導(dǎo)讀：2011年頒布施行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》之前，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》時(shí)期的拆遷項(xiàng)目如今仍有一些尚在持續(xù)運(yùn)作中。這些項(xiàng)目仍在一些方面適用舊的規(guī)定。那么，針對(duì)此類(lèi)“歷史遺留項(xiàng)目”被征收人究竟該如何維權(quán)呢？本文，在明所的紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師通過(guò)實(shí)例為大家提供一些思路。
關(guān)鍵詞：上海拆遷、拆遷裁決、合理補(bǔ)償
基本案情：越拆越遠(yuǎn)的無(wú)奈
本案的當(dāng)事人趙家海居住在上海市楊浦區(qū)，有一套位于老弄堂里的二層樓房。六十多歲的趙老爺子退休后平日養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)、遛遛鳥(niǎo)，生活過(guò)得悠閑自在。在陽(yáng)光燦爛的日子，他經(jīng)常坐在院子里，透過(guò)斑駁的門(mén)檻與石階，感受老上海里弄的喧嘩與愜意。然而，有關(guān)部門(mén)認(rèn)為老城的雜亂拉低了上海這座國(guó)際化大都市的形象，舊城改造迫在眉睫！縱使有諸多不愿，在國(guó)家政策面前，愛(ài)黨愛(ài)國(guó)的趙老爺子也懂得大是大非，想要積極配合政府拆遷。但等到拆遷政策出臺(tái)時(shí)，趙老爺子卻感到一陣心寒，傳說(shuō)中的“上海拆遷人手兩套房”根本就是無(wú)稽之談！拆遷單位拿出來(lái)的拆遷補(bǔ)償安置方案根本無(wú)法保障現(xiàn)有的生活水平——家在楊浦區(qū)，安置房竟然遠(yuǎn)在松江區(qū)！且不提松江區(qū)與楊浦區(qū)土地及房屋區(qū)位價(jià)格差距巨大，僅孫子孫女在楊浦區(qū)上下學(xué)的接送問(wèn)題就讓六十多歲的老爺子愁白了頭發(fā)。然而，拆遷公司可不管老人的辛酸，工作人員一臉蠻橫“就這一套方案，愛(ài)簽不簽”。對(duì)方強(qiáng)硬的態(tài)度激化了雙方矛盾，脾氣火爆的趙老爺子決定拿起法律武器維權(quán)到底！
2016年6月，一次旁聽(tīng)庭審的機(jī)會(huì)，趙老爺子見(jiàn)到了在上海高院開(kāi)庭的北京在明律師事務(wù)所的資深征收維權(quán)律師紀(jì)召兵。紀(jì)召兵律師高超的庭審技巧、流暢的法律邏輯讓趙老爺子深深折服。一番接洽后，趙老爺子毫不猶豫的與紀(jì)召兵律師及其團(tuán)隊(duì)成員肖衛(wèi)紅律師簽訂了委托代理協(xié)議。
辦案經(jīng)過(guò)
承辦分析開(kāi)啟維權(quán)之戰(zhàn)
紀(jì)召兵、肖衛(wèi)紅律師接受委托后，并沒(méi)有盲目提起法律程序，而是針對(duì)本案案情進(jìn)行了全面的分析。本案系典型的拆遷遺留糾紛，我國(guó)自2011年1月21日《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布實(shí)施之后，全國(guó)的房屋拆遷已正式更名為房屋征收。按照法律邏輯，占據(jù)拆遷市場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)20年的拆遷管理?xiàng)l例已然退出歷史舞臺(tái)。然而在全國(guó)各地，征收條例實(shí)施之前已經(jīng)辦理拆遷許可證且處于有效期內(nèi)的拆遷項(xiàng)目仍占半壁江山，針對(duì)此類(lèi)遺留下來(lái)的拆遷項(xiàng)目，仍應(yīng)繼續(xù)沿用原有規(guī)定辦理，這就造成了已經(jīng)廢止的拆遷條例仍對(duì)該類(lèi)糾紛具有羈束力，直接導(dǎo)致拆遷糾紛對(duì)法律適用的選擇與判斷具有極高的專(zhuān)業(yè)要求。