導(dǎo)讀：拆遷中，老百姓經(jīng)常會(huì)收到拆遷方發(fā)布的一些文件。在接到這些文件時(shí)，老百姓往往不知該如何應(yīng)對(duì)。今天在明拆遷律師來聊聊針對(duì)這些書面文件我們?cè)撊绾尉S權(quán)。尤其是如何運(yùn)用力度較大的“民告官”行政訴訟來提起程序，為獲取公平補(bǔ)償創(chuàng)造更好的條件……
一、拆遷中常見的“紅頭”文件
1.建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件及申報(bào)材料
建設(shè)項(xiàng)目“一書兩證”（建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）
2.征地批文及申報(bào)材料
“一書四方案”（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案、供地方案）、征地調(diào)查確認(rèn)表、土地利用總體規(guī)劃圖、土地利用現(xiàn)狀圖、勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書和勘測(cè)定界圖、征地紅線圖等。
3.決定及方案
擬征地公告、征收土地公告、征收決定及補(bǔ)償方案、補(bǔ)償決定，征地補(bǔ)償安置方案。
4.拆遷方可能發(fā)出的限期拆除通知書、決定書，斷水?dāng)嚯娡ㄖ鹊?/p>
需要指出的是，拆遷方并不會(huì)主動(dòng)公開拆遷涉及的上述所有文件，有些文件需要通過申請(qǐng)政府信息公開來獲取。征地批文及申報(bào)材料等階段性文件不具有可訴性，其它的規(guī)劃許可證、房屋征收決定、征收補(bǔ)償決定、限期拆除通知書、決定書等一般均具有可訴性。在拆遷案件中，可提起的程序之多，被拆遷人可維權(quán)方式之多，經(jīng)常會(huì)超出人們想象。鑒于篇幅有限，我們今天主要談?wù)魇諞Q定、補(bǔ)償決定、補(bǔ)償安置方案的可訴性及維權(quán)點(diǎn)。
房屋評(píng)估
二、房屋征收決定的可訴性
毫無疑問，房屋征收決定是所有拆遷文件中的重頭戲，對(duì)此可提起復(fù)議或訴訟。
1.重要事情說三遍：法定期間內(nèi)提起很重要
房屋征收決定的最后一條一般也會(huì)作出說明，如不服本決定可在60日內(nèi)復(fù)議、6個(gè)月內(nèi)訴訟。故，對(duì)房屋征收決定提起復(fù)議或訴訟時(shí)要注意時(shí)間的把握。
2.必須堅(jiān)持的幾個(gè)原則
如有違下述幾個(gè)原則，都會(huì)影響征收決定的合法性。
（1）公平補(bǔ)償原則
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定，對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償原則，應(yīng)貫穿于房屋征收與補(bǔ)償全過程。如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于法定的“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，則該征收決定會(huì)被確認(rèn)違法。
（2）程序正當(dāng)原則
征收決定應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則，在房屋征收過程中，行政機(jī)關(guān)不僅要做到實(shí)體合法，也必須做到程序正當(dāng)。
以征收國有土地上房屋的合法程序?yàn)槔l(fā)布征收決定應(yīng)經(jīng)過下列程序：（1）經(jīng)過建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可；（3）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)；（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可；（5）擬定征收補(bǔ)償方案；（6）組織對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證和征求被征收人意見；（7）公布征求征收補(bǔ)償方案的意見情況和修改情況；（8）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；（9）政府常務(wù)會(huì)議討論；（10）撥付征收補(bǔ)償費(fèi)用；（11）發(fā)布房屋征收決定公告。
如征收決定作出前少了些許步驟或順序顛倒（注意各文件的審核、批準(zhǔn)時(shí)間），都將造成征收決定違法，都有可能成為被征收人據(jù)以維權(quán)的重要抓手。
三、征收補(bǔ)償決定的可訴性
在針對(duì)房屋征收補(bǔ)償決定進(jìn)行維權(quán)時(shí)，主要關(guān)注點(diǎn)為被征收房屋的性質(zhì)、被征收人及房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。
1.房屋的性質(zhì)
