導(dǎo)讀：近年來(lái)，網(wǎng)絡(luò)上充斥著大量?jī)?nèi)容失實(shí)的“XX年最新拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，其中最大的代表性內(nèi)容就是什么房每平米補(bǔ)多少錢人家都能列得清清楚楚、一目了然。這樣的東西，專業(yè)征收維權(quán)律師一看便知是編造的，因?yàn)檎魇昭a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從來(lái)都是一個(gè)因地域、項(xiàng)目不同而有所變化的大致標(biāo)準(zhǔn)，不可能全國(guó)范圍內(nèi)完全統(tǒng)一成一個(gè)價(jià)。那么，房屋征收補(bǔ)償?shù)姆ǘ?biāo)準(zhǔn)究竟是什么呢？即將到來(lái)的2018年，又是否會(huì)有大的變化呢？

問題一：補(bǔ)償都有哪些？

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第17條規(guī)定了征收補(bǔ)償?shù)姆ǘǚ秶?，即（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。事實(shí)上還有個(gè)“四”——政府給予符合條件的被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。上述4塊兒加在一起，就是法定的房屋征收補(bǔ)償范圍了。

問題二：被征收房屋的價(jià)值怎么補(bǔ)？

《條例》第19條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償（即前述第一項(xiàng)），不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，就是房屋征收價(jià)值補(bǔ)償這塊兒所依據(jù)的原則標(biāo)準(zhǔn)。具體的內(nèi)容，被征收人需要結(jié)合《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的了解。

問題三：搬遷和臨時(shí)安置怎么補(bǔ)？

《條例》第22條規(guī)定，因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。通常而言，搬遷費(fèi)是一定會(huì)發(fā)生的。臨時(shí)安置費(fèi)和周轉(zhuǎn)用房則是二選一的關(guān)系，如果被征收人自行過(guò)渡的，政府就給錢；如果被征收人需要政府提供過(guò)渡安置房的，政府就不必再支付臨時(shí)安置費(fèi)。

問題四：停產(chǎn)停業(yè)損失怎么補(bǔ)？

《條例》第23條規(guī)定，對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。這項(xiàng)補(bǔ)償一般以實(shí)際發(fā)生的直接損失為主，且涉及非住宅房屋的認(rèn)定問題。房屋要為合法的營(yíng)業(yè)性用房（不能是住宅擅自改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)的），且經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)當(dāng)是合法的。

問題五：房屋征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式

鑒于廣大被征收人十分需要簡(jiǎn)明扼要的“公式”性表述，在明律師就在此予以提供。需要再度闡明的是，一定要具體案情具體分析，切不可盲目機(jī)械套用。我們按被征收人選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種情形分別列出：

貨幣補(bǔ)償金額=被征收房屋經(jīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的市場(chǎng)價(jià)格（包括房屋裝飾裝修商定或者評(píng)估的補(bǔ)償金額）+搬遷費(fèi)用（包括大型機(jī)械設(shè)備、空調(diào)移機(jī)費(fèi)等具體的分項(xiàng)費(fèi)用）+臨時(shí)安置費(fèi)用+營(yíng)業(yè)性房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失

由此不難看出，評(píng)估報(bào)告在房屋征收補(bǔ)償中居于決定性地位，是被征收人應(yīng)當(dāng)下大力氣進(jìn)行監(jiān)督、維權(quán)的關(guān)鍵點(diǎn)。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償差價(jià)金額=被征收房屋的評(píng)估價(jià)格+房屋裝飾裝修商定或者評(píng)估的補(bǔ)償金額-獲得的調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

這也就是一些被征收人在征收補(bǔ)償中既拿到房，又拿到錢的原因。前提是原有房屋的價(jià)值超過(guò)了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，拿的是中間的差價(jià)。實(shí)踐中，倒貼錢才能買到更好的安置房的情形也是存在的。因此這個(gè)差價(jià)不一定每人都能拿到。

需要補(bǔ)充的是，搬遷費(fèi)用可能是搬遷發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，也可能是雙方約定的一定數(shù)額的搬遷補(bǔ)助費(fèi)，具體你花多少政府就不管了。臨時(shí)安置費(fèi)用一般是在沒有提供周轉(zhuǎn)用房情形下才會(huì)出現(xiàn)，但如果安置房為期房，又因各種原因耽誤了建設(shè)工期進(jìn)而延后了入住時(shí)間，那么超出的過(guò)渡期限政府仍需要支付臨時(shí)安置費(fèi)。實(shí)踐中，延期之后的費(fèi)用具有違約責(zé)任的懲罰性質(zhì)，有時(shí)政府會(huì)按雙倍予以支付。

