導讀：“對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償……”被征收人對“違建不補”的恐懼，大約就來自于《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條的上述規(guī)定。也正因此，無拆遷不違建也幾乎成了該領域最令人無奈的現實。那么這里面的應對訣竅究竟在哪兒呢？究竟征收方在搞什么貓膩呢？

貓膩一：農村宅基地上房屋才是違建逼遷重災區(qū)

590號令所調整的是城市的國有土地上房屋，農村集體土地上的它管不了，只能“參照”。但事實上，各地早已有相關的規(guī)定來對宅基地上房屋加強管制，從而使“違建不補”成為了農村宅基地上房屋拆遷時的殺手锏。畢竟，相較于各方面法律環(huán)境都更好的城市而言，農村房屋所可能存在的問題、漏洞更多，尤其是在證明其房屋的合法性這一問題上。

《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第24條規(guī)定，拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。這一規(guī)定與590號令不僅條數湊巧相同，含義也大致相當。故此，農村房屋遇拆遷時遭遇“違建不補”的逼簽困局，才是“以拆違促拆遷”中的最大貓膩所在。但需要注意的是，無證房屋或權屬證明存在瑕疵的房屋，并不等同于違建！

貓膩二：無證不等于違建，歷史遺留原因須考慮

無證等于違建的依據主要來自《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。其第64條的規(guī)定翻譯成白話就是，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照這個證的規(guī)定進行建設的，依法就是“違建”，輕則要消除對規(guī)劃的影響并處以罰款，重則要限期拆除甚至予以沒收。在鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內情況也類似，沒證的鄉(xiāng)政府履行完程序就能直接拆。

《土地管理法》對于非規(guī)劃區(qū)范圍內的情形做了規(guī)定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。按這里的規(guī)定，“未經批準”的就是違建。

但違建問題遠沒有那么簡單。實踐中，由于歷史遺留的原因，農村地區(qū)存在大量的無證、未依法定標準、層級審批的情形。但是老百姓居住的需求是剛性的，不會因為你“沒有建房指標”而就令需求消失。在相當長的一個時期內，很多地方的村民只需和村長打個招呼，就可以在自家宅基地范圍內建房了，而地方上無論是國土部門還是規(guī)劃部門都對此視而不見，睜一只眼閉一只眼。由此所遺留至今的房屋建筑若“一刀切”地被認定為違建，不僅不符合行政法領域的“最小損害原則”或曰“比例原則”，更有將政府本應承擔的責任全部轉嫁到老百姓身上的嫌疑。故此，現實中對于此類“違建”，在面臨征收拆遷時是需要具體情況具體對待的。

前述北京市的《辦法》第19條對此做了詳盡的分層次規(guī)定：

（1）拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；

（2）未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定；

（3）本辦法施行前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有權證和規(guī)劃行政主管部門批準建房文件，但確由被拆遷人長期自住的，應當給予適當補償……補償標準由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府根據當地實際情況確定，報區(qū)、縣人民政府批準后執(zhí)行；

（4）本辦法施行后宅基地上新建、改建、擴建的房屋，仍未取得上述兩類證件的，拆遷房屋時不予認定。

補充一個重要信息，本辦法的施行時間是2003年8月1日。也就是說，所謂“歷史遺留問題”，在北京市可以追溯到這個時候。這個時間點以后再隨意蓋的，就屬于故意建造違建了。

據此，我們可以得出結論，無證房屋不等于違法建筑，其中大多數都是可以獲取“適當補償”的。

事實上，590號令第24條也強調了“認定”的重要性，也同樣支持了無證房屋不等于違法建筑這一結論。

貓膩三：違建不等于能夠直接動手強拆！

拆除違法建筑的法定程序我們曾多次講過，這里再帶大家復習一遍：

對于規(guī)劃區(qū)以外的集體土地上違法建筑，《土地管理法》第83條規(guī)定的拆除程序是“國土部門作出責令限期拆除文書→建設單位或者個人必須立即停止施工并自行拆除→對繼續(xù)施工的國土部門有權制止→建設單位或個人對責令限期拆除不服的，收到決定之日起15日向法院起訴→期滿未起訴又不自行拆除的由國土部門申請法院司法強拆”。

這里的重點在于，國土部門無權直接行政強拆，而只能申請法院強制執(zhí)行。

而對于規(guī)劃區(qū)范圍內的違法建筑，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《行政強制法》作了如下規(guī)定“城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或城市管理綜合行政執(zhí)法部門作出責令限期拆除文書→當事人在決定的期限內未自行拆除且在六個月內未起訴→書面催告→當事人陳述、申辯→作出強制執(zhí)行決定→行政強拆”。

在這些程序中，文書必須要依法送達給當事人，每個環(huán)節(jié)必須不折不扣的執(zhí)行，才算是合法的拆除違建程序。實踐中一些地方今兒貼出通知來明天就拆房的做法是明顯于法無據的，至少它侵害了當事人尋求法律救濟的權利。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，“征收+違建處罰”事實上屬于行政目的不當。不征收時房屋始終沒事，一征收就有事，這是司馬昭之心路人皆知。而兩個專業(yè)性較強程序的混搭令這類案件更顯錯綜復雜。被征收人在明晰了以上3點的前提下，還是要盡量委托專業(yè)征收維權律師幫助自己，識破貓膩，擊穿“違建不補”這一紙老虎！