導(dǎo)讀：眾所周知，自2011年國(guó)務(wù)院590號(hào)令施行以來(lái)，“拆遷”一詞在國(guó)有土地上被“征收”所取代。然而時(shí)至今日仍然遍及全國(guó)各地的“協(xié)議拆遷”無(wú)疑是令廣大被征收人頭疼的，尤其是當(dāng)這類(lèi)拆遷與一些老國(guó)企聯(lián)系起來(lái)的時(shí)候。那么，這究竟會(huì)是一種怎樣的局面呢？被征收人又能否在亂局中保障自己的合法補(bǔ)償權(quán)益呢？本文，看北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師如何幫助這樣的一位當(dāng)事人……

【基本案情：協(xié)議拆遷帶來(lái)的麻煩】

2000年6月，家住西南某省會(huì)城市某區(qū)的蔣先生購(gòu)買(mǎi)了該區(qū)農(nóng)機(jī)站公開(kāi)出售的三間國(guó)有房屋。該購(gòu)房合同簽訂前，主管區(qū)農(nóng)機(jī)站的區(qū)農(nóng)林局批準(zhǔn)同意農(nóng)機(jī)站出售該三間國(guó)有房屋。蔣先生購(gòu)買(mǎi)該三間房屋之后，一家人一直將其用于生活居住與日常經(jīng)營(yíng)。

實(shí)際上，蔣先生2000年購(gòu)買(mǎi)的三間國(guó)有房屋只是區(qū)農(nóng)機(jī)站出售的部分建筑，其余大部分建筑仍由農(nóng)機(jī)站經(jīng)營(yíng)使用。2016年年末，蔣先生的房屋及區(qū)農(nóng)機(jī)站所屬的建筑被納入該區(qū)道路規(guī)劃工程的拆遷范圍。由于拆遷戶數(shù)較少，區(qū)政府并未依法對(duì)需要拆遷的房屋進(jìn)行征收，而是直接要求原國(guó)有用地單位與拆遷戶進(jìn)行“協(xié)議拆遷”，騰退道路規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。由此，區(qū)農(nóng)林局作為原國(guó)有土地上的用地單位，按照區(qū)政府的要求，與蔣先生協(xié)商該三間房屋的拆遷問(wèn)題。因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，蔣先生并未簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

盡管協(xié)議拆遷在本質(zhì)上屬于民事法律行為，協(xié)議雙方類(lèi)似于房屋買(mǎi)賣(mài)，即雙方當(dāng)事人地位平等，在未協(xié)商一致的情況下，任何一方都不能強(qiáng)迫對(duì)方簽訂協(xié)議或者要求對(duì)方與其簽訂拆遷協(xié)議，更不能使用行政強(qiáng)制手段強(qiáng)制對(duì)方簽訂協(xié)議、限期搬離房屋。然而，由于道路規(guī)劃的工期要求，區(qū)農(nóng)林局竟違法動(dòng)用行政權(quán)力，多次要求蔣先生一家限期搬離，否則強(qiáng)行拆除蔣先生的房屋。為了保護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過(guò)將近一年的據(jù)理力爭(zhēng)，蔣先生一家已經(jīng)身心俱疲。

【辦案經(jīng)過(guò)：發(fā)律師函接連化解“危局”】

很快，蔣先生一家又收到了最新的《限期搬離告知書(shū)》，并有跡象表明其房屋可能被強(qiáng)制拆除。蔣先生認(rèn)識(shí)到，憑借一己之力已經(jīng)不能保護(hù)好自己的合法權(quán)益，必須應(yīng)用法律的手段，只有聘請(qǐng)最專(zhuān)業(yè)的律師，才能更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。2017年10月，蔣先生慕名尋求北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師的幫助。

梁律師代理案件之后，根據(jù)案件的進(jìn)展情況，針對(duì)區(qū)農(nóng)林局作出的《限期搬離告知書(shū)》等文件，迅速發(fā)出律師函，要求拆遷方，即區(qū)農(nóng)林局立即停止濫用行政權(quán)力違法拆遷的行為，并采取有效措施保護(hù)蔣先生的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，否則將面臨嚴(yán)重的法律責(zé)任。區(qū)農(nóng)林局收到律師函之后，積極主動(dòng)地與梁律師進(jìn)行溝通，尋求有效解決與蔣先生之間拆遷補(bǔ)償糾紛的途徑。很顯然，律師函起到了初步的效果，同時(shí)，區(qū)農(nóng)林局對(duì)蔣先生的壓力也得到有效的緩解。很快，區(qū)農(nóng)林局與梁律師約定了會(huì)談日期。第一次會(huì)談，由于雙方對(duì)協(xié)議拆遷的補(bǔ)償金額差距過(guò)大，并未取得一致意見(jiàn)。梁律師根據(jù)會(huì)談情況，及時(shí)提起新的程序，即要求區(qū)政府履行查處職責(zé)，查處區(qū)農(nóng)林局的濫用職權(quán)介入拆遷的違法行為，并履行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的職責(zé)，依法對(duì)蔣先生的房屋進(jìn)行征收。

