導(dǎo)讀：在國(guó)有土地上房屋征收中，公房承租人補(bǔ)償權(quán)益的保障是一個(gè)在實(shí)踐中較為突出的歷史遺留問(wèn)題。且隨著時(shí)間的推移，這類情形出現(xiàn)的數(shù)量逐漸減少，便更加顯得具有代表性。畢竟，法律保護(hù)的不應(yīng)只是多數(shù)人的權(quán)益，而更應(yīng)當(dāng)是少數(shù)人的合法權(quán)益。北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師段福惠近日便代理了這樣一起案件……

【案情簡(jiǎn)介：共同居住人面臨補(bǔ)償困局】

柳思雨（化名）的父親系央企的職工，早前該單位以公有住宅出租的方式，將北京市東城區(qū)某胡同的磚木結(jié)構(gòu)平房分配給柳思雨的父親，供其居住使用。柳思雨從出生后一直和其父親在此居住，戶口也落在此地。

柳思雨的妹妹柳婷婷2000年結(jié)婚以后就搬出了此處住房?，F(xiàn)因該房屋涉及征收補(bǔ)償，柳婷婷未經(jīng)哥哥柳思雨的同意，私自與拆遷辦簽訂了房屋騰退補(bǔ)償協(xié)議，獲得了兩套安置房指標(biāo)和數(shù)百多萬(wàn)的騰退補(bǔ)償。此時(shí)柳思雨才知道該房屋的承租人早已經(jīng)變更為柳婷婷。

拆遷方為加快騰退進(jìn)度，達(dá)到盡快拆除房屋的目的，開始采取多種不正當(dāng)手段脅迫、逼遷柳思雨，家里的門窗經(jīng)常受到不法分子器械的破壞。常有拆遷人員未經(jīng)柳思雨同意闖入其住宅威脅要強(qiáng)拆，柳思雨在其恐嚇下，終日憂心忡忡，承受著巨大的精神壓力。無(wú)奈之下，柳思雨聘請(qǐng)了對(duì)北京地區(qū)征收維權(quán)經(jīng)驗(yàn)極為豐富的段?；萋蓭煷泶税?。

【律師辦案：訴訟不及，協(xié)商發(fā)威】

柳思雨作為公房的共同居住人依法應(yīng)該獲得安置補(bǔ)償，在其不知情的情況下，妹妹就私自與拆遷方達(dá)成了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，房屋隨時(shí)面臨被強(qiáng)拆的危險(xiǎn)。作為柳思雨的代理人，此時(shí)再提起訴訟已經(jīng)為時(shí)已晚了……這讓柳思雨非常被動(dòng)，現(xiàn)階段的關(guān)鍵點(diǎn)在于保住房子。如果沒有了房子，會(huì)更加被動(dòng)。在這一過(guò)程中，拆遷方對(duì)柳思雨也采取了各種極端方式，比如威脅、恐嚇、日夜跟蹤，鄰居的房屋也已經(jīng)達(dá)成了協(xié)議并被拆除，拆遷方還故意順帶破壞柳思雨家的房頂，制造噪音，拆院子大門等，騷擾手段層出不窮，但越是這樣越能體現(xiàn)出征收過(guò)程的非法性。該項(xiàng)目未取得合法手續(xù)，沒有區(qū)政府的征收決定，拆遷方無(wú)法通過(guò)合法途徑強(qiáng)制拆房。而眼下，法律訴訟已經(jīng)趕不上了，唯一的辦法就只能通過(guò)談判了。因此，段律師與當(dāng)?shù)卣?、征收?shí)施單位等極力進(jìn)行協(xié)商，通過(guò)發(fā)送律師函、主動(dòng)交涉等方法，在政府和委托人之間來(lái)回溝通，一來(lái)平息了委托人的過(guò)激行為，二來(lái)幫助當(dāng)?shù)卣?guī)范征收程序和行為。最終為委托人柳思雨?duì)幦〉搅宋挥诔?yáng)區(qū)芍藥居附近的安置房和滿意的貨幣補(bǔ)償。

通過(guò)這個(gè)案例，段?；萋蓭熛敫嬖V各位被拆遷人：

一、作為公房承租人的共同居住人，有權(quán)獲得安置補(bǔ)償。公房具有一定的社會(huì)福利性，考慮到承租人的工齡，對(duì)單位所做的貢獻(xiàn)，具有私產(chǎn)的屬性。本案當(dāng)中，原承租人去世后，在柳思雨和其妹妹未協(xié)商一致的情況下，妹妹私自變更承租人侵犯了柳思雨的財(cái)產(chǎn)權(quán)。在實(shí)踐當(dāng)中，拆遷方往往只針對(duì)承租人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，但是并不影響共同居住人獲得安置補(bǔ)償；

二、征收拆遷中的談判協(xié)商是提高補(bǔ)償?shù)谋匾蛩?。即使訴訟，最終也要落實(shí)到協(xié)商的天平上。好的談判協(xié)商過(guò)程一方面為當(dāng)事人大幅度提高補(bǔ)償，另一方面也能緩和被拆遷人與征收方的矛盾，對(duì)穩(wěn)定地區(qū)的社會(huì)秩序尤為重要，這是雙贏的結(jié)果。而好的協(xié)商談判，要求過(guò)硬的法律專業(yè)能力和豐富的經(jīng)驗(yàn)積累，才能“玩轉(zhuǎn)”征收方的套路，另外也需要具備心理素質(zhì)等等。這是對(duì)個(gè)人素質(zhì)和技能的全方位考量，需要專業(yè)法律人士來(lái)指導(dǎo)。

最淺顯的道理是，如果你不能準(zhǔn)確捕捉征收方的違法點(diǎn)，有理有據(jù)有節(jié)的闡述被征收人補(bǔ)償訴求的合理性與必要性，那么就不會(huì)有人跟你談，協(xié)商溝通就成了一句空話。