? ? ? ?一、拆遷事實(shí)概要
? ? ? ?王女士在北京市朝陽區(qū)廣和一巷888號有房屋一處,面積為39.75平方米,自2004年起北京市土地整理儲備中心朝陽分中心在和平一、二、三村地區(qū)進(jìn)行土地一級開發(fā)。拆遷許可證號為《京國土房管朝拆許字（2004）第232號》。拆遷范圍是東至垂楊柳小區(qū)，南至勁松路和勁松九區(qū)，西至東二環(huán)路，北至首都軋輥廠和崇文門危改區(qū)。該房屋的承租人是史先生，王女士與史先生系夫妻關(guān)系，二人于2008年2月28日協(xié)議離婚，就涉案房產(chǎn)雙方簽訂了分割協(xié)議，約定該房屋歸二人一人一間房，朝陽法院也作出了確認(rèn)王女士有居住權(quán)的判決。2013年1月18日，史先生在不通知王女士的情況下，私自與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。涉案房屋的補(bǔ)償款史先生一人獨(dú)占。王女士不服該安置協(xié)議，多次找到拆遷人要求給予補(bǔ)償安置，但是拆遷人卻對王女士的要求置之不理，更是拋出涉案的房屋已經(jīng)簽完協(xié)議了，如果要補(bǔ)償只能朝史先生要。而史先生則表示，自己是就自己的房產(chǎn)部分簽了協(xié)議，其并沒有拿王女士的補(bǔ)償款。拆遷人和史先生的相互推脫，讓王女士感到很是憤怒。為了拿回屬于自己的財(cái)產(chǎn)，王女士無奈走上了用法律維權(quán)的道路。于是，王女士找到了專門辦理房產(chǎn)糾紛的閆會東律師、馬麗芬律師，將案情坦誠相告。
? ? ? ?二、違建拆遷律師維權(quán)辦案掠影
? ? ? ?律師根據(jù)以往相似案例的承辦經(jīng)驗(yàn)做出如下分析：雖然本案簽署的補(bǔ)償安置協(xié)議書的合同相對方是政府部門，但是合同法對于合同效力的法律規(guī)定同樣適用于本案。合同法對于合同無效的情形有明確的規(guī)定。在本案中，拆遷人在明知王女士對涉案的房屋擁有所有權(quán)，但是依然選擇與史先生簽署拆遷協(xié)議的行為明顯屬于惡意串通，損害了王女士合法權(quán)益。現(xiàn)王女士對于史先生的行為也不予追認(rèn)，故本拆遷協(xié)議也存在無權(quán)處分的情形。因此，拆遷人與史先生簽訂的協(xié)議是符合無效的法律規(guī)定的，鑒于案件的特殊性又具有普遍性，兩位律師根據(jù)王女士的訴求，制定了一套適合王女士的訴訟之路。
? ??? ?三、拆遷律師案件說法
? ? ? ?史先生簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議是否有效將直接決定王女士能否單獨(dú)向拆遷人主張補(bǔ)償安置。所謂一招下錯，全盤皆輸，本案如何設(shè)計(jì)和運(yùn)作就顯得尤為重要。兩位律師經(jīng)過深思熟慮，決定啟動法律程序，通過訴訟否定現(xiàn)有的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書。
? ? ? ?辦案第一輯：提起確認(rèn)合同無效之訴
? ? ? ?兩位律師決定以朝陽土地儲備分中心和史先生為被告提起確認(rèn)合同無效之訴。在起訴狀中，律師指出：涉案房屋系史先生承租的公房，在拆遷之初產(chǎn)權(quán)單位放棄產(chǎn)權(quán)，史先生取得了所有權(quán)。王女士與史先生在離婚時簽署了涉案房屋每人一間的協(xié)議。王女士向拆遷人提交了該離婚協(xié)議，證實(shí)了自己是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，朝陽土地儲備分中心明知涉案房屋包含王女士所有房屋的情況下，私自與史先生達(dá)成了《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，并將涉案房屋全部拆除的行為是違法的。
? ? ? ?王女士的前夫無權(quán)代表王女士簽訂協(xié)議，更無權(quán)處分王女士所有房屋的權(quán)益。因此，律師請求法院確認(rèn)朝陽土地儲備分中心和史先生簽署的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無效。之后，閆律師火速至朝陽區(qū)人民法院立案，法院受理了本案。
? ? ? ?案子立上了，但是律師深知，由于本案是拆遷引發(fā)的爭議，具有一定的特殊性，對于法院的判決結(jié)果是不容樂觀的，我方說服法官要做到事實(shí)清楚，證據(jù)充分，法律適用正確。在這個環(huán)節(jié)，本案的前期準(zhǔn)備工作就尤為重要。之后，兩位律師指導(dǎo)王女士，到相關(guān)政府部門調(diào)取了大量的證據(jù)。此時，萬事俱備，只欠開庭。
? ? ? ?辦案第二輯：一審開庭之據(jù)理力爭
