近期，拆遷律師遇到了這樣一起案件：當(dāng)事人S先生的母親是B省I市C縣某集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。S先生的戶口原本也在該集體組織內(nèi)，后因工作原因變更為城市戶口。后由于S先生妻子下崗自主創(chuàng)業(yè)，S先生便與村里親戚簽訂協(xié)議，購買了親戚被分配的宅基地用于經(jīng)營小賣部。

S先生使用該宅基地經(jīng)營小賣部的事，村委會及鎮(zhèn)政府一直知情并給予支持，S先生也一直服從村委會及鎮(zhèn)政府的管理。近幾年，當(dāng)?shù)仃懤m(xù)開始拆遷，原村委會也變更成了居委會。

S先生的小賣部也面臨拆遷，但居委會卻以S先生并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，不給予S先生合法的補(bǔ)償。同時，居委會還起訴S先生與其親戚簽訂的買賣宅基地協(xié)議無效，并要求S先生向居委會返還宅基地。

S先生收到應(yīng)訴通知書后，決定委托拆遷律師代為處理上述訴訟。

經(jīng)過一審開庭審理，法院判決支持了原告居委會的全部訴訟請求，即確認(rèn)S先生與親戚簽訂的宅基地協(xié)議無效，且需將宅基地?zé)o償返還給居委會。

拆遷律師出馬，為當(dāng)事人挽回權(quán)益。

S先生不服，上訴至二審法院，拆遷律師代理S先生出庭發(fā)表了以下上訴意見：

1、居委會請求法院判決S先生將宅基地退還給居委會無事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

居委會是城市居民群眾依據(jù)《中華人民共和國城市居民委員會組織法》組建的城市基層群眾自治組織，而農(nóng)村集體土地屬于農(nóng)村集體所有，居委會對案涉宅基地并不享有所有權(quán)及使用權(quán)或任何管理權(quán)利。

2、居委會請求法院確認(rèn)S先生與原審被告簽訂的《協(xié)議》無效無法律依據(jù)。

S先生與原審被告之間簽訂的《協(xié)議》作為民事合同，其權(quán)利與義務(wù)只及于S先生與原審被告。居委會并非《協(xié)議》的一方主體，《協(xié)議》約定的權(quán)利和義務(wù)與居委會沒有任何關(guān)系，居委會也就沒有提起一審訴訟的主體資格。因此，一審法院受理本案一審起訴無任何法律依據(jù)。

3、本案屬于個人與單位之間的宅基地權(quán)利爭議，應(yīng)當(dāng)適用《民法典》第三百六十三條：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定?！币约啊锻恋毓芾矸ā返谑臈l。

本案首先應(yīng)由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的由鄉(xiāng)級或縣級以上人民政府處理，當(dāng)事人對處理決定不服的，再向人民法院提起訴訟。

在爭議解決之前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。本案依法不應(yīng)由一審法院受理審判，一審法院判決將案涉宅基地返還給居委會也違反了《土地管理法》第十四條中爭議解決前任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀的規(guī)定。

4、原審判決損害了案外人的財產(chǎn)權(quán)益。

案涉宅基地轉(zhuǎn)讓時是空地轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)今建有房屋，并由S先生妻子用于經(jīng)營長達(dá)十年之久。原審判決要求將案涉宅基地返還給居委會，但就其不可分割的地上房屋未做出任何處理，因此，案外人即S先生妻子的財產(chǎn)權(quán)利因原審判決而遭受到損害。

本案經(jīng)過二審?fù)?，法院基本采納了拆遷律師的代理意見。雖然法院仍然認(rèn)為宅基地買賣協(xié)議無效，但也改判S先生無需返還宅基地，且S先生對地上房屋繼續(xù)享有適用、占有的法定權(quán)利。

至此，本案上訴目的已經(jīng)達(dá)到，S先生對房屋的權(quán)利正式經(jīng)過法律文書確認(rèn)，不容爭議，后續(xù)的拆遷利益理應(yīng)由S先生享有。

拆遷律師在此提醒大家：外村人購買村內(nèi)宅基地風(fēng)險較高，但也并非絕對不可以，如有相關(guān)爭議，可嘗試通過法律途徑解決。