導(dǎo)讀：被拆遷人需要注意的5個關(guān)鍵點：1、沒有入戶勘察？不合規(guī)！2、關(guān)于評估機構(gòu)的兩大關(guān)鍵點。3、評估時點不是一成不變。4、評估方法：以保障被拆遷人補償利益為原則。5、送達：評估報告應(yīng)及時送達，否則可能侵犯被拆遷人的公平補償權(quán)。

拆遷評估是整個征收拆遷過程中非常重要的一個程序，也是拆遷方最容易違法的一個環(huán)節(jié)。拆遷律師經(jīng)辦征地拆遷類案件多年，拆遷評估不合法的例也子非常多。

評估報告的重要性不言而喻，它決定了被拆遷房屋的價值，進而決定了被拆遷人將獲得補償?shù)膬r值，與被拆遷人的利益息息相關(guān)。

今天我們從多個案例中總結(jié)出關(guān)于拆遷評估的以下五個關(guān)鍵點，也是此類糾紛中拆遷方最常見的違法點：

1、沒有入戶勘察？不合規(guī)！

有些被拆遷人比較抗拒入戶勘察，人家上門來評估時，大門緊鎖，來者全拒，企圖以這樣的方式阻止拆遷工作的進行，提高補償。

其實這種做法比較任性，而且效果甚微。在實踐中，如果被拆遷人拒不配合評估，工作人員可以在勘察紀(jì)錄上紀(jì)錄，并由無利害關(guān)系的第三人鑒證，參考其他相似的被征收房屋給出估價結(jié)果，進行參照評估。這樣就會存在不少漏項的問題，被拆人就更吃虧了。

評估報告是您爭取合理補償?shù)闹匾C據(jù)之一。入戶測量其實是為了了解并確認(rèn)被征收人的房屋及財產(chǎn)狀況，對被征收人來說，這是一種利益的保障。因為評估報告本身可以證明房屋層數(shù)、面積，裝修、附屬物狀況等，同時也能在一定程度上反映評估是否違法，在法律程序中可以作為重要證據(jù)使用。

如果你覺得評估結(jié)果不合理，那此份報告就是最有利的證據(jù)。法院只看雙方提交的證據(jù)，沒有評估報告維權(quán)將更加困難。

所以大家非但不要拒絕入戶勘察，如果評估機構(gòu)沒有入戶勘察，只隨便對房屋外觀進行拍照，這是違規(guī)的，我們要提出抗議，要求他們必須入戶勘察。

而且要檢查入戶勘察的過程有沒有問題，仔細(xì)核對實地查勘記錄。如果發(fā)現(xiàn)查勘記錄對房屋面積、室內(nèi)裝飾裝修、附屬物等有缺漏或者錯誤，在上面進行補充、標(biāo)注，寫明自己的異議，對工作人員資格或評估機構(gòu)選定程序等等問題有異議的也都可以寫上。如果評估工作人員不讓被征收人核對查勘記錄，則被征收人可對此進行錄像作為證據(jù)。

總之，如果該評估報告缺少進行實地勘測時拍攝的影像資料以及實地勘察記錄，則其對各被征收房屋面積的認(rèn)定缺乏依據(jù)，該報告的合法性也應(yīng)質(zhì)疑。

2、關(guān)于評估機構(gòu)的兩大關(guān)鍵點

（1）有沒有資質(zhì)

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，拆遷房屋價值的評估，由房地產(chǎn)估價師進行的，而評估師的要求包括取得執(zhí)業(yè)資格、達到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)等。

《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》

第四條

注冊房地產(chǎn)估價師實行注冊執(zhí)業(yè)管理制度。取得執(zhí)業(yè)資格的人員，經(jīng)過注冊方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義執(zhí)業(yè)。

第七條

注冊房地產(chǎn)估價師的注冊條件為：

①取得執(zhí)業(yè)資格；

②達到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)；

③受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)；

④無本辦法第十四條規(guī)定不予注冊的情形。

另外根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法（2015年修訂）》的規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中，暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

據(jù)此，除所謂“暫三級”資質(zhì)的機構(gòu)不得從事房屋征收價值評估工作外，其他資質(zhì)等級的機構(gòu)原則上均可從事征收拆遷領(lǐng)域的評估工作。

（2）誰來選定

評估機構(gòu)的選定應(yīng)先由征收單位給予一個適當(dāng)?shù)臅r間由雙方協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。若在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商不成，再由房屋征收部門通過一定程序確定。

注意：對于房屋評估機構(gòu)的選擇，被拆遷人是有參與權(quán)的，這在很大程度上束縛了行政方的權(quán)力濫用，有利于保證評估機構(gòu)的客觀、公正性。因此，被拆遷人一定要掌控好自己的參與權(quán)，主動參與到評估機構(gòu)的選擇中。

另外，評估機構(gòu)確定后，一般由房屋征收部門委托，委托人應(yīng)當(dāng)與評估機構(gòu)簽訂書面征收評估委托合同。受托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的評估業(yè)務(wù)。評估機構(gòu)和評估人員與被征收人有利害關(guān)系或者是被征收人的，應(yīng)當(dāng)回避。

3、評估時點不是一成不變

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。但實踐中，評估報告的作出是否真實的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價值，還是有待探究的。

評估時點并非完全一成不變。當(dāng)征收方因怠于履行補償安置職責(zé)而長期未作出補償決定，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價值有較大變動時，需要根據(jù)情況適當(dāng)調(diào)整評估時點。

也就是說，由于房屋市價、行情一直在變，評估時點可能對評估結(jié)果產(chǎn)生很大的影響，因此被征收人一定要關(guān)注評估時點。

4、評估方法：以保障被拆遷人補償利益為原則

常見的拆遷補償價格評估的方式一共有：市場評估、收益法、假設(shè)開發(fā)評估法。它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。

如果選用市場比較法的，應(yīng)當(dāng)搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基礎(chǔ)、進行交易情況修正、進行市場狀況調(diào)整、進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整、計算比較價值。其中可比實例的選取不得少于三個，且還要符合一定的條件要求。

一般而言，估價對象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。城市房屋征收中，市場比較法因此而被廣泛適用。

需要注意的是：具體怎么適用評估方法，評估機構(gòu)需以有利于保障被拆遷人補償利益為原則，對各種評估方法測算的結(jié)果進行校對和比較分析，合理確定一個補償結(jié)果。

5、送達：評估報告應(yīng)及時送達，否則可能侵犯被拆遷人的公平補償權(quán)

評估報告的送達是被征收人房屋征收補償決定作出過程中重要的程序。行政機關(guān)未依法送達分戶評估報告，被拆遷人在不知道分戶評估結(jié)果的情況下，難以與征收部門在簽約期內(nèi)達成補償協(xié)議，影響被拆遷人根據(jù)征收補償方案獲得簽約搬遷獎勵的權(quán)利，侵犯被拆遷人的公平補償權(quán)。

關(guān)于送達方式，房屋征收部門可以直接送達，包括去被征收人住處送達，或者讓被征收人去征收部門所在處領(lǐng)取。在直接送達不行時，可以把評估報告留在受送達人的住所，并采用拍照、錄像等方式記錄送達過程；或者有受送達人住所地的居民委員會、村民委員會的工作人員以及受送達人所在單位的工作人員見證，將評估報告留置在被征收人住所處。

在完全無法實現(xiàn)留置送達的狀況下，最后才能考慮公告送達。而實踐中，隨意地將評估報告塞入門縫或貼在門上，則是不不符合法律規(guī)定的。