? ? ? ?庭審中，朝陽土地儲備分中心的反應(yīng)果然十分激烈，它們指出：一、在拆遷時，王女士對于史先生簽署拆遷協(xié)議是知曉的，而且，二人也多次共同至拆遷辦協(xié)商補(bǔ)償事宜。二、史先生作為涉案房屋的前承租人，在單位放棄產(chǎn)權(quán)的情況下已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，因此其有權(quán)簽署拆遷安置協(xié)議。三、王女士與史先生簽署的離婚協(xié)議對外不產(chǎn)生法律效力，拆遷人是以一套房屋為基準(zhǔn)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，王女士的補(bǔ)償已經(jīng)含在上述的補(bǔ)償協(xié)議中了，其可以向史先生主張分割拆遷利益。史先生則指出：產(chǎn)權(quán)單位放棄產(chǎn)權(quán)后，我取得了房屋的所有權(quán)，我有權(quán)簽署協(xié)議，也不應(yīng)該分給王女士拆遷利益。
? ? ? ?根據(jù)二被告的主張，兩位律師指出：一、兩被告簽訂的《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》在形式上具有重大瑕疵，應(yīng)屬無效合同。
? ? ? ?1.原被告對于涉案房產(chǎn)的歸屬已經(jīng)通過協(xié)議的形式確定，故本案被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人是原告、被告，房屋涉及拆遷時，原告與史先生都是被拆遷人。被告僅僅將史先生做為被拆遷人，該份合同在形式上具有重大瑕疵，應(yīng)屬無效合同。
? ? ? ?2.史先生在簽訂拆遷補(bǔ)償合同前并沒有取得原告的授權(quán)。事后，原告對其簽訂的合同又不予追認(rèn)，由此可見，被告屬無權(quán)代理。根據(jù)《合同法》第四十八條第一款的規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。因被告屬于無權(quán)代理行為，故該拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)屬無效合同。
? ? ? ?二、兩被告惡意串通，損害其他共有人的利益，該拆遷合同應(yīng)屬無效。
? ? ? ?原告在拆遷補(bǔ)償合同簽訂前就已告知被告，原告與史先生已經(jīng)離婚，原被告雙方已經(jīng)就該被拆遷房屋簽訂書面協(xié)議約定房屋每人一間，在拆遷時原告應(yīng)該作為被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。朝陽土儲分中心在明知該房屋屬于原告的財(cái)產(chǎn)且被告無權(quán)代理的情況下，仍然與其簽訂拆遷補(bǔ)償合同，其主觀上具有重大過錯，且明顯具有惡意。兩被告的行為嚴(yán)重?fù)p害了王女士的利益。根據(jù)《民法通則》第五十八條第四款以及《合同法》第五十二條第二款的規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同屬無效合同，因此，該拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)屬無效。
? ? ? ?三、本案被拆遷房屋是貨幣補(bǔ)償還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，關(guān)系到被拆遷房屋做何種處分，作為被拆遷人享有選擇權(quán)，在被拆遷人未能協(xié)商一致選擇何種方式補(bǔ)償?shù)那樾蜗?，被告作為被拆遷人之一無權(quán)擅自處分被拆遷房屋?！段餀?quán)法》第九十七條規(guī)定：?處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。被告在處分該被拆遷共有房屋時，未經(jīng)其他共有人的同意，其擅自處分被拆遷房屋，屬無權(quán)處分行為，其簽訂的拆遷補(bǔ)償合同當(dāng)然無效。
? ? ? ?律師的說法得到了法院的認(rèn)可，王女士很快收到了確認(rèn)涉案拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無效的判決。但不久，王女士就接到法院通知，朝陽土儲分中心上訴了。
? ? ? ?辦案第三輯：二審開庭之勝訴
? ? ? ?朝陽土儲分中心在上訴狀中指出：一審法院僅以涉案房屋系王女士、史先生在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，認(rèn)定為雙方共同財(cái)產(chǎn)，史先生在未經(jīng)其他共有權(quán)人同意的情況下無權(quán)單方與上訴人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該項(xiàng)認(rèn)定忽略了在后形成的判決王女士對涉案房屋享有居住權(quán)的事實(shí)，屬于認(rèn)定事實(shí)不清。一審法院還存在適用法律錯誤情形。
