【案情回顧】

2008年，被拆遷人楊某委托其朋友侯某將拆遷安置房作價(jià)20萬(wàn)元售予沈某，約定楊某取得房產(chǎn)證后兩月內(nèi)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。2010年8月，該房取得房產(chǎn)證。2011年3月，楊某向侯某出具書(shū)面授權(quán)憑證委托其辦理房屋買(mǎi)賣(mài)包括收款、過(guò)戶(hù)事宜。2011年4月，沈某發(fā)現(xiàn)涉案房屋已登記為楊某與侯某共同財(cái)產(chǎn)，且侯某以不知情為由拒絕過(guò)戶(hù)，因要求過(guò)戶(hù)未成，沈某起訴。

【裁判要點(diǎn)】

合同有效。該案涉拆遷安置房交易時(shí)未有房產(chǎn)證，故沈某與被拆遷人楊某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)不當(dāng)。侯某出具了房屋買(mǎi)賣(mài)委托內(nèi)容的書(shū)面憑證，此行為也表明其對(duì)楊某與沈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的認(rèn)可、追認(rèn)，故侯某以其不知情、不同意出賣(mài)房屋為由提出認(rèn)為合同無(wú)效的抗辯理由不能成立。

違約責(zé)任。楊某未按合同約定在取得房產(chǎn)證后兩個(gè)月內(nèi)與沈某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，屬于楊某未全面履行合同的附隨義務(wù)，依約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

?【律師提醒】

被拆遷人買(mǎi)賣(mài)將來(lái)可能取得所有權(quán)的拆遷安置房屋，法院不得以出賣(mài)人未取得所有權(quán)為由認(rèn)定合同無(wú)效。出賣(mài)人在合同履行期限內(nèi)仍未取得所有權(quán)致使合同無(wú)法履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

實(shí)踐中，存在無(wú)效情形的判決思路大抵如此：（1）未經(jīng)安置房共有人同意。（2）轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)上屬于債權(quán)債務(wù)概括性轉(zhuǎn)移，故應(yīng)經(jīng)合同征得對(duì)方的同意，未經(jīng)同意，應(yīng)為無(wú)效。（3）（棚戶(hù)區(qū)改造安置房）資格轉(zhuǎn)讓與身份密切相關(guān)，基于特定身份為基礎(chǔ)的合同權(quán)利具有人身依附性，轉(zhuǎn)讓因違法而無(wú)效。（4）出賣(mài)人在安置房未確定前，享有的僅系某種特定性質(zhì)安置房的請(qǐng)求權(quán)，而非房屋所有權(quán)。（5）不具有同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)集體土地上的安置房，因違法而無(wú)效。（6）買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物表述不清，回遷安置房尚未定位，回遷指標(biāo)無(wú)法更名。買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物不確定，導(dǎo)致合同無(wú)效。

認(rèn)定拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)有效的判決思路，主要有：（1）具有物權(quán)特征的債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)粸榉伤?。?/span>2）劃撥土地上建造安置房轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋匦再|(zhì)的變更手續(xù)不影響合同效力。

對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)“以未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，不得轉(zhuǎn)讓”實(shí)踐中基本上定性該款非強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為合同無(wú)效依據(jù)。但在產(chǎn)權(quán)證辦理存在嗣后艱難或無(wú)法辦理情形，以前款認(rèn)定合同無(wú)效，并不鮮見(jiàn)。

對(duì)于拆遷安置房屋系共有情形的無(wú)權(quán)處分，是否一定無(wú)效，實(shí)踐中亦存在不同于一般二手房買(mǎi)賣(mài)的處理原則：（1）與被拆遷人簽訂安置房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并不因共有人反對(duì)而無(wú)效。（2）共有人的嗣后收受安置房售房款的行為，應(yīng)視為對(duì)安置房處分行為的追認(rèn)。

受讓拆遷安置房，除與被拆遷人簽訂受讓合同外，應(yīng)盡可能取得拆遷發(fā)生時(shí)確定的被安置人書(shū)面同意，以防止遺漏安置房的共有權(quán)益人從而引發(fā)爭(zhēng)端。（大河報(bào)）