導(dǎo)讀：據(jù)多家媒體報道，日前深圳市住建局發(fā)布了關(guān)于征求《關(guān)于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見（征求意見稿）》意見的通告。那么，這一地方性棚改新政究竟有哪些具體內(nèi)容值得廣大被征收人關(guān)注呢？本文，在明律師為大家做一番簡要梳理……

新政一：棚戶區(qū)改造項目適用范圍確定

以往，究竟什么樣的項目才能被稱之為“棚改”，爭議很大。我們來看本次深圳市所作出的規(guī)定：

（一）棚戶區(qū)改造政策適用范圍。本實施意見適用于我市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且符合下列條件之一的老舊住宅區(qū)：

1. 存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患；

2. 使用功能不齊全；

3. 配套設(shè)施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)，經(jīng)區(qū)政府（含新區(qū)管理機構(gòu)，下同）批準可以納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

符合《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦〔2016〕38號）第六條規(guī)定，無法獨立進行改造的零散舊住宅區(qū)可以不納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

鼓勵各區(qū)政府根據(jù)實際情況，探索將轄區(qū)內(nèi)具備改造條件的城中村、舊屋村有序納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍。

在明拆遷律師解讀

90年代建成的住宅樓房能否被劃入棚戶區(qū)改造項目范圍？按以往被征收人的樸素認知，這似乎是不合適的。但按照深圳市的這一新政，只要是建成于1998年以前的房屋，就極有可能被認定為“棚戶區(qū)”。這一適用范圍是否合理，自有公論。但當“棚戶區(qū)改造”被冠以“城市更新”這一高級名詞時，其適用范圍的持續(xù)擴大便是難以避免的事情。無疑，棚戶區(qū)改造“保障性安居工程”的性質(zhì)有逐漸淡化、變味的嫌疑，這對于廣大被征收人獲取較高數(shù)額的補償是不利的。1套房換3套房，很可能在城市中成為過往。

新政二：補償安置比例最高1:1.2，拿N套房或成傳說

（二）搬遷安置補償和獎勵標準。棚戶區(qū)改造搬遷安置補償采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換以及貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。

各區(qū)政府應(yīng)當根據(jù)實際情況，按照套內(nèi)建筑面積1 :1或不超過建筑面積1 :1.2的比例，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權(quán)調(diào)換標準。貨幣補償標準應(yīng)當按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）的規(guī)定確定。

各區(qū)政府可以根據(jù)項目實際情況，獎勵權(quán)利主體每套住房增購不超過10平方米的建筑面積，增購面積的價格按照同項目的貨幣補償標準計收。

在明拆遷律師解讀

基于棚戶區(qū)改造類項目的突出公共利益屬性，1:1.2這樣一個補償比例確實有其合理性，但前提是其改造的確實是居住條件差的棚戶區(qū)，而不是老百姓住得好好的90年代以后建成的住宅樓房。根據(jù)590號令所確立的補償原則，“拆一還一”是征收補償?shù)姆ǘɑA(chǔ)性標準比例，在此基礎(chǔ)上能否再提高完全要看地方的政策和項目的情況。這樣一個數(shù)字被明確規(guī)定下來，對于廣大被征收人獲取更高的補償數(shù)額、安置面積無疑是不利的，究竟該如何在協(xié)商談判中“破局”，或許將成為被征收人接下來需要審慎思考的問題。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在上述新政的實施中，被征收人要明確自己的合理補償訴求，積極挖掘各項規(guī)定中對被征收人有利的因素，盡力爭取公平合理的征收補償。要特別注意對項目意愿征詢、征收補償方案意見征詢及聽證、房屋調(diào)查登記與評估、回遷安置選擇權(quán)等關(guān)鍵點的把握，全力確保自己在棚改項目之后居住生活條件的切實提升。還有一點需要謹記：無論出多少新政，都不能違背590號令的規(guī)定！在明拆遷律師將持續(xù)為廣大被征收人在棚戶區(qū)改造項目中的依法維權(quán)提供助力與支持。