? ? ? ?我方則指出：一、該判決書確實(shí)確定了王女士的居住權(quán)，但是該判決書并沒有否定王女士的所有權(quán)。王女士在拆遷時曾提供了其與史先生離婚的協(xié)議書，該協(xié)議約定涉案房產(chǎn)歸二人每人一半，且史先生對該事實(shí)認(rèn)定，之所以會有王女士有居住權(quán)的認(rèn)定，是因?yàn)樯姘阜课輿]有產(chǎn)權(quán)證，法院無法做出產(chǎn)權(quán)的判決。作為產(chǎn)權(quán)人王女士可以針對該房屋提用益物權(quán)的任何訴訟，對產(chǎn)權(quán)人用益物權(quán)的法律判決并不意味著其產(chǎn)權(quán)的喪失。二、一審法院不存在法律適用錯誤的問題，該房產(chǎn)系在王女士、史先生婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，按照婚姻法對于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。史先生、王女士在離婚時自行分割了雙方的占有比例，且雙方在開庭時對于離婚協(xié)議均無異議更證實(shí)了一審法院認(rèn)定王女士屬于產(chǎn)權(quán)人的事實(shí)的正確，一審法院適用的法律不存在錯誤。
? ? ? ?我方律師的說法，進(jìn)可攻，退可守，勝利已經(jīng)向王女士招手了。果然，王女士在不久之后就收到了維持一審判決的終審判決書。王女士是興高采烈，對律師連連稱謝。
? ??? ?三、拆遷律師案件說法
? ? ? ?《中華人民共和國合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！痹跓o權(quán)處分中，行為人是在沒有處分權(quán)的情況下，以自己的名義實(shí)施的處分行為。首先，應(yīng)明確在無權(quán)處分中的處分行為應(yīng)為法律上的處分行為，這種處分主要是指處分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者債權(quán)的行為，且行為人是沒有處分權(quán)或者處分權(quán)受到限制的。其次，行為人是以自己的名義實(shí)施處分行為的，即行為人不是以被代理人的名義實(shí)施的處分行為，也不是以債務(wù)履行輔助人的身份從事的處分行為。正是行為人是以自己的名義從事的處分行為，因此，在因無權(quán)處分而訂立的合同其雙方當(dāng)事人為行為人和相對人，而真正權(quán)利人并不是當(dāng)事人。即使權(quán)利人于事后追認(rèn)了無權(quán)處分行為，也不會發(fā)生合同主體的變更，向相對人履行合同的主體依然是無權(quán)處分人。
? ? ? ?《合同法》第52條明確規(guī)定了無效合同的五種情形，但未明確規(guī)定無權(quán)處分而定立的合同必然無效。如果依照《合同法》第51條的規(guī)定推定出未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)則合同無效，雖然情理上講得通但顯然不能作為法律依據(jù)來使用。
? ? ? ?雖然沒有明確規(guī)定該種合同無效，但在我國現(xiàn)行法律中仍然能夠找到相關(guān)依據(jù)?！逗贤ā?第132條規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！备鶕?jù)《合同法》第52條的規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效?！币虼顺鲑u他人之物的買賣合同應(yīng)屬無效合同。由此可見，在立法上我國還是采用了未經(jīng)追認(rèn)的無權(quán)處分合同無效的觀點(diǎn)。
? ? ? ?在日常生活中，我們的房屋往往登記在夫妻一方的名下，而共有的房產(chǎn)常常因?yàn)榕侣闊┗蛘呙孀釉驔]有進(jìn)行共有權(quán)登記。在夫妻雙方的婚姻出現(xiàn)危機(jī)后，房屋登記方為了己方利益，往往違背道德私自出讓房產(chǎn)，購房者往往因?yàn)槲餀?quán)法的善意取得制度依法取得了房屋的所有權(quán)。為了保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，房屋共有權(quán)人都應(yīng)該依法登記，這樣既可以防范道德風(fēng)險，也可以避免法律風(fēng)險。尤其是可以避免在出現(xiàn)婚姻危機(jī)時自己的財(cái)產(chǎn)不受侵害。（閆會東/文）
