導(dǎo)讀：據(jù)央視等權(quán)威媒體28日報道，為構(gòu)建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都等13個城市開展試點，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。那么，這項重大改革方案的出臺究竟有何積極意義？這與當下在各地泛濫的“小產(chǎn)權(quán)房”又有何關(guān)系？“小產(chǎn)權(quán)房”是否有望借此轉(zhuǎn)正呢？

 

我們首先來關(guān)注一下《方案》的主要內(nèi)容是什么：

 

《方案》透露試點的目標是，通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

《方案》提出，將完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

《方案》也將探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強協(xié)作、各負其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

此外，《方案》還探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

 

在集體建設(shè)用地上建房供非本集體經(jīng)濟組織成員甚至是城市居民、外來務(wù)工人員租住，這是此次改革所要做的大膽嘗試。一些輿論和網(wǎng)友不自覺地將此與“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正問題聯(lián)系了起來，在明律師認為這兩者之間是有著本質(zhì)差異，沒有直接關(guān)聯(lián)的：

其一，小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違法用地，而集體建設(shè)用地租賃住房未來是有合法用地審批手續(xù)的；

其二，小產(chǎn)權(quán)房沒有規(guī)劃、建設(shè)工程審批文件，而集體建設(shè)用地租賃住房都會有；

其三，小產(chǎn)權(quán)房涉及的民事法律關(guān)系是買賣，而集體建設(shè)用地租賃住房則明確為租賃；

其四，小產(chǎn)權(quán)房的購房人依法不享有房屋的任何合法權(quán)利，而集體建設(shè)用地租賃住房的承租人則明確享有承租權(quán)……

綜上可知，小產(chǎn)權(quán)房的最大問題在于其違法的本質(zhì)導(dǎo)致的各方權(quán)益均不受法律保護，而集體建設(shè)用地租賃住房則是有法可依，有規(guī)可循，權(quán)利明確受保護的。

不過從另一個角度上看，集體建設(shè)用地租賃住房的出現(xiàn)必將會在一定程度上遏制、打壓各地亂建小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)頭，最終有望從事實上消滅小產(chǎn)權(quán)房的存在需求，進而實現(xiàn)“取而代之”，實現(xiàn)集體建設(shè)用地相關(guān)各方的利益共贏。小產(chǎn)權(quán)房的存在，說明其需求的客觀存在。而“租購?fù)瑱?quán)”一旦落地，此類新型的租賃住房一旦上市，小產(chǎn)權(quán)房的吸引力就會大幅降低。從這個角度講，二者又是有一定間接的關(guān)聯(lián)的。

而對于群眾普遍關(guān)心的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”問題，目前的準確情形仍然是：沒戲。至于未來究竟會如何處置，仍需耐心等待觀察。

在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，以往“小產(chǎn)權(quán)房”的違法模式看似能讓農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“賺錢”，實際上卻是法律風(fēng)險巨大的投機行為，且賺到的錢很多時候并不能真的落實到農(nóng)村村民手上。反過來，一些小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項目違法占用村民的宅基地卻不予任何補償?shù)故鞘聦崳浯嬖诜炊趾α舜迕竦暮戏?quán)益。從長遠看，此輪改革新政可謂意義非凡，農(nóng)民朋友也有望在法律、政策的強力保障下充分利用自己的土地，實現(xiàn)屬于自己的真正的富裕與實惠。

 

附：《方案》全文

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案

 

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。按照中央有關(guān)精神，結(jié)合當前管理工作實際，制定本試點方案。

 

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，推進集體土地不動產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

（二）基本原則。把握正確方向。堅持市場經(jīng)濟改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同，加強部門協(xié)作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導(dǎo)，審慎穩(wěn)妥推進試點。項目用地應(yīng)當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運營，做到供需匹配。

堅持自主運作。尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟實力，以具體項目為抓手，合理確定項目運作模式，維護權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主運作。

提高服務(wù)效能。落實“放管服”要求，強化服務(wù)意識，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務(wù)水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點目標。通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

（四）試點范圍。按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

除北京、上海外，由省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總本轄區(qū)計劃開展試點城市的試點實施方案，報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)后啟動試點。

 

二、試點內(nèi)容

（一）完善試點項目審批程序。試點城市應(yīng)當梳理項目報批（包括預(yù)審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標準。試點項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。

（二）完善集體租賃住房建設(shè)和運營機制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

（三）探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強協(xié)作、各負其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強聯(lián)動，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

 

三、組織實施

（一）加強組織保障。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)試點工作的督促、檢查和指導(dǎo)。城市政府全面負責(zé)試點組織領(lǐng)導(dǎo)工作，制定試點工作規(guī)則和組織實施方案，建立試點協(xié)調(diào)決策機構(gòu)。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進試點。

（二）推進試點實施。

1.編制實施方案。試點城市根據(jù)本方案編制實施方案，經(jīng)省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后，2017年11月底前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

2.試點實施、跟蹤及總結(jié)。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)試點工作的督促、檢查和指導(dǎo)，及時研究解決試點中存在的問題。

2019年11月，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

2020年底前，省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點工作，總結(jié)報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

（三）強化指導(dǎo)監(jiān)督。各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，加強對試點工作的指導(dǎo)監(jiān)督，依法規(guī)范運行。要加強分類指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵和容錯糾錯機制，允許進行差別化探索，切實做到封閉運行、風(fēng)險可控，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。

（四）做好宣傳引導(dǎo)。試點地區(qū)要加強對試點工作的監(jiān)督管理，密切關(guān)注輿情動態(tài)，妥善回應(yīng)社會關(guān)切，重大問題及時報告。