導(dǎo)讀：這三類農(nóng)村房屋被征收以房換房比例要大于1：1：1、安置房是樓房，公攤面積含在置換面積里。2、自建房地段好，安置房地段一般。3、地方政策有明確規(guī)定的。
重慶某地張女士的房屋在當(dāng)?shù)卣魇枕?xiàng)目范圍內(nèi)，但在簽約期限內(nèi)，張紅未能與征收方達(dá)成協(xié)議，當(dāng)?shù)卣魇辗剿熳鞒隽恕墩魇昭a(bǔ)償決定》。張女士對(duì)征收方作出的《征收補(bǔ)償決定》不服，將征收方告上了法庭。
張女士提出的主張是：
1、征收方提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋距離遠(yuǎn)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源未經(jīng)公示公告，不符合就近安置、原地安置的法律規(guī)定和先公示后補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。
2、被征收房屋的實(shí)際價(jià)值明顯與房屋評(píng)估價(jià)值不符，補(bǔ)償價(jià)格不合理。
當(dāng)?shù)胤ㄔ航?jīng)審查認(rèn)為，征收方作出的《征收補(bǔ)償決定》中確定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房建筑面積雖然大于被征收房屋建筑面積，但在房屋實(shí)際使用面積上反而減小了，不符合等值對(duì)價(jià)原則和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公平補(bǔ)償方式的實(shí)質(zhì)要求。法院判決撤銷《征收補(bǔ)償決定》，責(zé)令征收方重新作出行政行為。
一般情況下，農(nóng)村房屋拆遷以房換房比例是1：1的話，都有點(diǎn)不太公平。
1、農(nóng)村房屋沒有公攤面積。
咱們都知道，樓房是有公攤面積的。而咱們農(nóng)村自己的房屋是沒有公攤面積的。如果咱們農(nóng)村自己的房屋面積是100平，簽署征拆協(xié)議時(shí)，以房換房給你的房屋面積也是100平，看上去很公平，但是，陷阱就在如果安置房是樓房的話，都會(huì)有公攤面積。協(xié)議里寫明的100平，沒有特別說明，很可能是包含公攤面積的。那等樓房建好，你拿到的房子的實(shí)際居住面積一定是小于100平的。
也就是說，你拿實(shí)際居住面積100平的房屋換了一個(gè)實(shí)際居住面積小于100平的房屋。
這樣看，你還覺得公平嗎？
科普：公攤建筑面積指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
2、置換的房屋位置偏僻，配套設(shè)施不齊全。
很多征拆公告中都會(huì)提到就近安置、原地安置，但，實(shí)際上會(huì)發(fā)生安置房建在了偏僻的地方這種情況。
大家都知道房子的地段好，價(jià)值就會(huì)高，房子的地段不好，價(jià)值會(huì)稍微低點(diǎn)。你原來(lái)的自建房在城鎮(zhèn)旁邊，結(jié)果安置房或回遷房卻建在了城鎮(zhèn)的郊區(qū)。這不就是變相用地段好的高價(jià)房換了一個(gè)地段不好的低價(jià)房嗎？
如果小區(qū)是新建社區(qū)，周圍配套設(shè)施不齊全，那房屋價(jià)值更會(huì)打折了。
想明白了，你還愿意1：1換嗎？
這三類農(nóng)村房屋被征收以房換房比例要大于1：1：
1、安置房是樓房，公攤面積含在置換面積里。
安置房面積包含公攤面積，在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，一定要注意，不建議1：1換房。被拆遷房屋價(jià)值與安置房屋價(jià)值進(jìn)行同等置換，那么房換房的比例要高于1：1。
2、自建房地段好，安置房地段一般。
如果被征收區(qū)域的位置好，地價(jià)高，升值潛力大，那以房換房比例一般會(huì)高于1：1。
3、地方政策有明確規(guī)定的。
《武漢市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》規(guī)定：征收個(gè)人住宅，建筑面積不足40平方米（涉及房屋所有權(quán)、公有房屋承租權(quán)共有的，房屋建筑面積合并計(jì)算）且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米給予征收補(bǔ)償”。
《沈陽(yáng)市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》規(guī)定：就近就地安置住宅房屋，由多層（含平房） 到高層的，按照被征收房屋建筑面積 10％～20％給予改善面積。 由高層到高層或者由多層（含平房）到多層的，按照被征收房 屋建筑面積 5％給予改善面積。異地安置住宅房屋，土地級(jí)別每 降一類，改善面積增加 10％。
《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
第二十五條
征收個(gè)人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且該房屋建筑面積低于四十五平方米的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人進(jìn)行最低面積補(bǔ)償，最低面積補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不得少于四十五平方米建筑面積，具體標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府確定并向社會(huì)公布。
《山西省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：對(duì)符合住房保障條件且僅有一處住宅的被征收人，被征收房屋建筑面積小于四十五平方米的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)為其提供建筑面積不小于四十五平方米的成套住宅作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，在四十五平方米以內(nèi)的部分不結(jié)算差價(jià)，超過四十五平方米的部分，采取階梯式價(jià)格或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。具體辦法由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定。
《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的設(shè)區(qū)的市人民政府、旗縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。由平房調(diào)換至多層住宅或者高層住宅的，分別按照建筑面積不低于1：1.2和1：1.3比例調(diào)換。具體調(diào)換比例由設(shè)區(qū)的市人民政府、旗縣級(jí)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。
