導(dǎo)讀：據(jù)央視等權(quán)威媒體28日?qǐng)?bào)道，為構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)土部、住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選擇北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都等13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。那么，這項(xiàng)重大改革方案的出臺(tái)究竟有何積極意義？這與當(dāng)下在各地泛濫的“小產(chǎn)權(quán)房”又有何關(guān)系？“小產(chǎn)權(quán)房”是否有望借此轉(zhuǎn)正呢？

我們首先來(lái)關(guān)注一下《方案》的主要內(nèi)容是什么：

《方案》透露試點(diǎn)的目標(biāo)是，通過(guò)改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

《方案》提出，將完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

《方案》也將探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)與相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序。

此外，《方案》還探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。?

在集體建設(shè)用地上建房供非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員甚至是城市居民、外來(lái)務(wù)工人員租住，這是此次改革所要做的大膽嘗試。一些輿論和網(wǎng)友不自覺(jué)地將此與“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正問(wèn)題聯(lián)系了起來(lái)，在明律師認(rèn)為這兩者之間是有著本質(zhì)差異，沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)的：

其一，小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違法用地，而集體建設(shè)用地租賃住房未來(lái)是有合法用地審批手續(xù)的；

其二，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有規(guī)劃、建設(shè)工程審批文件，而集體建設(shè)用地租賃住房都會(huì)有；

其三，小產(chǎn)權(quán)房涉及的民事法律關(guān)系是買(mǎi)賣(mài)，而集體建設(shè)用地租賃住房則明確為租賃；

其四，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人依法不享有房屋的任何合法權(quán)利，而集體建設(shè)用地租賃住房的承租人則明確享有承租權(quán)……

綜上可知，小產(chǎn)權(quán)房的最大問(wèn)題在于其違法的本質(zhì)導(dǎo)致的各方權(quán)益均不受法律保護(hù)，而集體建設(shè)用地租賃住房則是有法可依，有規(guī)可循，權(quán)利明確受保護(hù)的。

不過(guò)從另一個(gè)角度上看，集體建設(shè)用地租賃住房的出現(xiàn)必將會(huì)在一定程度上遏制、打壓各地亂建小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)頭，最終有望從事實(shí)上消滅小產(chǎn)權(quán)房的存在需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“取而代之”，實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地相關(guān)各方的利益共贏。小產(chǎn)權(quán)房的存在，說(shuō)明其需求的客觀存在。而“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”一旦落地，此類(lèi)新型的租賃住房一旦上市，小產(chǎn)權(quán)房的吸引力就會(huì)大幅降低。從這個(gè)角度講，二者又是有一定間接的關(guān)聯(lián)的。

而對(duì)于群眾普遍關(guān)心的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”問(wèn)題，目前的準(zhǔn)確情形仍然是：沒(méi)戲。至于未來(lái)究竟會(huì)如何處置，仍需耐心等待觀察。

在明律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，以往“小產(chǎn)權(quán)房”的違法模式看似能讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織“賺錢(qián)”，實(shí)際上卻是法律風(fēng)險(xiǎn)巨大的投機(jī)行為，且賺到的錢(qián)很多時(shí)候并不能真的落實(shí)到農(nóng)村村民手上。反過(guò)來(lái)，一些小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目違法占用村民的宅基地卻不予任何補(bǔ)償?shù)故鞘聦?shí)，其存在反而侵害了村民的合法權(quán)益。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，此輪改革新政可謂意義非凡，農(nóng)民朋友也有望在法律、政策的強(qiáng)力保障下充分利用自己的土地，實(shí)現(xiàn)屬于自己的真正的富裕與實(shí)惠。

附：《方案》全文

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神，結(jié)合當(dāng)前管理工作實(shí)際，制定本試點(diǎn)方案。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書(shū)記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹(shù)立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

（二）基本原則。把握正確方向。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作，形成改革合力。

保證有序可控。政府主導(dǎo)，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)。項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿(mǎn)足新市民合理住房需求為主，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運(yùn)營(yíng)，做到供需匹配。

堅(jiān)持自主運(yùn)作。尊重農(nóng)民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以具體項(xiàng)目為抓手，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。

提高服務(wù)效能。落實(shí)“放管服”要求，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，優(yōu)化審批流程，降低交易成本，提升服務(wù)水平，提高辦事效率，方便群眾辦事。

（三）試點(diǎn)目標(biāo)。通過(guò)改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

（四）試點(diǎn)范圍。按照地方自愿原則，在超大、特大城市和國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽(yáng)市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門(mén)市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

除北京、上海外，由省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)匯總本轄區(qū)計(jì)劃開(kāi)展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案，報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)后啟動(dòng)試點(diǎn)。

二、試點(diǎn)內(nèi)容

（一）完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序。試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

（二）完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。

（三）探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)與相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)，在建設(shè)用地使用權(quán)登記、房屋所有權(quán)登記、租賃備案、稅務(wù)、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制。

三、組織實(shí)施

（一）加強(qiáng)組織保障。國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署試點(diǎn)。省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo)。城市政府全面負(fù)責(zé)試點(diǎn)組織領(lǐng)導(dǎo)工作，制定試點(diǎn)工作規(guī)則和組織實(shí)施方案，建立試點(diǎn)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)。各地區(qū)各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)。

（二）推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施。

1.編制實(shí)施方案。試點(diǎn)城市根據(jù)本方案編制實(shí)施方案，經(jīng)省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)匯總后，2017年11月底前報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

2.試點(diǎn)實(shí)施、跟蹤及總結(jié)。省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促、檢查和指導(dǎo)，及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問(wèn)題。

2019年11月，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)組織開(kāi)展試點(diǎn)中期評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

2020年底前，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)總結(jié)試點(diǎn)工作，總結(jié)報(bào)告報(bào)國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

（三）強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督。各地區(qū)各有關(guān)部門(mén)要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，依法規(guī)范運(yùn)行。要加強(qiáng)分類(lèi)指導(dǎo)，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵(lì)和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制，允許進(jìn)行差別化探索，切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾偏。

（四）做好宣傳引導(dǎo)。試點(diǎn)地區(qū)要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理，密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài)，妥善回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，重大問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。