導(dǎo)讀：“以租代征”中農(nóng)村土地的使用性質(zhì)被改變后，農(nóng)民朋友如果能及時發(fā)現(xiàn)及時制止，申請解除合同，有機會通過法律途徑尋求到合法的拆遷補償。

“面朝黃土背朝天”，土地不僅是農(nóng)民最重要的經(jīng)濟來源，也是農(nóng)民重要的生活保障。自古以來百姓安土重遷的思想根深蒂固，面對土地征拆，大多數(shù)人都是慎之又慎，盡管小心翼翼可由于缺乏專業(yè)法律知識指導(dǎo)，很容易就掉進拆遷方挖的“陷阱”里。

農(nóng)村土地征拆時，最常見的陷阱之一，就是“以租代征”。如今國家為了促進新農(nóng)村建設(shè)，更好保證農(nóng)民土地權(quán)益，對農(nóng)村土地實行“三權(quán)分置”的新政策，但是因為很多農(nóng)民朋友對相關(guān)法律政策解讀不徹底，往往就會走進拆遷方制造的“迷霧”里。

1、明確農(nóng)村土地利益歸屬。

進城農(nóng)民把承包的土地出租、轉(zhuǎn)讓給其他人，從而其他人獲取經(jīng)營權(quán)，土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)分離，農(nóng)民保留土地承包權(quán)。這樣，就有了所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三種權(quán)利，即歸集體的土地所有權(quán)，歸原農(nóng)民的承包權(quán)，以及歸實際經(jīng)營者的經(jīng)營權(quán)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置并行。

“三權(quán)分置”政策就有效的將閑置土地充分利用起來，又能很好的保護農(nóng)民土地的承包權(quán)，也不損害第三方對土地的經(jīng)營利益。

2、“三權(quán)分置”，以租代征“鉆空子”

“三權(quán)分置”本是一項利國利民的政策，但卻被有些人投機取巧，利用農(nóng)民對法律的不了解，在拆遷中“貍貓換太子”，用以租代征的形式改變土地性質(zhì)壓低拆遷補償款。

以租代征”是指租用農(nóng)村集體土地，直接進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。直接改變了土地利用性質(zhì)，是違法行為。但是對于用地者，“好處”也很明顯，就是拿地成本極低、省錢，降低了項目建設(shè)成本。老百姓也很難識別，容易糊弄。

舉個例子來說：

張先生在某地農(nóng)村，當?shù)匾藿ㄒ粭l高速公路，剛好需要占用張先生家的耕地一畝。當?shù)仨椖糠胶痛逦瘯娜艘黄饋碚覐埾壬f，想跟張先生簽訂用地協(xié)議，租期20年，每年按照1200斤玉米的標準給張先生支付占地費。

修建高速公路，這是重大工程建設(shè)，這個占用土地的期限，不是2年以內(nèi)的臨時占地，而是永久性占地。如果說租期20年，20年后怎么辦呢，難道這個高速公路還能拆掉，再復(fù)墾為耕地還給老百姓嗎？顯然不可能。

3、土地征用不知情，以租代征也有機會挽回

在這次提交的草案中明確規(guī)定：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

同時，為避免承包方隨意解除合同，草案增加規(guī)定，承包方不得單方解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但受讓方有連續(xù)兩年以上未按約定支付價款、擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途、棄耕拋荒連續(xù)兩年以上、給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態(tài)環(huán)境的、其他嚴重違約行為等5類行為的除外。?

也就是說“以租代征”中農(nóng)村土地的使用性質(zhì)被改變后，農(nóng)民朋友如果能及時發(fā)現(xiàn)及時制止，申請解除合同，有機會通過法律途徑尋求到合法的拆遷補償。

但是拆遷律師還是要提醒廣大農(nóng)民朋友：事后維權(quán)求證難、風(fēng)險大，這里面摻雜的不僅有土地所有權(quán)人—村集體、土地承包方—農(nóng)民、土地經(jīng)營權(quán)人、還有拆遷方等，利益糾纏關(guān)系錯綜復(fù)雜，因此一定要尋求專業(yè)的征拆律師來幫助自己維權(quán)，最重要的是防患于未然，在拆遷公告下發(fā)時第一時間聯(lián)系律師，以便及時搜證，保障自己財產(chǎn)不受損失。