導(dǎo)讀：根據(jù)國(guó)家制定《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的宗旨——保障被征收人的生活水平不降低，多數(shù)人，尤其是涉及舊城區(qū)改建的人們?cè)诼牭秸M(jìn)行房屋征收的消息后往往都舉雙手歡迎，希望借此改善居住條件。而在征收過程中，房屋價(jià)值評(píng)估是必不可少且關(guān)乎“身家性命”的環(huán)節(jié)，人們都希望入戶評(píng)估能夠客觀、公正，幫助自己得到應(yīng)該屬于自己的合理補(bǔ)償。但是，有時(shí)候卻事與愿違，比如：評(píng)估時(shí)對(duì)房屋的面積、用途、附屬設(shè)施評(píng)得不全面，對(duì)房產(chǎn)證上沒有記載的建筑面積不予評(píng)估，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)跟自己去買房時(shí)的交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)差了一大截，不給評(píng)估報(bào)告或者只給一張沒有任何蓋章簽字的數(shù)據(jù)表格等等，讓被征收人有些啞巴吃黃連的感覺。為了幫助被征收人維護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，本文，就來說一說，關(guān)于房屋評(píng)估的那些事兒。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條之規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。可知，在國(guó)家征收過程中，對(duì)被征收人房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收位置周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。具體確定時(shí)，由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并制作分戶評(píng)估報(bào)告。

關(guān)于周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，可以通過很多種途徑得知，最便捷的就是從網(wǎng)上掛牌的房屋買賣標(biāo)價(jià)進(jìn)行了解。不過，評(píng)估公司是如何確定的呢？這在《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條中也有對(duì)應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，評(píng)估公司應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定。經(jīng)過協(xié)商選擇不能確定評(píng)估公司的情況下，通過投票多數(shù)決或者抽簽搖號(hào)等隨機(jī)方式選定。具體而言，當(dāng)要選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)候，房屋征收部門會(huì)發(fā)布選舉評(píng)估機(jī)構(gòu)的公告，由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)名。房屋征收部門要根據(jù)征收項(xiàng)目所涉評(píng)估規(guī)模對(duì)報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、有無不良記錄等進(jìn)行審查，選出符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)供被征收人進(jìn)行選擇。最終選定的評(píng)估公司，由房屋征收部門與之簽訂評(píng)估委托合同。

評(píng)估公司對(duì)被征收人的房屋進(jìn)行估價(jià)作業(yè)的過程中，一般采取市場(chǎng)法、收益法兩種估值方法。其中，市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法，即通過與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)已知價(jià)格作相應(yīng)的修正，以此來得出所需估價(jià)的房屋價(jià)格的方法。采用市場(chǎng)比較法作為估價(jià)方法的，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有交易實(shí)例的描述。收益法主要是從未來的角度對(duì)房屋的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，主要適用于有收益性或者潛在收益性的房地產(chǎn)，比如：農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖地、寫字樓、餐廳、公寓、門市、廠房等。因此，收益法的適用有一定特殊性，不具有普遍性。長(zhǎng)期以來，各地拆遷、征收通常選用的是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定的第三種估價(jià)方法——成本法有時(shí)候也被稱為重置法，顧名思義主要是估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造被估房屋所耗費(fèi)的各項(xiàng)支出。這種方法已經(jīng)不能彌合征收條例確定的房屋市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原則，故在新征收時(shí)代應(yīng)當(dāng)退出歷史舞臺(tái)。

評(píng)估公司完成估價(jià)后，應(yīng)當(dāng)給每個(gè)被征收人一份屬于自己的分戶評(píng)估報(bào)告。不過，對(duì)于被征收人而言，收到評(píng)估報(bào)告并不是評(píng)估的終結(jié)，如果對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以在收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估公司提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)。針對(duì)被征收人的復(fù)核具體理由，評(píng)估公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出復(fù)核決定，看對(duì)原評(píng)估報(bào)告是否予以調(diào)整。如果被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議，還可以在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋價(jià)值評(píng)估占據(jù)舉足輕重的地位，應(yīng)當(dāng)引起被征收人的重視。關(guān)注評(píng)估并在遭遇違規(guī)評(píng)估情形后及時(shí)救濟(jì)，才能最大程度守護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。