導(dǎo)讀：不管是“老舊小區(qū)改造”，還是“城中村改造”，都是城市更新；不管是“原拆原建”，還是“動拆遷”，都是改善居民生活環(huán)境，實現(xiàn)城市的偉大復(fù)興。
這兩天，拆遷律師關(guān)注到兩條重要的通知，里面都涉及到了“城中村改造”這個話題。一個是《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作》。另一個是《財政部關(guān)于提前下達(dá)2025年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金預(yù)算的通知》。
在房地產(chǎn)行業(yè)下行的今天，每一個政策的出臺，都牽動了無數(shù)人的“心”，也涉及到許多從業(yè)者的“飯碗”。今天拆遷律師帶領(lǐng)大家來學(xué)習(xí)一下這兩個“通知”，看看“城中村改造”會不會成為下一個建筑行業(yè)的“熱點”？
1、從35個擴(kuò)大到300個
這第一條通知是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和財政部發(fā)的，通知要求：
城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個地級及以上城市。通知明確，地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。
按照通知要求，這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進(jìn)。
在推進(jìn)城中村改造貨幣化安置方面，通知強(qiáng)調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
城中村改造是城市更新的重要內(nèi)容。通知要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補(bǔ)償方案、資金平衡方案等，這樣既能避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險，又能確保征收工作順利推進(jìn)、切實維護(hù)群眾合法權(quán)益，推動各項支持政策盡快落地見效。這將充分釋放我國新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點。
從這個通知，拆遷律師讀到了三個重要的信息：
（1）城中村改造政策支持的范圍擴(kuò)大了。原來都是超大特大城市，而現(xiàn)在地級市也在政策支持的范圍里了。這從35個到近300個，那可是擴(kuò)大了近10倍啊。
（2）城中村改造可以通過“貨幣化安置”的方式進(jìn)行，舊改項目也可以參照執(zhí)行。這對于前幾年房地產(chǎn)開發(fā)的大量存量住房的去化，是有巨大作用的。從上海的一些拆遷情況來看，大部分居民也都是選擇拿“錢”方案的。
（3）城中村改造能否成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，這留給時間來驗證。但是它一定能給當(dāng)下低迷的房地產(chǎn)市場帶來巨大的信心。
2、預(yù)算支持
這第二條通知是財政部發(fā)的，通知如下：
為進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)移支付預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，提高地方預(yù)算編制的完整性，現(xiàn)提前下達(dá)你?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）2025年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金（見附件），項目代碼10000013Z135080000028，列2025年政府收支分類科目1100258“住房保障共同財政事權(quán)轉(zhuǎn)移支付收入”科目。
該項資金待2025年預(yù)算年度開始后，按規(guī)定程序撥付使用，具體使用范圍按照相關(guān)資金管理辦法執(zhí)行。2025年，中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金列入轉(zhuǎn)移支付預(yù)算執(zhí)行常態(tài)化監(jiān)督范圍，各級財政部門要在預(yù)算管理一體化系統(tǒng)及時接收登錄預(yù)算指標(biāo)，并保持“追蹤”標(biāo)識不變，依托預(yù)算管理一體化系統(tǒng)轉(zhuǎn)移支付監(jiān)控模塊，加強(qiáng)日常監(jiān)管，提高轉(zhuǎn)移支付資金管理使用的規(guī)范性和有效性。
省級主管部門應(yīng)于資金下達(dá)60日內(nèi)，按程序?qū)⒔?jīng)省級財政部門確認(rèn)后的區(qū)域績效目標(biāo)（計劃任務(wù)）報中央主管部門，同時抄送財政部當(dāng)?shù)乇O(jiān)管局。確定區(qū)域績效目標(biāo)時，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢和保障性安居工程實際需求，統(tǒng)籌考慮存量和增量，支持更多通過消化存量房的方式籌集保障性住房。
中央主管部門應(yīng)于30日內(nèi)將審核后的區(qū)域績效目標(biāo)匯總報財政部。
請你?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）按照全面實施預(yù)算績效管理的要求，加強(qiáng)績效目標(biāo)管理，做好績效運行監(jiān)控和績效評價，確保財政資金安全有效。
附件：提前下達(dá)2025年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金分配表
從這個通知，我拆遷律師到的重要信息來自于上面這張附表。
附表明確了2025年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金預(yù)算總額是：566億元。其中，住房保障資金預(yù)算119億元、城中村改造資金預(yù)算100億元、老舊小區(qū)改造332億元、棚戶區(qū)（城市危舊房）改造15億元。
從補(bǔ)助資金的比例來看，老舊小區(qū)的改造占比最大，占到59%；而城中村改造只占18%，排第三。
再結(jié)合前面一個通知，我們是不是可以理解為：城中村改造只是剛“起了個頭”，后面隨著工作的深入開展，會有更多的資金支持呢？
3、一夜暴富？
曾幾何時，“拆遷”被認(rèn)為是“一夜暴富”的代名詞，哪家如果輪到拆遷，那真是“喜從天降”。
但中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了25年，早已經(jīng)過了“黃金時代”和“白銀時代”，現(xiàn)在是“城市更新”的時代，講究的是“城市治理要像繡花一樣精細(xì)！”，所以“一夜暴富”的念想可以休矣。
從上海目前的實踐經(jīng)驗來看，如果在規(guī)定的時間內(nèi)，居民的征詢同意率達(dá)不到特定的比例，那么舊改的工作將停止。
居民希望通過“博弈”達(dá)到利益最大化，使得自己的老舊小區(qū)從”原拆原建“變成“動遷”，這種心情可以理解，但是這種行為其實不太可取。畢竟住在老舊小區(qū)里的人是自己，而政策也不可能朝令夕改。原拆原建給的條件可能不如動遷優(yōu)惠，但是和“保持現(xiàn)狀不動”相比，居民的生活環(huán)境提升，獲得感的增加還是不可同日而語的。
所以，對于城市更新的政策，我們普通老百姓要有一個“清醒”的認(rèn)識，而不是“刻舟求劍”。
4、結(jié)束語
一個城市從誕生、發(fā)展、繁榮、再到衰退，是一個正常的生命周期，有些城市衰敗了，而有些城市卻歷久彌新。那些偉大的城市，正是因為很好的完成了“城市的更新”，實現(xiàn)了城市的復(fù)興。
不管是“老舊小區(qū)改造”，還是“城中村改造”，都是城市更新；不管是“原拆原建”，還是“動拆遷”，都是改善居民生活環(huán)境，實現(xiàn)城市的偉大復(fù)興。
