在征地拆遷中，由于手續(xù)繁瑣、財(cái)政支出大、容易引發(fā)糾紛等等原因，許多征收方為了推進(jìn)征收進(jìn)程，壓縮征收成本，選擇了另一條路：以租代征或未批先占。

這些形式雖然是被國(guó)家明令禁止的違法征收行為，但對(duì)于被征地的農(nóng)民來講，很難分辨清楚到底是真正的租地還是征收方玩的的套路，稍有不慎，可能農(nóng)民朋友自己的錢袋子就保不住了，一時(shí)簽了一份低價(jià)租地協(xié)議草草了事，事后發(fā)現(xiàn)，可能吃了大虧。

如果從根本上被征地農(nóng)民無法對(duì)“租地”、“占地”行為認(rèn)識(shí)清楚，那維護(hù)自己的合法權(quán)益更無從談起。

今天，拆遷律師就結(jié)合高院判例和裁判謹(jǐn)慎，為農(nóng)民朋友揭開違法占地行為的面紗。

案情：農(nóng)村承包地遭遇違法占地情形。

山東的王先生在村里承包了農(nóng)用地并在土地上種大量的農(nóng)作物，王先生一家也以此為生計(jì)。幾年前，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府、村委會(huì)、區(qū)財(cái)政局簽訂了名為《征用土地補(bǔ)償協(xié)議》的三方協(xié)議，并在協(xié)議中在明，經(jīng)區(qū)政府、區(qū)委研究決定，征用王先生所在村土地，同時(shí)在協(xié)議中也明確了小麥、玉米的收購(gòu)價(jià)且表明在當(dāng)年的12月31日前付清年度補(bǔ)償款。

哪曾想到等了幾個(gè)月，補(bǔ)償款沒等來，等來的是王先生的承包地在未辦理任何土地征收手續(xù)的情況下，被強(qiáng)行占用。王先生認(rèn)為自己的土地在沒有手續(xù)的情況下被不明不白的占用，權(quán)益明顯存在受損，便自行提起了訴訟程序，請(qǐng)求確認(rèn)強(qiáng)行占地的行為違法。

在判決過程中，區(qū)政府、鎮(zhèn)政府辯稱其行為不屬于強(qiáng)占還是有償占用，屬于民事糾紛。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，判決案涉行政行為確認(rèn)違法，并責(zé)令行政部門采取補(bǔ)救措施，但對(duì)王先生的賠償訴求予以駁回。王先生對(duì)此判決不服，繼續(xù)提起訴訟程序進(jìn)行上訴，一路將官司打到了最高院。

高院裁判精神：

針對(duì)本案，最高院經(jīng)審理案件后，在裁判精神中表示，根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。本案中，王先生所承包的土地是為農(nóng)村集體土地，區(qū)政府、鎮(zhèn)政府占用該土地進(jìn)行建設(shè)前應(yīng)嚴(yán)格依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，依法征用。

但在實(shí)踐中，區(qū)政府、鎮(zhèn)政府在未依法辦理審批以及完成征收程序的情況下，以《征用土地補(bǔ)償協(xié)議》代替審批征收占用王先生承包土地，不僅于法無據(jù)，而且嚴(yán)重違反《土地管理法》的規(guī)定。違法行政行為給行政相對(duì)人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

對(duì)于本案存在的未征先占，以協(xié)議代替征收決定的違法行為，區(qū)政府、鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)采取補(bǔ)救措施，及時(shí)糾正違法行政行為，切實(shí)維護(hù)行政相對(duì)人的合法權(quán)益。

拆遷律師提示：從高院裁判精神中可以明晰的看出，通過低價(jià)的租賃協(xié)議，未批先占、以租代征的行為是法律規(guī)定嚴(yán)格杜絕的違法行為，農(nóng)民朋友遇見與土地相關(guān)的協(xié)議、約定，應(yīng)當(dāng)擦亮眼睛。

如何區(qū)分自己正在經(jīng)歷的是合法征收還是以租代征的，主要注意以下幾點(diǎn)：

1、農(nóng)村“以租代征”常見形式

（1）用地單位或個(gè)人直接與村委會(huì)簽訂協(xié)議租賃土地；

（2）基層政府轉(zhuǎn)租農(nóng)村集體土地；

（3）自行出租自己的承包地；

（4）村委會(huì)租用農(nóng)戶的承包地搞非農(nóng)建設(shè)。

2、“以租代征”的危害

（1）耕地上建廠對(duì)土地?fù)p害嚴(yán)重，恢復(fù)困難。

實(shí)踐中，租出去的土地即便拿回來了，但是由于租用的時(shí)候長(zhǎng)期進(jìn)非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對(duì)耕地肥力、質(zhì)量以及周邊環(huán)境多少都會(huì)有影響。

（2）如果毀約，損失很可能是農(nóng)民自己承擔(dān)。

實(shí)踐中不乏以租代征方式取得農(nóng)民土地的建設(shè)項(xiàng)目被緊急叫停的情況，一旦毀約，損失很可能是由出租土地的農(nóng)民來承擔(dān)。

（3）假借簽字私自征地，維權(quán)會(huì)很困難。

如果遭遇了一些不良企業(yè)、工廠，拿著農(nóng)民同意租地的協(xié)議，謊稱農(nóng)民同意征地，并私自辦下土地征用手續(xù)，這種情況下農(nóng)民維權(quán)會(huì)比較困難。

為了保障農(nóng)民權(quán)益免遭違法占地、違法建設(shè)活動(dòng)的侵害，國(guó)務(wù)院也曾發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等文件，明令禁止違法占地行為。

拆遷律師也在此提示大家：如果在生活當(dāng)中遭遇了違法占地的情況，與當(dāng)?shù)夭疬w方簽下了土地租賃合同，大家可不要先喪失維權(quán)信心，這種合同違背了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。建議及時(shí)尋求專業(yè)拆遷律師的幫助，依法向人民法院提起行政訴訟，請(qǐng)求返還土地，維護(hù)自身合法權(quán)益。