導讀：隨著征地拆遷領域法治環(huán)境的持續(xù)改善，被征收人對于《國有土地上房屋征收與補償條例》這一被簡稱為“590號令”的行政法規(guī)也越來越熟悉。實踐中就一些實務領域的細節(jié)問題，經常有被征收人向我們進行詢問。事實上，這些《條例》中看似未作詳細規(guī)定的細節(jié)在各地方的政府規(guī)章中往往能夠找到答案。那么，房屋征收中的幾個此類疑難點究竟該如何具體運作呢？

 

我們以《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的規(guī)定來作為參考，可以從中發(fā)現(xiàn)不少有價值的細節(jié)內容。在明拆遷律師認為，其中以下幾方面法律點不容忽視：

 

其一，征收范圍的確定及確定后不得實施的行為。房屋征收范圍是如何確定的？這個問題，廣大被征收人未必清楚。事實上，大部分被征收人是通過征收決定發(fā)布后連同征收補償方案所進行的公告才得知具體的項目征收范圍的。而實踐中，在此之前這個范圍就已經確定了?！都殑t》第10條規(guī)定，對于大多數(shù)建設項目的征收，房屋征收范圍根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定。簡言之，通過這個證上記載的圖示范圍，被征收人就可以確定自己的房屋究竟在不在征收范圍之內了。獲取它的方法，當然就是政府信息公開申請，這里就不贅述了。

 

《細則》第11條規(guī)定，房屋征收范圍確定后，有下列行為之一的，不增加違反規(guī)定的補償費用：

 

（一）建立新的公有房屋租賃關系、分列公有房屋租賃戶名；

 

（二）房屋轉讓、析產、分割、贈與；

 

（三）新增、變更工商營業(yè)登記；

 

（四）遷入戶口或者分戶；

 

（五）其他不當增加補償費用的行為。

 

受理前款所列事項時，有關行政管理部門應當要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規(guī)定的補償費用的書面承諾。辦理上述事項的暫停期限自公告之日起最長不得超過1年。這里的“公告”，并非指其后的征收決定公告，而是單指對暫停期限及事項的公告。

 

其二，舊城區(qū)改建需有90%以上同意方可開展?！都殑t》第12條對此作了明文規(guī)定。

 

其三，涉及被征收人、公有房屋承租人50戶以上的，房屋征收決定應當經區(qū)（縣）人民政府常務會議討論決定。

 

其四，明文規(guī)定了“預簽約”模式在舊城區(qū)改建類項目上的應用。《細則》第21條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

 

這里需要指出的是，預簽約這一模式僅限于舊城區(qū)改建類項目，而不能適用于所有的征收項目。其適用理由是此類項目具有較強的公益性和緊迫性，不及時進行改建將可能嚴重影響到棚戶區(qū)、危舊房集中連片地區(qū)居民的生命財產安全及基本居住質量。這一模式的好處就在于有“促拆”作用，但對于在地方性規(guī)定中未明文規(guī)定此程序的地方來說，適用這一模式是缺乏法律依據(jù)的。

 

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，上海市的這一《細則》究其規(guī)定內容的詳實程度是在全國范圍內比較突出的一個。因而無論被征收人是否在上海，仔細研究其中內容都是很有必要的。既要熟練掌握590號令，又要了解自己所在地的征收法規(guī)、規(guī)章，被征收人方能做到對征收維權事項的嫻熟應對。