導(dǎo)讀：遇到拆遷，也是幾家歡喜幾家憂。因?yàn)橛械娜藭?huì)拿到很高的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而有的人卻是看著拆遷補(bǔ)償協(xié)議欲哭無(wú)淚，也有的人還在捉摸這些拆遷補(bǔ)償費(fèi)夠不夠……這或高或低的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)到底合不合理呢？這需要怎樣來(lái)衡量其合理性呢？下面由北京在明律師事務(wù)所專業(yè)拆遷律師來(lái)教你估算你的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否在合理范圍內(nèi)。
對(duì)照周邊市場(chǎng)價(jià)，估算拆遷房屋市值
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
從此條例可以看出，拆遷補(bǔ)償價(jià)應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為參考。即你的房屋總價(jià)格=周邊房?jī)r(jià)的一個(gè)平均值X你的房屋總面積。如果征收拆遷方給你的補(bǔ)償費(fèi)用低于這個(gè)價(jià)位太多，那可能就不合理甚至不合法了。如果有這種情況，被拆遷戶是有理由維權(quán)的。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定直接影響拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的最終數(shù)額
拆遷方計(jì)算拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)是以評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估報(bào)告為補(bǔ)償依據(jù)的。即評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中所得出的面積、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等，都會(huì)成為拆遷方計(jì)算的最終標(biāo)準(zhǔn)。所以，評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定非常重要。
而在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，很多補(bǔ)償差價(jià)問(wèn)題都出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估過(guò)程中。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
該條例告訴被征收拆遷人，要充分發(fā)揮自己的主動(dòng)權(quán)。在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，大部分的評(píng)估機(jī)構(gòu)都是有政府制定的，實(shí)際上也就是“聽(tīng)命行事”，所以就會(huì)導(dǎo)致征收拆遷方依據(jù)評(píng)估報(bào)告所計(jì)算出來(lái)的最終補(bǔ)償價(jià)格嚴(yán)重低于市場(chǎng)價(jià)格。
所以，被征收拆遷熱一定要自主選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)或者參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，充分了解評(píng)估機(jī)構(gòu)是否依法設(shè)立、有沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)和相應(yīng)的證書等情況，最后一定要讓做評(píng)估的責(zé)任人員在評(píng)估報(bào)告上簽字，以備不時(shí)之需。
先補(bǔ)后搬是原則，更是保障
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》字2001年頒布實(shí)施后，明確了征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷的原則。目的是為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。因此，被征收人一定要堅(jiān)持先拿到協(xié)議約定的補(bǔ)償費(fèi)用后再搬遷，要不然后期很可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。這也是造成最終的拆遷補(bǔ)償價(jià)格偏低或者不合理的一個(gè)緣由。
但是在現(xiàn)實(shí)拆遷中，因?yàn)榉N種原因，被拆遷人主動(dòng)或是被動(dòng)搬遷后也還沒(méi)有拿到補(bǔ)償款的情況普遍存在，這就給了征收拆遷方一個(gè)很好的壓價(jià)手段。所以，提醒廣大被拆遷戶，一定要堅(jiān)守先補(bǔ)償后搬遷的原則，才能保障最后補(bǔ)償價(jià)款的合理性。
以現(xiàn)有生活水平為基準(zhǔn)，搬遷后提高或者保持現(xiàn)有的生活水平
根據(jù)《土地管理法》第四十七條規(guī)定，依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。在以往政府文件中也都明確提出，確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。
根據(jù)該條例可以明確，你的現(xiàn)有生活水準(zhǔn)是衡量拆遷補(bǔ)償價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)。搬遷不能降低你的生活水準(zhǔn)。如果降低了，是有違公平、公正的。被拆遷人可以據(jù)此進(jìn)行法律維權(quán)或者協(xié)商來(lái)提高補(bǔ)償價(jià)格。
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