城市拆遷律師維權(quán)案例之二十六/?辦案律師：楊在明律師 /?關(guān)鍵詞：城市拆遷律師、江蘇拆遷、國(guó)土集拆、評(píng)估結(jié)果、補(bǔ)償協(xié)商、裁決調(diào)解
? ? ??? 一、城市拆遷律師事實(shí)概要
? ? ? ? 地處太湖之濱的江蘇無錫素有“小上?！薄ⅰ安即a頭”之稱。當(dāng)拆遷大潮碾過五湖四海的時(shí)候，這顆璀璨的“太湖明珠”也不幸蒙塵，甚或傷害累累。
? ? ? ? 2008年伊始，無錫市新區(qū)拆遷辦公室向無錫市新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司核發(fā)了《無錫市新區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償安置通知書》，泰伯大道及沿線環(huán)境整治工程動(dòng)遷。一時(shí)間，大街小巷開始彌漫一種緊張而壓抑的氣息，動(dòng)員拆遷的工作組、探聽消息的拆遷戶儼然成為這種氣息的流動(dòng)載體。好一幅“溪云初起日沉閣，山雨欲來風(fēng)滿樓”的生動(dòng)寫照！
? ? ? ??2009年12月上旬，受拆遷人委托的無錫市恒茂房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)郭藝林（化名）的房屋進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估。根據(jù)其評(píng)估的結(jié)果，郭藝林523.52平方米的房屋“縮水”成250平方米，房屋價(jià)值則“貶值”為490293元?？吹饺绱瞬还脑u(píng)估結(jié)果，郭藝林差點(diǎn)兒氣的背了過去。因此，在隨后的補(bǔ)償協(xié)商階段，郭藝林對(duì)拆遷人說了“不”。
? ? ? ??2009年12月17日，拆遷人新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司向新區(qū)拆遷辦公室申請(qǐng)裁決其與郭藝林一戶的拆遷補(bǔ)償安置糾紛。新區(qū)拆遷辦公室受理了該申請(qǐng)，并于12月23日舉行了裁決調(diào)解會(huì)。但強(qiáng)硬的拆遷人在補(bǔ)償額問題上不肯有絲毫松動(dòng)，調(diào)解會(huì)最終以無果告終。
? ? ? ??2010年1月31日，新區(qū)拆遷辦公室對(duì)郭藝林作出《房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決書》，裁決拆遷人新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司給郭藝林提供一套面積為93.86平方米的房屋作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房，剩余產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積156.14平方米實(shí)行安居房過渡，過渡期間，由拆遷人按照4元每平方米每月的標(biāo)準(zhǔn)支付過渡費(fèi)。待該房源交付后，統(tǒng)一結(jié)算房屋差價(jià)。郭藝林自裁決送達(dá)之日起15日內(nèi)搬遷騰房。
? ? ? ??新區(qū)拆遷辦公室的裁決結(jié)果對(duì)郭藝林而言無疑是“當(dāng)頭一棒”，將其抱有的最后一絲公平公正幻想無情摧毀。不得已，郭藝林當(dāng)起了“釘子戶”……
? ? ? ??時(shí)光的沙漏并沒有因?yàn)楣嚵峙c拆遷人之間的僵持停止簌簌流動(dòng)，轉(zhuǎn)眼到了2010年8月中旬。或許是為了緩和一下氣氛，新區(qū)拆遷辦公室做出了一份《裁決更正通知書》，把原裁決書中的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房更換為另一處面積為128.23平方米的房屋，剩余產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積121.77平方米實(shí)行安居房過渡，其余內(nèi)容不變。
? ? ? ??對(duì)于這一“恩惠”，郭藝林并不買賬。然而，他在隨后收到“風(fēng)聲”，他的房屋很可能會(huì)被強(qiáng)拆。意識(shí)到自己的拆遷命運(yùn)已經(jīng)危在旦夕，郭藝林隨即委托了律師“保房衛(wèi)權(quán)”。
? ? ???二、城市拆遷律師辦案掠影
? ? ? ??辦案唯一輯：政府信息公開定乾坤，違法拆遷裁決終撤銷
? ? ? ??由于是集體土地上的房屋拆遷，律師對(duì)土地性質(zhì)特別敏感，因此介入案件伊始便向無錫市國(guó)土資源局申請(qǐng)了政府信息公開，而申請(qǐng)公開的內(nèi)容，正是郭藝林房屋所在土地的性質(zhì)。無錫市國(guó)土資源局很快就對(duì)郭藝林做出了回復(fù)。根據(jù)該回復(fù)內(nèi)容，郭藝林是又驚又喜。驚的是，自己的房屋所在地塊早在2004年即撤組轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而自己竟然對(duì)此渾然不知；喜的是，既然自己的房屋是國(guó)有土地上的房屋，那么這次集體土地上的房屋拆遷就“名不正言不順”了。
