導讀：在征收實踐中，房屋面積的確定無疑是直接決定房屋征收補償數額的最重要因素。倘若你的房屋面積被征收方通過各種“說辭”“理由”而予以大幅壓減，那么最終到手的補償款也自然會大打折扣。那么，需要被征收人關注的面積問題究竟都有哪些？面對房屋面積被“打折”，你又該采取怎樣的舉措加以有力回絕呢？

關鍵點一：房屋面積有證的按證載數字算，無證的由評估機構測量

《國有土地上房屋征收與補償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

在這一環(huán)節(jié)中，房屋征收部門會從被征收房屋所在行政區(qū)域的房屋登記機構調取該房屋的資料，作為之后補償的依據。調查人員還會采取入戶調查的方式，對房屋的面積狀況進行調查登記，被征收人此時要予以積極配合。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條規(guī)定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

也就是說，已登記頒證的按證和登記簿（即房屋登記機構所保存的內部數據）確定面積；未經登記的所謂“無證建筑”，如果被有關政府認定為合法，則要由評估機構對其進行科學測量，得出其準確的面積數字。而如果被征收人對證載面積存在疑問的可直接提出，要求調查人員予以記錄，由房地產價格評估機構在評估時重新進行測量。通常而言，對于房屋面積認定這一專業(yè)領域問題，法院是不會主動介入的。但如果被征收人在隨后的程序中針對征收補償決定提起了訴訟，認為存在面積認定不清、評估程序不合法等問題，那么法院是會以撤銷征收補償決定的判決來從客觀上促使征收方重新對房屋面積進行認定的。

再告訴大家一個“面積維權”的早期途徑：實踐中，對于被征收房屋建筑面積的認定辦法，很多地方是規(guī)定在房屋征收部門所擬訂的征收補償方案中的。被征收人如對這一認定辦法有異議，則可以通過針對征收補償方案提出意見、要求聽證的方式來在項目啟動初期實施救濟。如提意見未獲采納，還可通過訴房屋征收決定來提出自己的主張。這些程序性權利中均涵蓋了被征收人對房屋面積認定問題的異議權利。

關鍵點二：無證面積就一定不予認定嗎？

關于這個“老生常談”的話題，在明律師不想在此做過多展開了。只把結論告訴大家，請廣大被征收人務必牢記：在當下的征收實踐中，無證面積絕不等于不予認定的違法建筑面積！尤其是對于農村宅基地上房屋而言，整村整村的“無證”是極為普遍的現象，若都簡單粗暴的“不予認定、補償”，老百姓的權益無疑將遭受滅頂之災。我們只講兩點原因供大家理解這一現象的產生和普遍長期存在：其一，歷史遺留原因導致的無證房屋仍有相當大的存量。通常在80年代中期以前建造的房屋均存在無證、缺證的情形，而以后施行的必須有這個證、那個證的法律是不能隨便“溯及既往”的，否則就沒有公平可言了；其二，有些90年代以后建造的房屋之所以無證，是因為根據地方上的建房規(guī)定它就不需要證，而只需找村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報批、備案即可。發(fā)不出證來絕非被征收人主觀上不去走程序，而是受限于政策而“沒有建房指標”所致。很多老百姓報批程序都走完了，但就是沒有領到證，這不是他們的過錯。

故此，將無證面積與有證面積區(qū)別對待，按差距過于懸殊的補償標準進行補償顯然是不公平、不合理的，是要讓老百姓替地方政府的長期不作為“背黑鍋”。對于此種情形，被征收人一定要堅決依法維權，推翻粗率的面積認定結論。

關鍵點三：一層的認定，二層以上的就不予認定？

這是在實踐中非常普遍的現象。農村宅基地上房屋大多是兩層到四層的獨棟房屋，到了拆遷時卻只認定最下面一層為合法面積，二層以上的全部不予認定，或只按極低的標準認定些磚頭瓦塊錢。而事實上，這種“一刀切”式的認定方式是缺乏法律依據的。在一些地方，就自建房而言，二層是沒有任何問題的，三層以上才可能面臨“超高”等違法嫌疑，那也需要白紙黑字的規(guī)定來作為依據，而不能征收方說超了就超了。

關鍵點四：院落、空地面積不予認定？

對于農村宅基地上房屋拆遷而言，其房屋所在的院落、空地通常屬于宅基地性質，依照《土地管理法》的規(guī)定應當對證載土地面積予以補償，這是沒有什么爭議的。而針對國有土地上房屋中個別存在的院落、空地面積問題，最高人民法院《關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》則做了如下規(guī)定：

對土地公有制之前，通過購買房屋方式使用私有的土地，土地轉為國有后迄今仍繼續(xù)使用的，未經確權登記，亦應確定現使用者的國有土地使用權。

國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產市場價格，一并予以征收補償。

也就是說，對于城市房屋拆遷中的院落、空地，只要是在被征收人所持國有土地使用權證證載的面積范圍內，被征收人就有權獲取公平、合理的征收補償。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，關于房屋征收中面積認定的問題，被征收人需要的是及早提起法律程序，全面行使征收程序中所賦予被征收人的各項權利，將事實認定錯誤的問題及時糾正過來，以確保自己能夠獲取公平、合理的征收補償。救濟的時間“下限”是征收補償決定，一旦這個沒有訴，再想改變結論就會困難重重。關注以上4方面問題，一旦出現苗頭，及時咨詢專業(yè)征收維權律師，是最保險、穩(wěn)妥的“面積維權”之道。