在收到梁律師發(fā)出的律師函以及經(jīng)過(guò)與梁律師第一次協(xié)商談判之后，區(qū)農(nóng)林局已經(jīng)清醒的認(rèn)識(shí)到其自身不具備行政強(qiáng)制的法律依據(jù)，更不能通過(guò)行政強(qiáng)制執(zhí)行依法拆除蔣先生的房屋，否則將承擔(dān)嚴(yán)重的法律后果。為了讓蔣先生限期搬離，區(qū)農(nóng)林局竟然“另辟蹊徑”，以所謂的房屋未進(jìn)行過(guò)戶登記為由，主張蔣先生不是房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，起訴到法院，要求蔣先生騰房！實(shí)際上，2007年物權(quán)法頒布之后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)實(shí)行登記生效主義，即未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不產(chǎn)生變動(dòng)的效力。就蔣先生而言，其房屋在購(gòu)買(mǎi)時(shí)確實(shí)未進(jìn)行過(guò)產(chǎn)權(quán)變更登記，其簽訂購(gòu)房合同之后便依法使用該房屋。從表面上看，蔣先生似乎不是其購(gòu)買(mǎi)房屋的合法所有權(quán)人，但實(shí)際上，蔣先生購(gòu)買(mǎi)房屋的行為發(fā)生在物權(quán)法生效之前，物權(quán)法對(duì)其房屋購(gòu)買(mǎi)行為不具有溯及效力，其未變更登記的行為不影響其房屋合法產(chǎn)權(quán)人的地位。根據(jù)購(gòu)房當(dāng)時(shí)有效的《民法通則》第七十二條所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的外，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。蔣先生的購(gòu)房合同經(jīng)過(guò)區(qū)農(nóng)林局的有權(quán)批準(zhǔn)，并且簽訂合同后房屋即交付蔣先生使用，其是房屋的合法產(chǎn)權(quán)人的地位不容置疑。很顯然，法院并不會(huì)支持區(qū)農(nóng)林局的訴訟請(qǐng)求。

很快，梁律師鋪墊的向區(qū)政府提起的查處程序以及要求區(qū)政府依法征收等程序即將滿足六十日的法定期限，同時(shí)，道路工程的工期也極為緊張，加之法院根本不會(huì)支持區(qū)農(nóng)林局的無(wú)理訴求。在法院依法釋明訴訟利害之后，區(qū)農(nóng)林局不得不心平氣和的與蔣先生協(xié)商談判雙方的補(bǔ)償安置爭(zhēng)議。不久，區(qū)農(nóng)林局在原有補(bǔ)償安置的基礎(chǔ)上增加60萬(wàn)元補(bǔ)償安置費(fèi)用之后，蔣先生最終同意與其簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。從代理蔣先生案件時(shí)起，截至蔣先生簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，在不到4個(gè)月的時(shí)間里，經(jīng)過(guò)梁律師專(zhuān)業(yè)、細(xì)致、密集的維權(quán)措施，蔣先生的合法權(quán)利最終得到了充分的維護(hù)。

【律師說(shuō)法：應(yīng)對(duì)“協(xié)議拆遷”勿吃眼前虧】

通過(guò)這起頗具代表性的“協(xié)議拆遷”案件，梁紅麗律師想提示廣大被征收人兩點(diǎn)：其一，針對(duì)國(guó)有土地上的房屋實(shí)施“協(xié)議拆遷”是沒(méi)有任何法律依據(jù)的，若補(bǔ)償條件不滿意，被征收人有權(quán)對(duì)拆遷予以拒絕，并及時(shí)委托律師介入，通過(guò)法律程序捍衛(wèi)自己的合法物權(quán)；其二，對(duì)于諸如“限期搬離決定”之類(lèi)的無(wú)依據(jù)行政決定及拆遷方使出的各種逼遷手段，被征收人要有足夠的警惕和充分的應(yīng)對(duì)之策，避免坐以待斃吃眼前虧。只要將案件引入到法律軌道上來(lái)，拆遷方又急于建設(shè)，被征收人的補(bǔ)償權(quán)益通常是可以得到保證的。