導讀：實踐中，一些被征收人在面臨補償數額不滿意的情況時，出于費用、信任等多方面顧慮，往往會首先選擇自力救濟，自己維權。也有的會選擇聘請當地的律師進行代理。還有的則會不辭辛勞跑到北京來聘請代理業(yè)務覆蓋全國的專業(yè)征收維權律師出馬。試問，這3種不同的維權選擇，會在具體案件中帶來什么樣的區(qū)別呢？在明律師馬上通過一個真實的案例，一步一步帶著被征收人詳細進行解讀。

【案情簡介：兩份評估報告，黑了200萬】

1996年當事人老劉在某市市區(qū)繁華路段經合法手續(xù)后建設了500平米的門面房用于超市經營，每年收入約30萬元。2012年，涉案地塊被列入征收范圍。當地街道辦及拆遷辦單方對老劉的房屋進行了評估，認定價值為每平米6000元。老劉雖對補償數額不滿，但鑒于是政府拆遷，也迫于強拆威脅，即簽訂了補償協(xié)議。按協(xié)議約定，老劉在協(xié)議簽訂后5天內就完成了自行搬遷，房屋被拆遷辦拆除。

然而拆遷辦在支付了100萬元補償款后，遲遲未支付余下的200萬元，老劉一等就是一年時間。在此期間，老劉發(fā)現其鄰居的公租住房也同樣獲得了6000元一平米的評估價格。老劉認為不公，遂要求重新評估，并幾次三番找拆遷辦溝通。在多次交涉未果后，拆遷辦向老劉出示了一份評估報告，顯示老劉家超市的評估價格為每平米10000元！兩份不同的評估報告，相差200萬元的巨額補償。

敲黑板第一下：研判形勢，老劉面臨什么？

答：也簽了也拆了。眾所周知，在代理征收維權案件時，此類協(xié)議也簽了房子也拆了的情況，是代理難度最大的一種。尤其是房子沒了，會直接導致被征收人在協(xié)商中缺乏足夠的籌碼。但鑒于本案出現“陰陽評估報告”及拆遷辦“該”老劉200萬遲遲不給的特殊性，還是為維權留下了很大希望的。據此，對于“簽了拆了”的情況，仍要具體案情具體分析，不能簡單地認為“沒救了”。

敲黑板第二下：老劉自行維權，他怎么做了？

老劉是一位普通的被征收人，沒有法律的專業(yè)知識。憑感覺一看，該案的問題分明出在評估報告上——一處房屋，兩份在同一時間做出的結果完全不同的評估報告，那么評估報告恐怕是違法的。于是，老劉決定先向上級政府部門就此案進行舉報。然而舉報材料交上去便如泥牛入海一般杳無音信了。

緊接著，老劉又想到了訴訟，通過提起民事訴訟告房地產價格評估機構。結果怎么樣，被征收人朋友應該能想到——直接被法院作出了不予受理的裁定，案子沒立上。

這里面的法律問題是，被征收人對評估報告有異議的，能不能訴評估機構呢？答案是明確的，不能。因為評估機構作為獨立的、專業(yè)的機構，其所作出的評估報告的性質類似于我們說的鑒定意見。這類文件在法律上都是不可訴的。且根據《國有土地上房屋征收評估辦法》之規(guī)定，對評估報告不服，只能向評估機構申請復核。對復核結果還不服，只能向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。對鑒定意見仍不服，只能按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條的規(guī)定進行處理，即去復議或者訴訟房屋征收補償決定。法律規(guī)定的救濟途徑，就是這樣，憑直覺起訴評估機構，是行不通的。

敲黑板第三下：當地律師介入，訴撤銷協(xié)議，成了么？

老劉一看自己干不行，決定花些銀兩，聘請當地的律師進行維權。當地律師一研究，認為涉案補償協(xié)議是《民法通則》及《合同法》意義上的顯失公平的協(xié)議，依法是可以變更或者撤銷的。于是，律師起草了民事起訴狀向法院提起了民事訴訟。然而，老劉的這次起訴依舊被法院裁定駁回了。

根據《合同法》第54、55條之規(guī)定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。本案中，由于老劉在發(fā)現評估報告有鬼后沒有及時提起撤銷補償協(xié)議之訴，而是選擇了和評估報告較勁，白白耽誤了期限，致使一年的除斥期間已然經過。眼下，這條撤銷、變更補償協(xié)議的路，已然走不通了。

敲黑板第四下：專業(yè)征收維權律師登場，直逼征收行為違法本質，成了！

幾萬元的律師費花了，案子反而陷入絕境，老劉因此而備受打擊。在房屋被拆除兩年半后，他終于找到了北京在明律師事務所的專業(yè)征收維權律師“死馬當活馬醫(yī)”。專業(yè)征收維權律師接手后認為，這起案件的代理不應將眼光、思維局限在評估報告和征收補償協(xié)議這些“小角色”上，而應直搗問題的核心關鍵——征收項目本身的合法性，從這上面找尋突破口。律師隨即向當地政府申請政府信息公開，根據答復結果卻未能查到涉案項目的房屋征收決定。于是，在明律師一紙訴狀將作出信息公開答復的政府部門告上法庭，發(fā)動了本案的第一個行政訴訟攻勢。面對立案難，老劉一度找到了省高院，最終由省高院作出了監(jiān)督立案函，老劉的案子才得以立案。庭審中，政府部門工作人員承認本案的征收決定系在老劉的補償協(xié)議簽訂、房屋被拆除后才作出的。換言之，拆遷行為本身，是違法的。

到這里，本案政府一方的違法之處已是紙里包不住火的事情。無論如何，政府是承受不了違法的后果的，一戶判決下來就可能導致其他被征收人的骨牌效應。無奈之下，拆遷辦開始在法院的居中調解下坐下來與老劉協(xié)商談判。經過幾個月的艱苦談判，雙方終于就補償問題達成了一致：政府同意按第二份評估報告顯示的每平米10000元標準補償老劉，并額外支付60萬元作為此事給老劉造成的其他損失的補償。老劉最終贏得了560萬元的征收補償。

本案的最終結果充分說明，專業(yè)征收維權律師與地方上的普通律師、被征收人自己是有著本質的差別的。他的優(yōu)勢就在于站得更高，看得更遠——不被細枝末節(jié)困擾，拒絕“一葉障目，不見泰山”，而是窺一斑而見全豹，通過簡單的信息公開程序找尋項目在大的方面的法律漏洞，進而實現搭建協(xié)商平臺，提高補償數額的最終目的。事實是，如果當真像地方的律師所追求的，撤掉了當初的補償協(xié)議。那就意味著補償談判要從頭開始，而這對老劉來說沒有任何優(yōu)勢可言，因為房子已經被拆掉了。本案專業(yè)征收維權律師的代理思路和視角，是尤為值得廣大被征收人學習、借鑒的。