在棚戶區(qū)改造和舊城舊村改造項目中，地方為了加快拆遷的速度，會打著預征收或模擬拆遷的旗號進行拆遷。雖然實現(xiàn)了高效率，快拆快建，但也導致了程序違法，合理性欠缺等問題的發(fā)生。

什么是預征收？模擬拆遷？

預征收，也叫模擬拆遷，是指在實際征收過程中，沒有公布房屋征收決定之前，房屋征收部門或者是開發(fā)商先與被征收人預簽訂安置補償協(xié)議，等到簽訂的安置補償協(xié)議數(shù)量達到一定比例（實踐中為80%——95%），再做出房屋征收決定，正式啟動補償和搬遷工作。

1、預征收屬于程序違法

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，征收的法定程序一定是先救房屋征收決定和安置補償方案進行公告，在順序開展調(diào)查登記、入戶評估、協(xié)商簽訂補償協(xié)議直到作出征收補償決定，申請司法強拆。

所以這種拆遷模式打亂了法律規(guī)定的征收補償順序，在法外建立一個新的程序，預征收的存在嚴重違反了上位法規(guī)。

2、模擬拆遷補償協(xié)議和拆遷補償協(xié)議的區(qū)別

模擬拆遷補償協(xié)議在法律上屬于附生效條件的合同，會有相應的條文約定協(xié)議生效的條件。在約定條件具備時，協(xié)議才具備法律效力。

模擬拆遷協(xié)議一般明確約定了兩個協(xié)議的生效條件：第一是住戶簽約率達到一定比例以上；第二就是必須辦理房屋拆遷所需的行政許可。

模擬拆遷陷阱在這里！

3、預征收導致“發(fā)動群眾斗群眾”

預征收這種模式無疑對拆遷方是有利的，拆遷方利用程序手段將被拆遷人們的補償利益強行“捆綁”。對方就是抓住了被征收人迫切和焦急的心態(tài)，在預簽約之初就以“如果你不簽約項目就啟動不了，搬遷就遙遙無期”為由對大家變相“要挾”，是一部分人在未經(jīng)考慮而匆忙之中簽訂了不唱戲誒呦。

這樣拆遷方就會以集體利益來對個別人逐個擊破，在短時間內(nèi)完成大部分的簽約，大大提高了簽約率。等到簽約率達到約定的比例后（80%——95%），房屋征收決定生效，剩下的那20%一下子成了少數(shù)派，站到了絕大多數(shù)人的對立面。

本來是對補償數(shù)額非常不滿，但最后迫于刑事壓力而簽約。原本安置補償事宜協(xié)商和博弈空間被大大壓縮，來自外界的簽約壓力除了拆遷房還有朝夕相處的鄰居，最后坐收漁翁智利的就只有拆遷方，即降低了補償數(shù)額，又降低了組織簽約工作的工作量。

4、相關(guān)地區(qū)規(guī)定

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》

第十二條

（舊城區(qū)改建的意愿征詢）因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建。

《四川省國有土地上房屋征收與補償條例 》

第二十一條

實施舊城區(qū)改建的，房屋征收部門應當組織被征收人根據(jù)補償方案，簽訂附生效條件的補償協(xié)議。

在簽約期限內(nèi)，簽訂附生效條件的補償協(xié)議的戶數(shù)達到規(guī)定比例的，由市、縣級人民政府作出征收決定；未達到規(guī)定比例的，終止征收程序。

簽訂附生效條件的補償協(xié)議的戶數(shù)比例由市、縣級人民政府確定，但不得低于百分之九十。

《廣州市舊村莊更新實施辦法》

第二十二條

項目實施方案審批確定后，區(qū)政府組織村集體簽訂補償安置協(xié)議。對于住宅房屋可分期簽訂補償安置協(xié)議，每一期應當達到80%以上權(quán)屬人簽約后方可啟動房屋拆除工作。

補償安置協(xié)議在項目實施方案批復后3年內(nèi)未達到80%以上權(quán)屬人簽約比例的，項目實施方案應當重新報批。