最后看停產(chǎn)停業(yè)損失，各地方的不同規(guī)定通常按以下幾種方法計(jì)算：

（1）根據(jù)被征收房屋的總體價(jià)值的一定比例計(jì)算，預(yù)先由雙方協(xié)商約定；

（2）根據(jù)房屋的面積按照單位面積補(bǔ)償一定的金額來(lái)計(jì)算；

（3）根據(jù)營(yíng)業(yè)性用房前若干年的年平均經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)等指標(biāo)，乘以停產(chǎn)停業(yè)的期限來(lái)計(jì)算；

（4）由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估確定；

（5）根據(jù)實(shí)際損失補(bǔ)償計(jì)算，協(xié)商確定。

對(duì)此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，廣大被征收人只需對(duì)標(biāo)準(zhǔn)做到了解就足夠了，實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)點(diǎn)，謹(jǐn)防被“忽悠”：

其一，不要將補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)看得太重。從以上標(biāo)準(zhǔn)不難看出，補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)是全部4方面補(bǔ)償內(nèi)容中所占分量、比重最低的一個(gè)，也是給付隨意性最強(qiáng)的一個(gè)，實(shí)踐中通常就是小幾萬(wàn)塊錢到頭了，一般不會(huì)影響到最終補(bǔ)償數(shù)額的大局。因此，如果被征收人覺得征收方在征收補(bǔ)償方案中給出的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)計(jì)算后過(guò)低，就不宜為了補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)這些蠅頭小利而丟西瓜撿芝麻，還是要將維權(quán)、博弈的重點(diǎn)放在房屋補(bǔ)償價(jià)值這塊兒上來(lái)。

 

其二，必須重視房屋評(píng)估報(bào)告的重要地位和作用。評(píng)估報(bào)告因具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)性，很多被征收人大呼看不懂，因而在實(shí)踐中很容易被輕輕放過(guò)。事實(shí)上，無(wú)論從律師代理此類案件的角度，還是從法官審理此類案件的角度，評(píng)估報(bào)告是否合理合法都是起決定性作用的關(guān)鍵。在日前的在鳴行政法治論壇中，最高人民法院前審判長(zhǎng)蔡小雪法官便再度強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。故此，被征收人一定要注意盯住房屋價(jià)值評(píng)估這一環(huán)節(jié)，將其中每一個(gè)步驟關(guān)注仔細(xì)，發(fā)現(xiàn)違法問題立即提出異議并保留好證據(jù)，為日后對(duì)征收補(bǔ)償決定的復(fù)議、訴訟奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。如果經(jīng)自學(xué)相關(guān)規(guī)定后仍是一頭霧水，可考慮咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師等專業(yè)人士。事實(shí)證明，將維權(quán)的“發(fā)力點(diǎn)”前提至評(píng)估階段，是維權(quán)最終獲取成功的重要手段。待到挖掘機(jī)開到你家門口，很多事情就已經(jīng)來(lái)不及了。

需要指出的是，實(shí)踐中那種拿到手“只有兩頁(yè)紙，連評(píng)估機(jī)構(gòu)的章都沒有”的評(píng)估報(bào)告一定是不合法的，合法的評(píng)估報(bào)告絕不會(huì)那么簡(jiǎn)陋、隨意，這是普通老百姓一眼就能看穿的事情。

其三，不要對(duì)著方案、公式算補(bǔ)償。須知，征收補(bǔ)償方案本身是一個(gè)帶有浮動(dòng)空間的事物，其內(nèi)部的任何一項(xiàng)所轉(zhuǎn)化成的補(bǔ)償金額都是不固定的。同樣是嚴(yán)格執(zhí)行一套方案，差出一套房是很正常的事情，因?yàn)閷?duì)外部情況的認(rèn)定會(huì)因情勢(shì)不同而持續(xù)發(fā)生調(diào)整變化。因此，僵化的計(jì)算補(bǔ)償數(shù)額，是很忌諱的。滿意的補(bǔ)償不是算出來(lái)的，而是經(jīng)過(guò)法律途徑、協(xié)商溝通和時(shí)機(jī)把握等多方面因素最終談下來(lái)的。這里面的道理，不僅被征收人需要不斷加強(qiáng)理解，很多專業(yè)征收維權(quán)律師也需要持續(xù)的在執(zhí)業(yè)中進(jìn)行領(lǐng)悟。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)足夠“標(biāo)準(zhǔn)”了，2018年也不會(huì)有什么實(shí)質(zhì)性改變。如果再看到類似“草房補(bǔ)償價(jià)格2000元/平方米”的帖子，看都不要看，直接呵呵就對(duì)了……