【案情介紹】

　　2013年，李雙家的老房子被拆遷了，按照拆遷政策，李雙獲得了4套位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)的安置房。李雙拿到安置房后準(zhǔn)備出售其中的一套。

王鋼是李雙的發(fā)小，聽說(shuō)李雙要賣房，就提出自己想購(gòu)買，兩個(gè)好兄弟經(jīng)過協(xié)商后約定李雙將其所有的一套回遷房賣給王鋼，轉(zhuǎn)讓價(jià)格是190萬(wàn)元，王鋼先付130萬(wàn)元，尾款在過戶時(shí)支付，涉及到的過戶費(fèi)、稅費(fèi)、土地出讓金由王鋼負(fù)擔(dān)。雙方還約定待該房屋符合過戶條件時(shí)，李雙無(wú)條件協(xié)助王鋼辦理過戶手續(xù)。之后，王鋼向李雙支付了房款，付完款后李雙就把房屋和房屋的所有手續(xù)交付給了王鋼。此后王鋼一直居住在該處房屋中。

2017年年初，王鋼得知該房屋可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和變更登記，便找李雙商量辦理過戶事宜，不料此時(shí)李雙一直以沒有時(shí)間為由推脫，顯然李雙對(duì)于雙方的買賣行為有了反悔之意。王鋼又進(jìn)行了多次的努力，但是最終以失敗告終，李雙始終拒絕協(xié)助王鋼辦理房子的過戶手續(xù)。無(wú)奈王鋼只得向法院提起訴訟，要求李雙辦理產(chǎn)權(quán)登記并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

王鋼以為只要提起訴訟，房子過戶就是順理成章的事情了。誰(shuí)知，王鋼卻接到法院的通知，李雙的電話無(wú)人接聽，給李雙郵寄法院的材料也是拒絕簽收，所以案子無(wú)法進(jìn)入正常的審理程序。更讓王鋼難以接受的是，2017年3月的一天，王鋼下班回家，突然發(fā)現(xiàn)自己住的房子被法院貼了封條，并稱準(zhǔn)備將這個(gè)房子擇期拍賣。經(jīng)過了解王鋼得知，李雙在外面欠下了200多萬(wàn)的債務(wù)，法院已經(jīng)審理完畢，債主已經(jīng)到法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求法院對(duì)這套還在李雙名下的安置房進(jìn)行拍賣。王鋼突然覺得事情十分的不妙，于是，經(jīng)過朋友介紹，找到了北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師閆會(huì)東、馬麗芬代理這個(gè)讓他撓頭的案件。

 

【辦案掠影】

承辦思路確定好了，下一步就是具體實(shí)施。所謂餓虎攢羊，步步為營(yíng)。

辦案第一輯：提起執(zhí)行異議

針對(duì)現(xiàn)在最大的困境——房屋被查封，兩位律師首先選擇向法院提出執(zhí)行異議程序。

律師向法院指出：涉案房屋已經(jīng)于2013年正式交付王鋼使用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16、17條，被執(zhí)行人將其財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但根據(jù)合同約定被執(zhí)行人保留所有權(quán)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)由第三人在合理期限內(nèi)向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、凍結(jié)。在本案中，王鋼與李雙簽訂的《動(dòng)遷安置房買賣合同》第四條房屋交付中約定，本合同簽訂后，有關(guān)該房屋與車庫(kù)的所有權(quán)利均概括轉(zhuǎn)移至乙方，甲方及其家屬不再對(duì)該房屋享有任何權(quán)利。從該約定可以看出，王鋼在與李雙簽署的《動(dòng)遷安置房買賣合同》中并未約定李雙對(duì)該房屋保留所有權(quán)，故根據(jù)上述法律規(guī)定，法院不能查封、扣押、凍結(jié)涉案房產(chǎn)。

律師進(jìn)一步指出，王鋼作為法院執(zhí)行標(biāo)的案外人，法院將涉案的房產(chǎn)予以執(zhí)行，明顯錯(cuò)誤。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》執(zhí)行程序若干問題的解釋第十六條規(guī)定案外人異議審查期間，人民法院不得對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。提出了請(qǐng)求法院中止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行行為，并請(qǐng)求法院依法解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封等強(qiáng)制執(zhí)行措施。

 

辦案第二輯：李雙現(xiàn)身，法院和談。

隨著王鋼提出執(zhí)行異議，法院的執(zhí)行行為無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)了，房屋被拍賣的警報(bào)暫時(shí)解除。但是，新的問題是，由于房屋處于查封狀態(tài)，王鋼的過戶事宜也同樣面臨無(wú)法推進(jìn)的狀態(tài)。為了盡早解決問題，兩位律師積極聯(lián)系執(zhí)行庭的法官，表明如果申請(qǐng)執(zhí)行人愿意解除對(duì)房子的查封，王鋼同意和包括李雙、申請(qǐng)人三人共同協(xié)商此事。

經(jīng)過法院和申請(qǐng)執(zhí)行人的多方查找，李雙終于現(xiàn)身了，三方在法院的主持下，終于達(dá)成了協(xié)議：王鋼將涉案房屋的尾款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人，申請(qǐng)執(zhí)行人解除對(duì)房屋的查封。李雙在房屋解封后的合理期限內(nèi)協(xié)助王鋼辦理過戶手續(xù)。為了避免王鋼產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn)，律師要求雙方簽署書面協(xié)議，明確如因李雙原因?qū)е峦蹁摕o(wú)法順利取得房產(chǎn)，李雙要向王鋼退還全部購(gòu)房款，并且還需向王鋼額外支付賠償款人民幣300萬(wàn)元整。最終，王鋼購(gòu)買的安置房終于如愿完成過戶手續(xù)。

 

【律師說(shuō)法】

回遷房只有在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后才可進(jìn)行買賣，購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。在明律師想要提示廣大購(gòu)房人的是，購(gòu)買回遷房時(shí)必須要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，該回遷房辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，需要補(bǔ)交土地出讓金，對(duì)于土地出讓金由誰(shuí)承擔(dān)需要在合同中寫明，還有就是要將違約條款約定明確，以避免買方遭受不必要的損失。（閆會(huì)東/文）