導讀：2018年春節(jié)剛過，全國各地的棚戶區(qū)（城中村）改造項目便開始如火如荼的上馬啟動了，來自各個渠道的消息都預示著2018年注定又將是此類項目全力推進的大年。據(jù)北京日報消息，僅北京市就有236個項目、23550戶居民納入今年的棚改任務，其中有不少延續(xù)多年的“老面孔”。那么，面對到處都在棚改的現(xiàn)狀，廣大被征收人又該注意哪些法律問題才能維護自己的合法權益呢？本文，在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師為大家做一番簡明扼要的梳理……
一、城市棚戶區(qū)改造項目要嚴格遵照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行
《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要，以及由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。而“棚改”就屬于前述“保障性安居工程建設”項目。故棚戶區(qū)改造雖為改善民生、提升居民居住條件的“大好事”，也必須嚴格依照590號令的規(guī)定開展。政府公布的各類項目實施方案、規(guī)定，均不得與《條例》的規(guī)定相抵觸。
二、被征收人的“聽證權”應得到加強落實
《條例》第11條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。而根據(jù)一些地方的規(guī)定，只要是舊城區(qū)改建類項目，政府就應當組織由被征收人和律師等公眾代表參加的聽證會，即被征收人的聽證權在這里需得到加強落實。這一制度設計的目的在于確保棚改項目具有充分的民意基礎。
三、意見征詢與“預簽約”模式
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建。
其第21條進一步規(guī)定，房屋征收決定作出后，由房屋征收部門組織被征收人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。
以上兩項具體規(guī)定均反映了此類項目與一般征收項目的區(qū)別之處，值得廣大被征收人特別予以重視。尤其是后面一個“預簽約”模式，廣大被征收人一定要審慎對待簽約這一關鍵步驟。一旦簽約，即意味著自己完全支持涉案棚改項目，且成為了促進項目推進的“基數(shù)”，客觀上給尚未簽約同意的被征收人形成了壓力?！岸鄶?shù)”與“少數(shù)”之間權利上的博弈，在這一程序設計中被發(fā)揮到了極致。
參考內(nèi)容：《當棚改遭遇預簽約，被征收人需當心！》
四、棚改項目需嚴格依法補償，禁止強拆強遷
《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》規(guī)定，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按國家有關規(guī)定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。據(jù)此，被征收人的補償安置方式選擇權必須得到保障，由行政機關直接實施的強拆強遷行為依法應得到禁止。
需要補充的一點是，城市棚戶區(qū)改造中被征收人的“回遷安置”權利應得到充分保障，這在《條例》第21條第3款有明文規(guī)定作為依據(jù)。實踐中，是否滿足了被征收人的這項權利也是考查涉案項目合法性的一個關鍵點。
五、“被棚改”情形需警惕
盡管從法律上并沒有對“棚戶區(qū)”這一概念的準確定義，但被征收人還是可以以樸素的認知、判斷來掂量一下，自己的房屋究竟是否應當屬于急需被改造的“棚戶區(qū)”范疇。實踐中，一些地方存在將上世紀90年代以后建造的樓房作為“棚戶區(qū)”實施改造拆遷的情形，甚至一些21世紀以后建造的新房都不能幸免，這無疑是極不正常的現(xiàn)象。棚改的初衷與目的，都應是改善群眾的居住條件和環(huán)境，而不應是政府借助棚改的審批程序簡化和資金支持優(yōu)勢來加速推動一般性征收。將本不是棚戶區(qū)的房屋當作棚戶區(qū)來進行改造，屬于行政行為目的不具有正當性，其法律責任是要有人來承擔的。
關于棚改的有關文件指出，“棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大……”故此，如果被征收人的房屋完全不屬于上述情形，那么涉案項目就可能存在實施前提條件不具備的情況。被征收人完全可以通過對房屋征收決定提起訴訟的方式來加以救濟。
參考內(nèi)容：《到處都在拆的棚戶區(qū)，你的房屋被“棚戶”了嗎？》（點擊標題可閱讀）
六、注意城中村改造、違建清零等的程序要求
實踐中出現(xiàn)的一種新情況是，棚戶區(qū)改造項目往往包含了城市棚改、城中村改造和違建拆除等諸多內(nèi)容“打包”進行。這里的一個大的原則就是：法律程序不得混用、省略，而必須加以明確區(qū)分性質(zhì)，嚴格依法開展。如果涉案項目是城中村的棚改，那么對涉案土地是否依照《土地管理法》規(guī)定的程序進行了征收就是一個重要的考查點。若涉案項目存在以棚改之名行“按國有土地上房屋征收程序征收農(nóng)村集體土地”之實這類情形的話，則事實上項目是存在嚴重程序違法的。在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師代理的多起案件中，給農(nóng)村集體土地下“征收決定”的情況比比皆是，這種程序混用無疑可能損害被征收人的合法權益。
再比如將“棚改”和“拆違”相結合進行清零的項目，對于合法房屋和違法建筑需要嚴格加以區(qū)分、判明，并適用完全不同的程序進行拆除。被征收人需要弄清自己的房屋究竟是不是違建，若不是，則要及時針對政府作出的“責令限拆”文書提起程序，以避免自己的合法房屋被當作違法建筑予以棚改，其后果極可能就是那句著名的“違建不補”。
在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在各項規(guī)范性文件均得以充分落實的前提下，棚戶區(qū)改造的確是利國利民的大好事，是政府著力改善民生、消除安全隱患、提升群眾居住條件的重大善政，廣大被征收人應當予以支持，而不應在涉及補償安置問題時漫天要價，惡意拖延項目進程。但若涉案項目存在事實、程序上的違法之處，無視被征收人的上述合法權利，甚至以棚改之名行違法拆遷之實，那么廣大被征收人同樣有權拿起法律的武器捍衛(wèi)自己的合法財產(chǎn)權益，爭取公平、合理的征收補償。
事實是，全國范圍內(nèi)大規(guī)模的棚改項目從10年前幾乎就已啟動，持續(xù)至今仍在推動中。其中存在的問題，無疑是值得所有人反思的……
