導(dǎo)讀：隨著城市化進程的加快，城中村改造成為城市更新的一項重要內(nèi)容。廣東天河區(qū)吉山村城中村改造項目，作為天河智谷發(fā)展的重要組成部分，計劃在2021年至2025年期間通過混合改造和合作改造模式推進。這一項目旨在提升區(qū)域功能、改善居民生活環(huán)境，但同時也涉及大量被征收人的權(quán)益問題。如何在改造過程中保障被征收人的合法權(quán)益，成為社會各界關(guān)注的焦點。
1、項目背景與法律依據(jù)
（1）項目背景
天河區(qū)作為廣州市的核心區(qū)域，近年來快速發(fā)展，但區(qū)域內(nèi)仍存在大量城中村，如吉山村。這些城中村普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等問題，制約了區(qū)域整體發(fā)展。吉山村改造項目作為天河智谷發(fā)展的重要組成部分，旨在通過混合改造和合作改造模式，提升區(qū)域功能，改善居民生活環(huán)境，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
（2）法律依據(jù)
《中華人民共和國土地管理法》：該法規(guī)定了土地征收的基本原則和程序，明確了征收土地必須符合公共利益的需要，并依法給予公平、合理的補償。
《國有土地上房屋征收與補償條例》：該條例對國有土地上房屋征收的程序、補償標(biāo)準(zhǔn)及被征收人的權(quán)利保護作出了詳細規(guī)定。
《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》：作為地方性法規(guī)，該辦法結(jié)合廣東省實際情況，對“三舊”改造的具體實施提供了法律依據(jù)。
《廣州市城市更新辦法》：該辦法對廣州市城市更新的程序、補償標(biāo)準(zhǔn)及被征收人的權(quán)利保護作出了詳細規(guī)定。
2、征收程序的合法性分析
（1）公共利益認定
根據(jù)《土地管理法》第四十五條，土地征收必須基于公共利益的需要。吉山村城中村改造項目，旨在改善居民生活環(huán)境、提升區(qū)域功能，符合公共利益的要求。然而，公共利益的具體認定仍需透明化和公開化，以避免濫用征收權(quán)。
（2）征收程序合規(guī)性
征收決定公告：征收決定應(yīng)當(dāng)依法公告，并明確征收范圍、補償標(biāo)準(zhǔn)及被征收人的權(quán)利救濟途徑。
聽證程序：在征收過程中，涉及被征收人重大利益的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會，充分聽取被征收人的意見。
補償協(xié)議簽訂：征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人就補償方式、金額等事項達成協(xié)議，并依法簽訂書面協(xié)議。
3、補償標(biāo)準(zhǔn)的公平性與合理性
（1）補償范圍
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，補償范圍包括被征收房屋的價值、搬遷費用、臨時安置費用及停產(chǎn)停業(yè)損失等。在吉山村改造項目中，被征收人的補償范圍應(yīng)當(dāng)涵蓋上述內(nèi)容。
（2）補償標(biāo)準(zhǔn)
房屋價值評估：被征收房屋的價值應(yīng)當(dāng)由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估，并參照市場價格確定。
搬遷費用與臨時安置費用：搬遷費用應(yīng)當(dāng)包括設(shè)備搬遷、人員安置等實際支出；臨時安置費用應(yīng)當(dāng)足以保障被征收人在過渡期的基本生活需求。
特殊群體補償：對于老年人、殘疾人等特殊群體，征收部門應(yīng)當(dāng)提供額外的安置保障措施。
（3）補償方式的多樣性
除了貨幣補償外，被征收人還可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換、安置房等方式。在吉山村改造項目中，征收部門應(yīng)當(dāng)提供多種補償方式，以滿足被征收人的不同需求。
4、混合改造與合作改造模式的法律分析
（1）混合改造模式的法律意義
混合改造模式是指通過拆除重建、綜合整治等多種方式推進改造。在吉山村改造項目中，混合改造模式有助于靈活應(yīng)對不同區(qū)域的需求，但同時也對征收程序的合法性和補償標(biāo)準(zhǔn)的公平性提出了更高要求。
（2）合作改造模式的法律保障
合作改造模式是指由政府、企業(yè)、村集體等多方合作推進改造。在這一模式下，征收部門應(yīng)當(dāng)明確各方的權(quán)利與義務(wù)，確保被征收人的合法權(quán)益不受侵害。
5、被征收人的權(quán)利救濟途徑
（1）行政復(fù)議
被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法向上一級行政機關(guān)申請行政復(fù)議。
（2）行政訴訟
被征收人認為征收行為侵犯其合法權(quán)益的，可以向人民法院提起行政訴訟。
（3）協(xié)商與調(diào)解
在征收過程中，征收部門應(yīng)當(dāng)積極與被征收人協(xié)商，通過調(diào)解方式解決爭議，避免矛盾激化。
6、法律建議
（1）加強信息公開與公眾參與
征收部門應(yīng)當(dāng)及時公開項目信息，保障被征收人的知情權(quán)和參與權(quán)，增強征收過程的透明度。
（2）完善補償機制
征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人的實際情況，制定科學(xué)合理的補償方案，確保補償標(biāo)準(zhǔn)的公平性和可操作性。
（3）健全權(quán)利救濟機制
征收部門應(yīng)當(dāng)為被征收人提供便捷、高效的權(quán)利救濟途徑，及時解決爭議，維護社會和諧穩(wěn)定。
（4）注重多方合作與利益平衡
在合作改造模式下，征收部門應(yīng)當(dāng)明確各方的權(quán)利與義務(wù)，確保被征收人的合法權(quán)益不受侵害。
結(jié)語：天河區(qū)吉山村城中村改造項目，既是城市功能提升的重要舉措，也是對法治化征收工作的考驗。在推進項目建設(shè)的同時，征收部門應(yīng)當(dāng)嚴格遵守法律法規(guī)，保障被征收人的合法權(quán)益，實現(xiàn)公共利益與個人利益的平衡。只有這樣，才能真正實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展，為城市注入新的活力。
