導(dǎo)讀：考量一份評估報告是否合法，關(guān)鍵看兩點：一是評估程序是否合法，二是評估方法選用是否合法、正確。如果在這兩個層面上存在問題，那么評估報告就可能會被否定，據(jù)此作出的征收補償決定也就有可能被撤銷。那么，對于房屋征收而言，究竟該適用哪種評估方法呢？評估程序中的入戶實地查勘又該如何進(jìn)行呢？本文，結(jié)合北京華信房地產(chǎn)評估有限公司總估價師史源英老師的講解，在明律師繼續(xù)帶大家解析評估價格的秘密……
問題四：評估機(jī)構(gòu)一定要挨家挨戶進(jìn)行實地查勘嗎？測繪機(jī)構(gòu)來了是不是評估機(jī)構(gòu)就可以不來了？
結(jié)論是清楚的：評估機(jī)構(gòu)依法必須挨家挨戶上門查勘，評估報告才會合法有效！凡是沒見過人上門就收到所謂“評估報告”的，一律不合法。
具體怎么上門呢？我們來看《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（2015版）3.0.7的規(guī)定：估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：
1 應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況；
2 應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影響資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料；
3 應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。
被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助上門的注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕簽字或蓋章的，找第三人見證，將有關(guān)情況在評估報告中予以說明。
需要指出的是，測繪機(jī)構(gòu)上門對房屋面積的測量不能替代評估機(jī)構(gòu)的入戶實地查勘。
問題五：基準(zhǔn)地價是怎么回事兒？評估一定要按照這個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行么？
老百姓所關(guān)心的這一問題，涉及評估機(jī)構(gòu)的方法選擇。不同的評估方法，評出來的結(jié)果會有較大的差別，也適用于不同的情形?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第13條規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進(jìn)行評估。
根據(jù)前述《規(guī)范》2015版，我們來簡要看看上述幾個方法的基本原理。
一、市場比較法
市場比較法是房地產(chǎn)估價最基本的方法之一，是估價師依據(jù)市場交易案例分析和判斷估價對象房屋的價格的估價方法。具體講，在評估房屋價格時，根據(jù)替代原則，將待估房屋與在較近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的比較交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)交易實例已知的價格，參照待估房屋與交易實例之間交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別，修正得出于估價期日房價的方法。
史源英老師指出，這個方法不需要專業(yè)知識就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少錢，跟相鄰的、相類似的房屋一比較，出來了。這就是市場比較法。
二、收益還原法
收益還原法是指在估算房屋未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為評估期日收益總和即該房屋價格的估價方法。在有限年期的情況下，收益還原法也可理解為，在估價基準(zhǔn)日，購買一定使用年期的房屋，在這個年期內(nèi)獲取的純收益現(xiàn)值總和即為該房屋的價格。
需要指出的是，在房屋租金和房價不可比的現(xiàn)狀下，收益還原法在北京這樣的一線城市是不常用的，它會導(dǎo)致房屋評估價格明顯低于市場價，不具有合理性。
三、成本法
成本法是以測算房屋重置成本或重建成本，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，考慮折舊等因素的情況下進(jìn)行估價的方法。不難理解的是，房屋的建設(shè)成本與市場價值是兩碼事，大城市中心城區(qū)的房屋更不適宜采用成本法進(jìn)行估價，這可能導(dǎo)致其結(jié)果與市場價的嚴(yán)重偏離。
而基準(zhǔn)地價修正法也是可使用的估價方法之一?；鶞?zhǔn)地價是地方政府經(jīng)組織評估、考慮被地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況等因素確定好的一個地價標(biāo)準(zhǔn)，通常略低于市場價格，且一般用于土地出讓的情形。在征收補償?shù)挠嬎阒羞m用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行評估，其結(jié)果很可能會低于房屋的市場價格。
那么，究竟該用什么方法對待征收房屋進(jìn)行評估才是合理、合法的呢？答案絕不能模棱兩可、似是而非，而是明確的：
《辦法》第13條規(guī)定，被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估……
國務(wù)院590號令第19條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格！
據(jù)此，合法、合理的房屋征收評估，應(yīng)當(dāng)主要適用“市場比較法”進(jìn)行，可結(jié)合適用“收益還原法”（如針對營業(yè)性非住宅房屋的評估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。
在明拆遷律師想指出的是，實踐中，一些不規(guī)范的評估報告中根本看不到“評估方法”這一項，被征收人無從得知評估機(jī)構(gòu)究竟用的什么方法得出的評估結(jié)果。事實上，根據(jù)史源英老師的展示，一份合法、科學(xué)、專業(yè)的評估報告可能厚達(dá)上百頁，其中會涵蓋評估方法、比較對象等十分具體、詳細(xì)的信息。那種“幾頁紙”的評估報告，被征收人是需要對其合理性多打上一個問號的。
問題六：對評估結(jié)果不服，申請專家委員會鑒定管用嗎？
這要一分為二的理解看待?！掇k法》第31條規(guī)定，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評估費用由原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。據(jù)此，若被征收人對評估結(jié)果有異議，申請復(fù)核評估是免費的，但進(jìn)一步申請專家委員會鑒定是要自行付費的。實踐中，這筆專家鑒定費著實不低，可能達(dá)到待鑒定房屋總價值的6%。300萬元的房屋，光鑒定費就可能高達(dá)18萬元，這的確不是一般被征收人所能承受得起的。
據(jù)此，究竟要不要申請專家鑒定，就是個問題了。專業(yè)人士認(rèn)為，專家鑒定是對申請鑒定的評估報告的評估程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核并出具書面鑒定意見的過程，故在評估行業(yè)相對規(guī)范的地方，指望通過專家鑒定來大幅提升征收補償數(shù)額的想法是很難實現(xiàn)的。如果其中的個別因素考慮不周，小幅提升一些是完全可能的，但老百姓所盼望的“翻一番”是比較困難的。但同時需要強調(diào)的是，如果涉案評估的評估方法選用等關(guān)鍵性環(huán)節(jié)上存在問題而導(dǎo)致評估結(jié)果嚴(yán)重偏離市場價格，那么專家鑒定是能夠予以指出的。再比如評估中估價師沒入戶、估價人員自身資質(zhì)有毛病這類嚴(yán)重程序方面問題，專家鑒定都是應(yīng)當(dāng)予以指出的。
而一旦專家鑒定認(rèn)為評估報告存在技術(shù)問題的，出具報告的機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。
在明拆遷律師最后想指出的是，對評估報告的結(jié)論不服，最終要通過590號令第二十六條的規(guī)定來處理，即針對征收補償決定提起行政復(fù)議或者行政訴訟，要求法官對評估報告的合法性進(jìn)行必要審查。最高院行政審判庭的蔡小雪法官表示，審征收補償決定的關(guān)鍵就是審評估報告，不審評估報告的法官是不合格的。這也給被征收人的依法維權(quán)奠定了信心。
了解了房屋價值評估中的這些專業(yè)知識，被征收人就不會輕易被蒙蔽，而有望在征收維權(quán)中據(jù)理力爭，在庭審中要求法官注意報告中存在的各種不當(dāng)、瑕疵直至程序違法之處，進(jìn)而為撤銷征收補償決定，在博弈中重奪有利地位創(chuàng)造條件。
