國務院辦公廳曾發(fā)布過《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確規(guī)定2020年將新開工新建39000個舊城區(qū)，涉及居民近700萬人。目標是根據“十四五”期末的實際情況，基本完成在2000年底之前需要改造的城鎮(zhèn)舊社區(qū)的重建任務。
作為一項受到廣泛關注的民生項目，該政策立即引起了社區(qū)的熱烈討論。
該《意見》是今年以來，中央層面已經多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是，這一次關鍵詞是“全面推進”，且有了具體時間表，意味著舊改即將全面上馬。
根據此前官方通報，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民上億人。換言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造。
舊社區(qū)的轉型與新社區(qū)和城市更新一樣重要。
《北京青年報》指出，改造舊社區(qū)的意義不亞于“住房改革”。
近年來，全國各地都積極推動舊社區(qū)改造。例如，湖北省將翻新15000個舊社區(qū)。今年，全省2530個社區(qū)將納入中央財政補貼老社區(qū)重建計劃。項目總投資估算為82.2億元。 ，規(guī)模在全國名列前茅。石家莊市于2018年開始對舊社區(qū)進行改造，并計劃在三年內對全市1100多個舊社區(qū)進行改造和升級。
舊社區(qū)改造工程是實現民生，擴大內需，促進經濟等多重目標，實現社會和經濟雙贏，多贏的項目。
從社會和民生的角度看，舊社區(qū)改造的好處是顯而易見的。舊社區(qū)的建造較早，而建筑則較舊。社區(qū)的公共設施和設備陳舊而丟失。私人建造和侵犯的消防通道造成相當大的安全隱患。老化的排水管道給業(yè)主的生活帶來不便，特別是對于老年人而言，生活不便。可以看出，舊社區(qū)的改造是改善民生的首要條件。舊社區(qū)的改造將大大改善社區(qū)的居住環(huán)境，并改善居民的生活質量。
從宏觀經濟角度看，中國目前正在經歷經濟結構調整和升級。宏觀經濟下行壓力和產能過剩這兩個主要問題并存。傳統(tǒng)產業(yè)的產能過剩仍然值得關注。老社區(qū)的轉型可以擴大內需，解決產能過剩問題，為中國的經濟結構調整和企業(yè)自主創(chuàng)新留下時間和空間。在新的經濟常態(tài)下，舊社區(qū)的轉型將成為穩(wěn)定經濟增長的重要戰(zhàn)略。
從工業(yè)經濟的角度來看，舊社區(qū)的改造是一項“點對面”的工程，具有明顯的社會和經濟效益。這將使建筑原材料行業(yè)，建筑服務行業(yè)，房地產行業(yè)，建筑工程行業(yè)，社區(qū)物業(yè)服務，智慧社區(qū)等受益。每個行業(yè)行業(yè)都帶來市場機會并創(chuàng)造可持續(xù)的經濟利益。
舊社區(qū)的改造是一項社會系統(tǒng)項目，需要政府機構，社區(qū)居民，改造服務公司，機構和其他各方的參與，以使舊社區(qū)煥發(fā)出新的活力。
全面推進舊城改造，會帶來多大影響？
1、舊改不是大拆大建，而是小修小補。
根據文件，舊改以水電線路改造、光纖入戶、加裝電梯、改建停車場、加建衛(wèi)生設施教育設施為主，不涉及規(guī)模龐大的拆遷改造，也不涉及征地補償。
同時，老舊小區(qū)改造的范圍，限制在“2000年底建成的老舊小區(qū)”，且不是每一個小區(qū)都有改造的必要。
這類小區(qū)要符合“建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈”等條件。主要集中于一二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。
2、資金依靠居民自籌自身為主，對房價的影響相對有限。
根據文件，舊改資金來源主體主要有4個：分別是居民、政府、銀行等金融機構、（運營）單位等。同時，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。
因此，與棚改獲得來自央行源源不斷的“定向放水”不同，國家對“舊改”投入的錢相當有限，更多還是依靠居民自籌自身為主。
財政資金只能保障涉及水電氣路改造的“基礎類”部分，至于加裝電梯、改建停車場、加建衛(wèi)生體育設施等“完善類”和“提升類”改造，財政可能會有一定扶持，更多還要靠居民和社會自己來解決。
沒有了大拆大建，沒有了來央媽“定向放水”的支持，舊改更多歸屬于民生工程的范疇，對房地產市場不會帶來顯著的影響。
3、舊改，獲得了改善乃至升值的可能，但同時也失去了拆遷的可能。
舊改明顯利好于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。這些老舊小區(qū)多數位于中心城區(qū)，雖然地段一流，但擋不住歲月的侵蝕，無論是住房質量還是公共配套，都無法與新建小區(qū)相提并論。
舊改，對“老破小”是雙刃劍，這一次舊改的出現，無疑為“老破小”帶來估值提升的可能。一旦水電氣路獲得改造，甚至加裝電梯或加建停車場，其價格自然獲得支撐。
然而，這一利好蘊含的另一面是，大拆大建可能會被推遲，想要靠博拆遷迅速完成財富晉級的期待落空。
4、舊改之所以突然加速，與棚改接近收官有關。
2024年是全國棚改收官之年，各地棚改余量所剩無幾。2019年全國各地的棚改計劃量就已出現腰斬，2020年棚改計劃量也出現了大幅削減。
棚改收官，舊改接力，但能量早非當初可比。所以，個別過度依賴棚改的城市，其房價必然要接受基本面的檢驗。
