導(dǎo)讀：小區(qū)業(yè)主可請(qǐng)求相關(guān)部門(mén)介入監(jiān)管，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，爭(zhēng)取能將停車(chē)費(fèi)調(diào)整至雙方均能接受的程度。同時(shí)，業(yè)主也可選擇向價(jià)格行政主管部門(mén)投訴，以行政手段督促開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)。

“我們小區(qū)地下一層、二層及三層人防車(chē)位的停車(chē)費(fèi)分別漲價(jià)114%、120%及123%，一個(gè)老舊小區(qū)的停車(chē)費(fèi)甚至比周邊高檔小區(qū)都高。街道‘吹哨’后，開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)持有定價(jià)權(quán)，這月底要是不交停車(chē)費(fèi)，車(chē)位就會(huì)被收回?！弊罱?，律師接到朝陽(yáng)區(qū)慧谷時(shí)空小區(qū)多位業(yè)主電話，反映地下車(chē)庫(kù)停車(chē)費(fèi)瘋漲，讓大家“吃不消”。?

開(kāi)發(fā)商只要擁有車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)就能實(shí)現(xiàn)“漲價(jià)自由”嗎？律師趕赴現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)調(diào)查。?

地庫(kù)停車(chē)費(fèi)翻番，說(shuō)漲就漲。?

“我們小區(qū)只有三棟住宅樓，24層高，共有576戶居民。”慧谷時(shí)空小區(qū)業(yè)主王先生向本報(bào)反映，10月30日，物業(yè)突然在每個(gè)樓道及地庫(kù)入口張貼通知，告知業(yè)主停車(chē)費(fèi)自11月起漲價(jià)，“小區(qū)停車(chē)費(fèi)每月普漲400元，B1層車(chē)位從原來(lái)每年的4200元漲到9000元，B3層漲幅最高達(dá)到123%，開(kāi)發(fā)商還稱如果不交停車(chē)費(fèi)就會(huì)收回停車(chē)位。根據(jù)物業(yè)公告，小區(qū)地庫(kù)共有車(chē)位300余個(gè)，還有200余位業(yè)主在等待車(chē)位。如果開(kāi)發(fā)商收回停車(chē)位，就會(huì)有很多車(chē)輛停在小區(qū)外的大馬路上?！蓖跸壬鷵?dān)心地說(shuō)。?

多個(gè)業(yè)主群里，大家自發(fā)聯(lián)名抵制漲價(jià)，并開(kāi)始找物業(yè)、開(kāi)發(fā)商協(xié)商，向社區(qū)及街道等相關(guān)部門(mén)反映。“漲價(jià)太瘋狂，開(kāi)發(fā)商不能單方面說(shuō)了算。”一業(yè)主說(shuō)。?

物業(yè)通知漲價(jià)，業(yè)主表示反對(duì)。?

11月16日下午，律師來(lái)到慧谷時(shí)空小區(qū)。一進(jìn)南門(mén)，便見(jiàn)小區(qū)中間是一條南北路，路西坐落著217號(hào)住宅樓，路東是218號(hào)及219號(hào)樓。三棟住宅樓北側(cè)是大片綠地，其間建有自行車(chē)棚等設(shè)施。綠地下方便是小區(qū)地庫(kù)，地庫(kù)不與住宅樓相通。?

記者進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，只見(jiàn)電梯門(mén)左側(cè)貼著《地下車(chē)庫(kù)調(diào)價(jià)及續(xù)租通知》（以下簡(jiǎn)稱漲價(jià)通知），漲價(jià)通知旁還貼著業(yè)主聯(lián)名抵制漲價(jià)的《關(guān)于號(hào)召有停車(chē)位的業(yè)主共同抵制物業(yè)停車(chē)費(fèi)亂漲價(jià)的公告》（以下簡(jiǎn)稱抵制公告）。?

漲價(jià)通知由小區(qū)物業(yè)發(fā)出，用黑體字突出顯示：該小區(qū)地下車(chē)位租賃價(jià)格自2024年11月1日起每月上調(diào)400元，每年上調(diào)4800元，即B1層、B2層、B3層停車(chē)費(fèi)由原來(lái)的每年4200元、4000元、3900元分別漲至每年9000元、8800元及8700元，每月租金自原來(lái)的350元、333.3元、325元漲至750元、733.3元及725元。通知顯示，此次調(diào)價(jià)周期為一年，若業(yè)主一次性付兩年停車(chē)費(fèi)，每月可優(yōu)惠50元。據(jù)計(jì)算，此次停車(chē)費(fèi)漲價(jià)幅度分別為114%、120%、123%。?

該通知還顯示，業(yè)主繳納停車(chē)費(fèi)截止日期為11月15日，若業(yè)主未續(xù)簽，物業(yè)默認(rèn)業(yè)主自動(dòng)放棄車(chē)位，“屆時(shí)您的車(chē)輛將禁止駛?cè)胲?chē)庫(kù)，物業(yè)同時(shí)將車(chē)位收回，再次發(fā)放給有需要的業(yè)主?！?/span>?

