福州閩江北岸中央商務(wù)中心一期工程正逐漸進入尾聲，而二期工程卻遲遲未能開工，規(guī)劃土地上仍存在大量居民樓。隨著近日《閩江北岸中央商務(wù)區(qū)B-1/B-2/B-3/B-12/B-15地塊規(guī)劃調(diào)整方案公示》的出爐，以及福州市民濱江廣場用地獲批，該片區(qū)內(nèi)拆遷工程也即將面臨一個令人頭疼的問題——拆遷補償價。

閩江北岸中央商務(wù)中心

近日有微博網(wǎng)友曝光，隨著地鐵2號線祥坂站征遷地塊在規(guī)劃局網(wǎng)站公示，有記者在該片區(qū)討論群中發(fā)現(xiàn)涉及拆遷的住戶對拆遷補償價進行了摸底意向投票，其中，要價4萬元/㎡的住戶占25%，要價3.5萬元/㎡的占62%，這也就意味著近九成的住戶要求補償價超過3.5萬元/㎡！而目前福州最貴的奢靡豪宅為融僑外灘一線臨江的精裝修樓王均價為3萬元/㎡。

該條博文一經(jīng)曝光，引發(fā)網(wǎng)友轉(zhuǎn)發(fā)熱議，藍房網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友贊成高補償價的聲音竟不在少數(shù)。

這些網(wǎng)友認為，隨著閩江北岸中央商務(wù)中心建設(shè)發(fā)展，該地塊已成當前福州最燙金的地塊之一，無論是地段、配套、交通、發(fā)展比肩當年的東街口有過之而無不及，對比當前周邊房價、異地安置、裝修等費用，補償價4萬/㎡不算貴。

居民樓現(xiàn)狀

為何該處居民要求的補償價引發(fā)激烈討論，4萬元/㎡的拆遷補償價在福州究竟是何水平？該補償價是否合理，又有多少可行性呢？

分析一

何謂拆遷補償價？

記者查閱相關(guān)資料得知，福州市政府辦公廳2014年下發(fā)《關(guān)于福州市房屋征收補償實施細則補充規(guī)定》，地塊征收補償方式一般分為兩種，貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。目前福州普遍的私房(成套房)住宅貨幣補償計價方式如下：

貨幣補償金額=被征收房屋的合法建筑面積×（補償基準價+被征收房屋重置價×成新率）

也就是說，網(wǎng)友們所提到的拆遷補償價就是【補償基準價+被征收房屋重置價×成新率】，舉個例子，2013年上下杭私宅的補償基準價為9385元/㎡，按照此標準，在算上各種補貼后，上下杭私宅最后的拆遷補償價可以達到19025元/㎡。

上下杭拆遷補償一度引發(fā)熱議

分析二

福州市區(qū)拆遷補償價水平

資料顯示，2010年王莊危舊房改造地塊的拆遷補償?shù)幕鶞蕛r還只有4386元/㎡，2013年上下杭補償基準價為9385元/㎡，業(yè)界驚呼這是福州“史上最高”的補償標準。而不到一個月，朱紫坊就以10059元/㎡的補償基準價刷新了這一記錄。

2014年，省農(nóng)業(yè)廳宿舍(鼓屏路183號)周邊舊屋區(qū)補償基準價則達到11779元/㎡。也就是說，福州當前最高的拆遷補償價最高可達到2.2萬元/㎡。

同時，記者查閱離本次征遷地塊最近的原福州搪玻廠宿舍及周邊地塊（斗池路）基準補償價為9664 元/㎡，預計拆遷補償價為2萬元/㎡。這也就解釋為何閩江北岸二期拆遷要價4萬元/㎡引發(fā)如此爭議的原因。

周邊地塊補償價分析

分析三

土地成本水漲船高

毫無疑問，隨著舊城改造項目拆遷補償標準的不斷提高，拆遷地塊日后建起的房子累加地塊平整、建安成本等費用，福州未來城區(qū)的住宅項目開發(fā)成本也會水漲船高。

就拿上下杭為例，2013年當?shù)夭疬w補償價為19025元/㎡，2015年該地塊周邊商品房【融信雙杭城】住宅開盤均價達到25000元/㎡，這也從側(cè)面說明，福州市中心區(qū)域內(nèi)的房價或許還會維持穩(wěn)步上漲的勢頭。

事實上，把周邊拆遷地段的拆遷補償標準作為樓盤開盤均價的參照標準已經(jīng)成為福州不少一手樓盤的做法。而反之，拆遷補償?shù)母叩鸵才c區(qū)域內(nèi)房價水平、地段有直接關(guān)系。