文/張明亮

? ? ? ?筆者在與當事人的不斷接觸中，經(jīng)常會被問到這樣一個問題：我的房屋應當按照什么價格來補償，多少錢一平米才算合理。其實，這個問題回答起來還是比較復雜的，涉及到許多法律規(guī)定。

需要明確的是，對于集體土地及其上房屋的補償，國家有一個中心的思想，那就是保證被拆遷人生產(chǎn)生活水平不降低?！秶鴦赵恨k公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》（國辦發(fā)明電(2010)15號）中明確規(guī)定：征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及征地拆遷的，要帶頭嚴格執(zhí)行規(guī)定程序和補償標準。由于這是總體性的規(guī)定，而各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、居民生活水平又有很大不同，所以各省、市人民政府均制定了適應自己本地區(qū)的補償標準，北京市在這方面規(guī)定的尤為細致。

依據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》第三條：房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構(gòu)成；計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。由此可以看出，對補償影響最大的是宅基地區(qū)位補償價?！兑?guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算：宅基地區(qū)位補償價=（當?shù)仄胀ㄗ≌笇r－房屋重置成新均價）×戶均安置面積/戶均宅基地面積。我們可以假設理想條件下：既被拆遷人的宅基地面積均一樣，將第四條的公式帶入第三條就可以得出：房屋拆遷補償價=當?shù)仄胀ㄗ≌笇r×戶均安置面積-房屋重置成新均價×戶均安置面積+被拆遷房屋重置成新價。

可以看出，補償價主要由兩部分組成：房屋本身的價值、房屋所占土地的價值。房屋本身價值既房屋重置成新價一般情況下僅占很小一部分，因此，當?shù)仄胀ㄗ≌笇r就直接決定了補償數(shù)額的多少。當?shù)仄胀ㄗ≌笇r的確定依據(jù)的是《規(guī)則》第四條第二款：當?shù)仄胀ㄗ≌笇r，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。但是實際情況是，北京地區(qū)基本上都是以經(jīng)濟適用房、定向安置房作為安置房源。為此，《規(guī)則》第五條又規(guī)定：按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規(guī)定，以經(jīng)濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規(guī)則計算拆遷補償時，當?shù)仄胀ㄗ≌笇r分別為經(jīng)濟適用住房價、定向安置房屋價。

綜合上述分析我們可以得出一個結(jié)論，北京市宅基地上房屋補償基本上是按照宅基地與安置房面積1:1來進行補償，但是房屋的補償款基本上也都用來購買安置房。這樣的做法乍看起來是合理的，但實際上卻存在很多問題。

依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十三條：宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。貨幣與房屋補償是可以自由選擇的。但是，由于房屋補償價值的確定大多數(shù)情況下參照的是經(jīng)濟適用房、定向安置房的價格，這就造成房屋的補償價值非常低，這實際上等于剝奪了被拆遷人選擇貨幣補償?shù)臋?quán)利。而且安置房大多位置偏僻交通不便，相當多的被拆遷人并不想要這些安置房。再加上政策性安置房有五年的限制交易期，這樣的安置房沒有多大價值。

依據(jù)《中共中央紀委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳關(guān)于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中紀辦[2011]8號規(guī)定：在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》的核心精神就是參照周邊商品房價格進行補償。而且按照自由選擇的原則，被拆遷人可以用獲得的拆遷款自由購買想要的房屋，余款歸被拆遷人自由支配。筆者認為，在實踐中，被拆遷人完全可以依據(jù)上述觀點據(jù)理力爭，將自己的補償利益最大化。