? ? ? ??正所謂“好事易成雙”，就在郭藝林為前述發(fā)現(xiàn)欣喜若狂之際，他的代理律師又給他帶來了第二個(gè)好消息。原來，律師不止提了土地信息公開申請(qǐng)，還對(duì)涉案拆遷項(xiàng)目的立項(xiàng)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可文件、規(guī)劃紅線圖、拆遷許可文件一并提了政府信息公開申請(qǐng)。根據(jù)無錫市新區(qū)規(guī)劃建設(shè)環(huán)保局的公開答復(fù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃紅線圖，郭藝林的房屋并不在泰伯大道及沿線環(huán)境整治工程建設(shè)用地范圍內(nèi)。
? ? ? ??房屋所在地塊已經(jīng)變性為國(guó)有土地、房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，這無疑是兩道“免死金牌”，可以徹底解放郭藝林的拆遷命運(yùn)。2010年9月，律師以委托人郭藝林的名義向無錫市新區(qū)人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)新區(qū)拆遷辦公室對(duì)郭藝林所作《房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決書》違法，并予以撤銷。
? ? ? ??由于拆遷人新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集團(tuán)總公司對(duì)郭藝林的拆遷屬于超范圍拆遷這一事實(shí)乃是鐵證如山，新區(qū)人民法院最終于2011年11月初作出行政判決，認(rèn)定原告郭藝林的房屋不在拆遷范圍之內(nèi)，被告新區(qū)拆遷辦公室在受理拆遷人的裁決申請(qǐng)后，未能謹(jǐn)慎審查，作出的裁決決定無相應(yīng)事實(shí)依據(jù)，故應(yīng)不予支持，遂判決撤銷被告對(duì)原告所作《房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決書》。
? ? ? ??裁決被撤，意味著郭藝林的強(qiáng)拆危機(jī)已經(jīng)徹底瓦解。又一場(chǎng)“保房衛(wèi)權(quán)”之戰(zhàn)鳴起了勝利的號(hào)角……
? ? ???三、城市拆遷律師說法
? ? ? ?法制在我國(guó)的歷時(shí)并不悠久，對(duì)于很多身處社會(huì)基層的老百姓而言，這個(gè)概念甚至稱得上陌生。近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，越來越多的宅基地房屋被夷為平地，供給工業(yè)化與城市化的土地需求。然而，農(nóng)村房屋拆遷量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，一套系統(tǒng)性的集體土地房屋拆遷法律規(guī)范卻嚴(yán)重掉隊(duì)，加之農(nóng)民們法律意識(shí)淡薄，但凡一個(gè)集體土地上的房屋拆遷項(xiàng)目開始，便是一場(chǎng)混戰(zhàn)的開始。
? ? ? ?類似本案這種將國(guó)有土地的房屋作為集體土地上的房屋來拆、將拆遷范圍外地房屋作為拆遷范圍內(nèi)的房屋來拆的現(xiàn)象，不止江蘇無錫有，可以說，全國(guó)絕大部分地區(qū)都不同程度地有所存在。因此，作為專業(yè)的拆遷維權(quán)律師，在承辦所謂的集體土地房屋拆遷項(xiàng)目案件時(shí)，往往都會(huì)先行采取政府信息公開的途徑，做好摸底工作，全盤掌握當(dāng)事人房屋所在地塊的土地性質(zhì)、征地信息、立項(xiàng)信息、建設(shè)用地規(guī)劃許可信息、規(guī)劃定點(diǎn)圖、拆遷許可信息，等等。繼而再結(jié)合案件的具體情況，有的放矢地采取應(yīng)對(duì)措施。一般來講，應(yīng)對(duì)措施多體現(xiàn)為“打組合拳”的方式，即將多個(gè)法律措施有機(jī)結(jié)合在一起，形成一個(gè)時(shí)間戰(zhàn)線最長(zhǎng)、程序可延展性最強(qiáng)的連環(huán)戰(zhàn)略，從而能在最大程度上向違法的拆遷方施壓，促使其或是停止違法拆遷，或是對(duì)當(dāng)事人給予合理補(bǔ)償安置。
? ? ? ?當(dāng)然，農(nóng)村房屋拆遷的亂象叢生還包括補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)混亂、人為因素明顯、先拆遷后補(bǔ)償安置、政府角色錯(cuò)位、村委會(huì)“強(qiáng)奸民意”等等。要解決這些問題，除了律師在個(gè)案中的鼎力推動(dòng)，除了司法者以一顆職業(yè)良心恪守最后的防線，更需要立法者早日定規(guī)立約。
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