氣憤的業(yè)主們組建了6個(gè)微信群，一起商討如何爭(zhēng)取合理價(jià)格。業(yè)主發(fā)出的抵制公告顯示：“這種行為不僅侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，也嚴(yán)重影響了大家的日常生活?！睒I(yè)主們表示，為抵制停車(chē)費(fèi)瘋漲，將拒繳停車(chē)費(fèi)并向相關(guān)部門(mén)投訴。?

或許因是周末，記者現(xiàn)場(chǎng)看到B1層地庫(kù)內(nèi)幾乎停滿了車(chē)。業(yè)主王女士告訴記者。與B1層相似，B2層電梯旁也貼著漲價(jià)通知與業(yè)主抵制公告。B3層裝有厚鐵門(mén)，據(jù)說(shuō)該層為人防工程?！叭朔拦こ掏＼?chē)費(fèi)漲幅高達(dá)123%，雖說(shuō)是誰(shuí)投資誰(shuí)受益，但也不能這么瘋漲?！蓖跖糠Q。小區(qū)西側(cè)地庫(kù)出入口均未設(shè)崗值守。記者看到出入口上方的塑料頂棚上堆著不少泥土及樹(shù)葉?！爸挥猩戏竭@個(gè)攝像頭是新裝的。”一業(yè)主推測(cè)，開(kāi)發(fā)商正在為漲價(jià)做準(zhǔn)備。?

開(kāi)發(fā)商漲價(jià)依據(jù)，業(yè)主不認(rèn)可。?

業(yè)主提供的多份與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人的對(duì)話記錄顯示，小區(qū)開(kāi)發(fā)商為北京望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)有限公司，其稱此次漲價(jià)的理由是，地庫(kù)產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人享有定價(jià)權(quán)；今年10月，一資產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果顯示可按每月900元標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；停車(chē)費(fèi)漲價(jià)后可補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)費(fèi)虧空，部分費(fèi)用可用于地庫(kù)后續(xù)改造維修。?

對(duì)此，業(yè)主們并不認(rèn)可。大家聯(lián)手對(duì)周邊20余個(gè)住宅小區(qū)的停車(chē)費(fèi)進(jìn)行了調(diào)查，制作出一份比價(jià)表。記者查看比價(jià)表發(fā)現(xiàn)，星源國(guó)際、炫彩嘉軒、藍(lán)色家園、國(guó)風(fēng)北京、華鼎世家等周邊小區(qū)的停車(chē)費(fèi)每年分別為5400元、6000元、6000元、3360元、4200元，“包括望京花園東區(qū)、西區(qū)，這些小區(qū)停車(chē)費(fèi)月租都在280元至500元，且地庫(kù)電梯可入戶，地庫(kù)出入口有專人值班?！睒I(yè)主們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商此次對(duì)停車(chē)位的定價(jià)已嚴(yán)重偏離市場(chǎng)。?

至于漲價(jià)可補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)虧空的說(shuō)法，業(yè)主認(rèn)為更不合理。有業(yè)主向記者出示了2022年與2023年的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)表，認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用過(guò)高，“這兩年物業(yè)管理費(fèi)支出分別為266.79萬(wàn)元、175.85萬(wàn)元，僅此一項(xiàng)支出已占物業(yè)收費(fèi)的60.09%、50.50%。”?

業(yè)主認(rèn)為，即使要漲停車(chē)費(fèi)，也應(yīng)聽(tīng)取大家的意見(jiàn)。一項(xiàng)有關(guān)停車(chē)費(fèi)漲價(jià)民意調(diào)查顯示：共318位業(yè)主投票，其中111位業(yè)主投票“不應(yīng)漲”，占比34.9%；155位業(yè)主同意每月漲50元至100元，占比48.7%；47位業(yè)主支持每月漲100元至150元，占比14.8%。“如果實(shí)在沒(méi)辦法，即便每月交500元，我們也咬牙認(rèn)了?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。?

周邊車(chē)位緊張，街道“吹哨”協(xié)調(diào)。?

業(yè)主多方奔走，呼吁相關(guān)部門(mén)對(duì)停車(chē)費(fèi)漲價(jià)進(jìn)行監(jiān)管。11月12日14時(shí)30分，屬地東湖街道辦事處緊急“吹哨”，朝陽(yáng)區(qū)發(fā)改委、區(qū)房管局、區(qū)人防辦及區(qū)國(guó)資委等相關(guān)部門(mén)就該小區(qū)停車(chē)費(fèi)漲價(jià)問(wèn)題介入?yún)f(xié)調(diào)。?

會(huì)議紀(jì)要顯示，相關(guān)部門(mén)建議企業(yè)應(yīng)公開(kāi)停車(chē)收費(fèi)的成本，依據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，與業(yè)主協(xié)商確定合理收費(fèi)。東湖街道辦一負(fù)責(zé)人表示，“應(yīng)與居民協(xié)商，解決地下停車(chē)位漲價(jià)問(wèn)題，共同維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定?！?/span>?

