導(dǎo)讀：在征收拆遷實(shí)踐中，每一個(gè)法定環(huán)節(jié)都有可能對(duì)被征收人最終能拿到手的補(bǔ)償數(shù)額產(chǎn)生影響。但其中能夠直接產(chǎn)生重大影響的，在明拆遷律師認(rèn)為大約是以下3件事。應(yīng)對(duì)好了，公平合理的補(bǔ)償跑不了；應(yīng)對(duì)不好，補(bǔ)償將可能少得可憐。那么，這究竟是哪3個(gè)重要的環(huán)節(jié)呢？被征收人又分別該如何應(yīng)對(duì)呢？

大事之一：征收調(diào)查登記

這是一個(gè)在征收項(xiàng)目啟動(dòng)階段的步驟，實(shí)踐中很容易被一些被征收人所忽視?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第15條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

從邏輯分析可知，這一步驟的位置應(yīng)是在房屋征收范圍確定之后，征收補(bǔ)償方案擬訂、征求意見之前，屬于城市房屋拆遷的“征收決定前程序”。恰恰是在這一階段，一些被征收人還沒有從突然被張貼得到處都是的公告、通知中回過神來，對(duì)房屋征收部門主導(dǎo)的這一程序往往應(yīng)對(duì)不力，結(jié)果為后續(xù)的維權(quán)埋下了隱患。

譬如權(quán)屬，將直接決定某一被征收房屋的補(bǔ)償安置對(duì)象，即究竟誰是有權(quán)享有補(bǔ)償安置利益的被征收人。而這件事在實(shí)踐中是經(jīng)常發(fā)生矛盾、紛爭的，尤其是對(duì)于一些子女人口眾多的老房子。再比如用途，是營業(yè)性用房還是普通住宅，對(duì)后續(xù)的補(bǔ)償內(nèi)容將產(chǎn)生直接的影響。如果被征收人主張自己的房屋是營業(yè)性用房，那么就需要積極提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明和變更房屋用途的證明等證據(jù)。而建筑面積也是其中極易產(chǎn)生分歧的一點(diǎn)，房產(chǎn)證上登記的面積很多情況下會(huì)與事實(shí)不符，且不排除證件下發(fā)后被征收人有加蓋行為，此時(shí)要求房屋征收部門組織人員對(duì)涉案房屋重新進(jìn)行面積測(cè)量便是很有必要的了。

需要指出的是，對(duì)于這一環(huán)節(jié)內(nèi)房屋征收部門所作出的各種認(rèn)定結(jié)論，被征收人都是有權(quán)提起法律程序進(jìn)行救濟(jì)的。而如果一不留神錯(cuò)過了，被征收人也還可以在針對(duì)征收補(bǔ)償決定的訴訟中列入相關(guān)意見，或在房屋價(jià)格評(píng)估環(huán)節(jié)及時(shí)提出。總之，調(diào)查登記的結(jié)論將會(huì)直接在評(píng)估環(huán)節(jié)被作為依據(jù)使用，且會(huì)對(duì)被征收房屋所對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償方案條款產(chǎn)生直接影響，廣大被征收人務(wù)必要引起高度重視，不可在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就稀里糊涂，為自己埋雷。

房屋征收補(bǔ)償安置

大事之二：征收補(bǔ)償（安置）方案

方案，是征收拆遷中出現(xiàn)頻率極高的概念。無論是城市房屋拆遷還是農(nóng)村集體土地征收，方案都極為重要。《條例》第10條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。此時(shí)公開的補(bǔ)償方案內(nèi)容，基本上就是日后征收補(bǔ)償協(xié)議的各個(gè)條款，故被征收人需要打起十二分的精神來仔細(xì)研讀，不滿意的要及時(shí)提出意見或要求聽證，切不可隨意放棄權(quán)利。提過意見之后對(duì)修改后的方案仍不服的，可以通過訴房屋征收決定的方式來進(jìn)行對(duì)方案的進(jìn)一步救濟(jì)。