被征收房屋性質(zhì)不同，則適用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不同。實(shí)踐中，老百姓最關(guān)注的“按什么標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)”的前提往往是“房屋屬于什么性質(zhì)和用途”。房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置。房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)其他補(bǔ)償。法院在實(shí)踐中通常依據(jù)房產(chǎn)登記證件所載明的用途認(rèn)定房屋性質(zhì)，但如果載明用途與被征收人的主張不一致，這時(shí)需要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明等其他相關(guān)證據(jù)佐證，才有可能促使法院酌定不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。故此，對(duì)房屋性質(zhì)、用途的認(rèn)定，是征收補(bǔ)償決定中的重要內(nèi)容。
2.被征收人的認(rèn)定
補(bǔ)償決定認(rèn)定的被征收人必須適格。被征收人一般是合法權(quán)屬登記人即私有房屋的所有權(quán)人，公有房屋的管理人，被征收房屋的代管人。如果征收方對(duì)此認(rèn)定有誤，會(huì)導(dǎo)致征收補(bǔ)償決定違法。實(shí)踐中，遺漏被征收人的情況是時(shí)有發(fā)生的。
3.房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告
評(píng)估報(bào)告確定涉案房屋、裝飾裝潢、附屬物的價(jià)值，并據(jù)此確定補(bǔ)償金額。房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告是行政機(jī)關(guān)作出補(bǔ)償決定最重要的依據(jù)之一。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、評(píng)估報(bào)告作出的時(shí)間、評(píng)估的方法、評(píng)估報(bào)告的送達(dá)、評(píng)估人員是否入戶查勘、是否有真實(shí)有效的簽字等方面容易存在違法點(diǎn)。例如，征收決定作出前已確定了評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估報(bào)告的作出時(shí)間早于征收決定的時(shí)間；再如評(píng)估報(bào)告沒按照法定程序向被拆遷人送達(dá)。諸如此類，都可導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告被撤銷，而評(píng)估報(bào)告系征收補(bǔ)償決定的依據(jù)，此時(shí)，征收補(bǔ)償決定亦可能被確認(rèn)違法或撤銷。
四、補(bǔ)償安置方案的可訴性分析
補(bǔ)償安置方案較多被作為征收決定或補(bǔ)償決定的階段性行為，在提起征收決定或補(bǔ)償決定之訴時(shí)，可請(qǐng)求一并審查其合法及合理性。但實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)碰到只有補(bǔ)償安置方案，而征收決定、征收補(bǔ)償決定已被認(rèn)定有效從而無法撤銷、確認(rèn)違法的情況。那么是否可以針對(duì)補(bǔ)償安置方案單獨(dú)提起復(fù)議或訴訟呢？
可以明確的是，作為具體行政行為的一種，被拆遷人有權(quán)就補(bǔ)償安置方案向上級(jí)地方政府申請(qǐng)復(fù)議，法律依據(jù)是《國務(wù)院法制辦公室關(guān)于依法做好征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議行政復(fù)議工作的通知》（國法〔2011〕35號(hào)）。最高人民法院在審理茹新來等訴陜西省人民政府復(fù)議案（2017）最高法行申7410號(hào)案件中，就如何解決此問題亦給出了指引。現(xiàn)總結(jié)如下：
補(bǔ)償安置方案必須先提復(fù)議，復(fù)議維持后，可以提起行政訴訟。但只有在被征地農(nóng)民個(gè)人對(duì)依據(jù)征地補(bǔ)償安置方案作出的補(bǔ)償行為產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況下，才能對(duì)征地補(bǔ)償安置方案申請(qǐng)復(fù)議，而不能在無補(bǔ)償爭(zhēng)議的情況下，單獨(dú)對(duì)征地補(bǔ)償安置方案申請(qǐng)行政復(fù)議。
在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在面對(duì)征收拆遷時(shí)，我們不僅要拿到合理的補(bǔ)償款，更要挺直腰板、理直氣壯地拿到。要達(dá)到理想效果，法律途徑是你必然的選擇。理性、科學(xué)的選擇復(fù)議、訴訟對(duì)象，那么政府作出的紅頭文件也就是我們獲取公平補(bǔ)償?shù)蔫€匙。