多位參加協(xié)調(diào)會(huì)的業(yè)主告訴律師，會(huì)議進(jìn)行了約兩個(gè)小時(shí)，東湖街道及多家部門(mén)負(fù)責(zé)人均要求妥善解決停車(chē)費(fèi)漲價(jià)問(wèn)題，“要求建立協(xié)商機(jī)制，要求開(kāi)發(fā)商公示成本價(jià)，用好定價(jià)權(quán)?！?/span>?

11月19日、11月20日，律師多次聯(lián)系該小區(qū)物業(yè)、開(kāi)發(fā)商及東湖街道、望京西園二區(qū)社區(qū)居委會(huì)。該小區(qū)物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，物業(yè)張貼漲價(jià)通知只是執(zhí)行開(kāi)發(fā)商的要求，需聯(lián)系開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)如何解決。記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等各種方式查詢到開(kāi)發(fā)商聯(lián)系電話，多名接線員表示將轉(zhuǎn)告負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿，未接到任何回音。?

屬地社區(qū)相關(guān)工作人員告訴律師，一方面是企業(yè)擁有定價(jià)權(quán)，另一方面是業(yè)主停車(chē)需求需要滿足，“小區(qū)周邊停車(chē)資源很緊張，我們將繼續(xù)為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商定價(jià)搭建平臺(tái)?！?/span>?

業(yè)主們擔(dān)心，如果雙方協(xié)商無(wú)果，車(chē)輛無(wú)處停放很可能影響大家的正常生活，“因?yàn)樾^(qū)內(nèi)外停車(chē)資源緊張?！庇浾咦⒁獾?，該小區(qū)南門(mén)外是宏泰西街，“一到下午4點(diǎn)，小區(qū)門(mén)口的輔路上就停滿了車(chē)。”一業(yè)主反映，小區(qū)門(mén)口路邊臨時(shí)停車(chē)位嚴(yán)重不足，粗略統(tǒng)計(jì)只有30余個(gè)。2023年望京地區(qū)治理路側(cè)停車(chē)，小區(qū)門(mén)口的停車(chē)位采取電子收費(fèi)，白天首小時(shí)6元，第二小時(shí)起每小時(shí)9元，夜間（19時(shí)至次日7時(shí)）每2小時(shí)1元，“長(zhǎng)期停放更是消耗不起。”若滿足“五證合一”，倒是可向社區(qū)申請(qǐng)路側(cè)停車(chē)優(yōu)惠，“每月360元，但實(shí)際上路側(cè)停車(chē)位極其稀缺?！?/span>?

將車(chē)停到周邊大廈的方法也不現(xiàn)實(shí)。“隔壁博泰大廈地下停車(chē)，每月收費(fèi)1000元，且停車(chē)位非常有限。”“小區(qū)周邊即使見(jiàn)縫插針也難停車(chē)。如果開(kāi)發(fā)商不下調(diào)停車(chē)費(fèi)，業(yè)主難以接受漲價(jià)，到時(shí)可能會(huì)有很多私家車(chē)停在路邊，引發(fā)周邊交通秩序混亂。”業(yè)主們擔(dān)心說(shuō)。?

目前，開(kāi)發(fā)商已將停車(chē)位續(xù)簽日期推遲至11月30日。?

律師觀點(diǎn)：小區(qū)停車(chē)位定價(jià)權(quán)不可濫用。?

律師認(rèn)為。住宅小區(qū)的停車(chē)位不同于普通商品，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)利用交易雙方不對(duì)等的優(yōu)勢(shì)地位濫用定價(jià)權(quán)。?

小區(qū)車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬主要分兩種：一種是占用小區(qū)公共道路或者其他場(chǎng)地，該類(lèi)車(chē)位屬業(yè)主共有，停車(chē)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主依法共同確定。?

另一種是建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車(chē)位，通常是地下車(chē)位，產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，《民法典》及《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》等相關(guān)法律規(guī)定，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)商可以自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。此外，主流觀點(diǎn)認(rèn)為人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸政府人防部門(mén)，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定，可由投資者使用管理、收益。?

律師認(rèn)為，盡管開(kāi)發(fā)商有權(quán)自主定價(jià)，但停車(chē)問(wèn)題事關(guān)民生，開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)應(yīng)考慮周邊市場(chǎng)因素及業(yè)主實(shí)際情況，并接受價(jià)格行政主管部門(mén)監(jiān)督。開(kāi)發(fā)商主張的“補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)虧空”等漲價(jià)理由也無(wú)法律依據(jù)，甚至侵犯了業(yè)主作為消費(fèi)者的公平交易權(quán)。如果對(duì)自由定價(jià)權(quán)不加以限制，不利于維護(hù)和諧穩(wěn)定的居住環(huán)境。?

律師建議，小區(qū)業(yè)主可請(qǐng)求相關(guān)部門(mén)介入監(jiān)管，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，爭(zhēng)取能將停車(chē)費(fèi)調(diào)整至雙方均能接受的程度。同時(shí)，業(yè)主也可選擇向價(jià)格行政主管部門(mén)投訴，以行政手段督促開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)。