紀(jì)律師認(rèn)為，拆遷管理?xiàng)l例調(diào)整的是拆遷人與被拆遷人的關(guān)系，如果是商業(yè)性質(zhì)的拆遷，拆遷雙方協(xié)商一致是根本原則，但如果房屋拆遷管理部門(mén)已經(jīng)以行政權(quán)力介入，則被拆遷人就必須積極應(yīng)對(duì)。本案中，趙老爺子家的拆遷正是這種問(wèn)題，他早在兩個(gè)月前就收到了住房管理局作出的拆遷裁決，已不能盲目堅(jiān)持協(xié)商原則。兩位拆遷律師權(quán)衡后，決定選取拆遷許可證續(xù)期行為與拆遷裁決作為突破關(guān)鍵。
拆遷許可證訴訟迎來(lái)談判契機(jī)
拆遷人在實(shí)施拆遷前，必須由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為，這種行政許可就是拆遷許可證。本案中，涉案房屋所在區(qū)域于2007年第一次取得拆遷許可證，但截止到2016年已經(jīng)過(guò)多次續(xù)期，并在2016年3月發(fā)布的《房屋拆遷期限延長(zhǎng)公告》中明確同意延長(zhǎng)房屋拆遷期限至2017年3月。紀(jì)律師認(rèn)為，這種拆遷許可證的續(xù)期行為是一種可訴的行政行為，對(duì)于拆遷糾紛而言是非常重要的維權(quán)途徑。最高人民法院于2010年1月4日頒布施行的《關(guān)于審理行政許可案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第一條規(guī)定：“公民、法人或者其他組織認(rèn)為行政機(jī)關(guān)作出的行政許可決定以及相應(yīng)的不作為，或者行政機(jī)關(guān)就行政許可的變更、延續(xù)、撤回、注銷(xiāo)、撤銷(xiāo)等事項(xiàng)作出的有關(guān)具體行政行為及其相應(yīng)的不作為侵犯其合法權(quán)益，提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理”，故拆遷許可證延期行為是一個(gè)獨(dú)立的行政行為，具有可訴性?；趦晌徊疬w律師的指導(dǎo)，該拆遷許可證續(xù)期糾紛在法院順利立案。
庭審中，紀(jì)召兵律師對(duì)拆遷許可證續(xù)期行為職權(quán)依據(jù)、事實(shí)依據(jù)、程序依據(jù)等方面的違法性闡述，對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》《行政許可法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》等法律法規(guī)的靈活運(yùn)用，帶給被告莫名的壓力。庭審結(jié)束后，拆遷辦第一次遞出和談橄欖枝，但因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍差距過(guò)大，第一次協(xié)商未能成功。
拆遷裁決訴訟展現(xiàn)專(zhuān)業(yè)風(fēng)采
在起訴拆遷許可證續(xù)期行為的同時(shí)，兩位拆遷律師及時(shí)安排委托人在起訴期限內(nèi)針對(duì)房管局作出的拆遷裁決提起了行政訴訟。針對(duì)拆遷裁決，兩位拆遷律師進(jìn)行了深入的分析與論辯，發(fā)現(xiàn)這份拆遷裁決存在多處違法問(wèn)題，不論是其拆遷目的、裁決面積、評(píng)估報(bào)告，還是裁決程序，都存在了或多或少的錯(cuò)誤和瑕疵。