這里特別強(qiáng)調(diào)一下農(nóng)村集體土地征收的補(bǔ)償安置方案。這一方案最早露頭一定是在征地依法報(bào)批前，即《國土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》中提及的“告知征地情況”環(huán)節(jié)，通常叫擬征地公告或征地告知書。被征地農(nóng)民一定要設(shè)法在這一環(huán)節(jié)中獲知擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等信息，及時(shí)提出意見、要求聽證。過去到了《征收土地公告辦法》中規(guī)定的批后的征地補(bǔ)償、安置方案公告時(shí)才去提意見、求聽證的做法無疑是落后的，極容易在新形式下導(dǎo)致被征地農(nóng)民的救濟(jì)權(quán)利減損，造成“沒改”的糟糕局面。

在明拆遷律師針對(duì)方案需要再強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：一是集體土地那方案關(guān)鍵看能否知情，如果不知情，參與、監(jiān)督就成了無本之木。而能否知情，關(guān)鍵看被征地農(nóng)民所在的村集體經(jīng)濟(jì)組織能否切實(shí)代表農(nóng)民的權(quán)益，以及當(dāng)?shù)卮鍎?wù)公開監(jiān)督的制度建設(shè)情況。盯緊村官，可以說是一切維權(quán)的前提條件。二是征地補(bǔ)償、安置方案在某些情況下是可復(fù)議可訴訟的（一般是先復(fù)議再訴訟，但不排除一些法院會(huì)以不是具體行政行為為由不予受理），農(nóng)民若提意見不成還可考慮這一途徑嘗試救濟(jì)。最終，被征收人還可以在訴責(zé)令交出土地決定時(shí)提出對(duì)方案中不合法內(nèi)容的審查要求，法院也有可能會(huì)酌情考慮。

大事之三：房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告

針對(duì)評(píng)估報(bào)告的重要性我們分析過很多，這里不再重復(fù)。大家可以關(guān)注《拆遷評(píng)估中的那些坑，這樣做保你順利避開！》一文。

在明拆遷律師在此需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋價(jià)格評(píng)估這一環(huán)節(jié)如今不僅在城市房屋拆遷中有，在集體土地上房屋拆遷中同樣可能涉及。土地這部分通常都是依據(jù)區(qū)片綜合地價(jià)或者統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)來直接按面積確定，但宅基地上的房屋則往往會(huì)需要更為復(fù)雜、科學(xué)的評(píng)估程序才能公平定價(jià)。此時(shí)，被征收人一是要注意當(dāng)?shù)貙?duì)這一問題的地方性規(guī)定，二是要在各個(gè)程序中參照適用《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的各項(xiàng)規(guī)定。尤其是對(duì)于二層以上房屋是否按合法建筑認(rèn)定等牽涉重大補(bǔ)償權(quán)益的問題，被征收人要著重加以注意，及時(shí)對(duì)征收方作出的認(rèn)定提起程序，盡量為自己爭取更多的協(xié)商談判機(jī)會(huì)。

對(duì)評(píng)估不服，最終的救濟(jì)途徑是訴征收補(bǔ)償決定或者責(zé)令交出土地決定。但我們還是主張被征收人在程序進(jìn)行時(shí)及時(shí)采取行動(dòng)，而不要一味等待到報(bào)告出爐后再尋求事后救濟(jì)。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，實(shí)踐中大家最關(guān)心的“被違建”“被危房”等問題，往往就會(huì)反映在上述調(diào)查登記、方案之中。這就要求我們不僅要看到“果”，還要向前追溯到“因”，多角度、全方位、全時(shí)空維權(quán)，而不是僅僅關(guān)注我們提到過的“3大決定”（責(zé)令交出土地決定、征收補(bǔ)償決定和責(zé)令限期拆除決定）的這樣幾個(gè)“點(diǎn)”。點(diǎn)線面結(jié)合，越找門越多，最終獲取公平、合理的征收補(bǔ)償就會(huì)相當(dāng)有門兒了！