這份拆遷裁決僅裁決了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并未裁決貨幣補(bǔ)償，已明確剝奪了被拆遷人對(duì)貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的自由選擇權(quán)，這一違法性問(wèn)題經(jīng)最高人民法院發(fā)布征收拆遷十大典型案例予以明確規(guī)定“在房屋征收拆遷補(bǔ)償安置訴訟中，我國(guó)法律旗幟鮮明地維護(hù)被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)，對(duì)于剝奪被征收人選擇補(bǔ)償方式的機(jī)會(huì)而徑直加以確定的補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以撤銷(xiāo)”。于是，在兩位拆遷律師的保駕護(hù)航下，拆遷裁決訴訟順利展開(kāi)，庭審過(guò)程中，盛名在外的北京拆遷維權(quán)律師紀(jì)召兵的庭審辯論吸引了大量群眾的旁聽(tīng)。專(zhuān)業(yè)的思想碰撞出激烈的火花，這場(chǎng)庭審，律師辯的暢快、法官審的順利、群眾看的過(guò)癮。
遺憾的是，因多方面原因，精彩的法庭辯論并未能帶來(lái)理想的結(jié)果。在這座號(hào)稱行政訴訟零敗訴的“法治城市”中，民告官案件敗訴已在意料之中。信心滿滿的趙老爺子很受打擊，紀(jì)律師告訴他“正義從來(lái)不會(huì)缺席，只會(huì)遲到”！好的拆遷律師不僅是委托人的法律指導(dǎo)者，還是委托人心理上的咨詢師。經(jīng)過(guò)兩位拆遷律師的鼓勵(lì)，年邁的趙老爺子重新鼓起勇氣，密切配合拆遷律師指導(dǎo)，積極投入到法律維權(quán)之中！
量變形成質(zhì)變逼出理想補(bǔ)償
隨后的維權(quán)過(guò)程果然如紀(jì)律師所言，后續(xù)提起的針對(duì)土地使用權(quán)出讓行為、信息公開(kāi)違法行為的行政訴訟形成一組連環(huán)訴訟，對(duì)拆遷違法問(wèn)題步步緊逼。積少成多、集腋成裘！多個(gè)訴訟案件出色的庭審效果、詳盡的違法性闡述讓拆遷人惴惴不安，這種不安終于在趙老爺子堅(jiān)定捍衛(wèi)補(bǔ)償權(quán)益的堅(jiān)強(qiáng)意志下得到無(wú)限放大。面臨法院下發(fā)的執(zhí)行裁定，趙老爺子不慌不躁，堅(jiān)定的拿起專(zhuān)業(yè)拆遷律師出具的執(zhí)行異議文書(shū)迎難而上。
2017年8月，拆遷辦終于拿出誠(chéng)意，與趙老爺子進(jìn)行再次協(xié)商。經(jīng)過(guò)幾次協(xié)商后，拆遷辦最終同意在堅(jiān)持現(xiàn)有政策的原則下，補(bǔ)充提供第二套拆遷方案，為趙老爺子在市區(qū)調(diào)換了一套安置房。委托人經(jīng)過(guò)艱難的維權(quán)終于贏得了公平、合理的征收補(bǔ)償。
律師說(shuō)法
Heaven helps those who help themselves，翻譯成中文是“自助者天助”，這句話不僅是英國(guó)社會(huì)改革家賽繆爾·斯邁爾斯的名言，也是我們中華民族傳承多年的文化精髓，更同樣適用于征收拆遷糾紛?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確賦予居民對(duì)征收補(bǔ)償安置方案提出意見(jiàn)的權(quán)利，更支持被征收人拿起法律武器保護(hù)自身合法權(quán)益?！吧钏讲幌陆怠㈤L(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”是征收拆遷最基本的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)顯失公平性與合理性時(shí)，被征收人不應(yīng)坐以待斃，應(yīng)在專(zhuān)業(yè)拆遷律師的保駕護(hù)航下，不絕望、不放棄，最大限度的充實(shí)自己的談判籌碼，提高自己的抗壓能力，通過(guò)不懈努力，窮盡法律手段，得到最終的合理補(bǔ)償?。ㄗⅲ簽樽鹬匚腥穗[私，本案人名及街道均為化名。）
