導(dǎo)讀：模擬拆遷、預(yù)簽協(xié)議、預(yù)征收，是近期國有土地上房屋征收中極為常見的一種特殊程序。很多老百姓590號令所規(guī)定的一般程序還沒完全弄明白，再碰上這么一“模擬”，就更是滿腦子漿糊了，結(jié)果在稀里糊涂中草草簽了協(xié)議，過后又發(fā)現(xiàn)自己的補(bǔ)償權(quán)益受到了減損而又難以救濟(jì)。那么，模擬拆遷中的奧秘究竟在哪里呢？被征收人真的只需要理解兩點(diǎn)，就能有效應(yīng)對么？

首先要搞清楚的一點(diǎn)是，模擬拆遷這路特殊程序現(xiàn)階段只能用于舊城區(qū)改建類征收項目中，而不是什么征收項目都能用。因為它畢竟從客觀上改變了590號令所規(guī)定的程序的先后順序，對被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)產(chǎn)生了實際的影響。不過在現(xiàn)實中，城市房屋拆遷10起有8起都叫“某某舊城改造項目”，致使模擬拆遷給人一種遍地開花的感覺。

《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》規(guī)定，舊城區(qū)改建工程是一項綜合性、系統(tǒng)性工程，按照“優(yōu)化征收程序、簡化審批手續(xù)”的基本思路，堅持“加快手續(xù)辦理、簡化審批要件、下放審批權(quán)限、做好政策銜接”的基本原則，在切實保障被征收居民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，多措并舉加快推進(jìn)舊城區(qū)改建工作。這里的“優(yōu)化征收程序”即是模擬拆遷所依據(jù)的原則。

《實施意見》還規(guī)定，舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。也就是說，凡是項目名稱是以上這些的，都可適用模擬拆遷程序。

模擬拆遷的程序規(guī)定

北京市：

區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過6個月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止。征收補(bǔ)償協(xié)議生效前不實際支付補(bǔ)償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動生效。

區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)及時公告，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效并與正式征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。征收評估價格與預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議評估價格出現(xiàn)差異的，按照“就高不就低”的原則處理。

上海市：

因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

由此可知，“模擬拆遷”程序的精髓就在于預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議以及此前的一系列“預(yù)備”行為，其中對被征收人補(bǔ)償權(quán)益影響最大的是預(yù)評估。廣大被征收人需要牢記的一點(diǎn)是：所有的“預(yù)”行為，一旦最后簽約比例實現(xiàn)，就會自動轉(zhuǎn)化為“正式”的行為，再想變動、更改涉及補(bǔ)償安置的結(jié)論是十分困難的。據(jù)此，對于預(yù)評估環(huán)節(jié)，被征收人一定要按照正式評估的應(yīng)對方式和態(tài)度加以重視，對于預(yù)簽約這一步則更是要像對待正式簽訂補(bǔ)償協(xié)議一樣予以嚴(yán)肅、謹(jǐn)慎的考慮。切不可盲目聽信征收方或其他人員不負(fù)責(zé)任的“宣傳”，認(rèn)為在征收決定作出前的種種步驟只是“模擬”拆遷，而不是真拆遷。事實上，模擬拆遷這一精心設(shè)計出來的程序的最大益處，就在于其便于在被征收人群體中凝聚共識，將有意愿依法維權(quán)的被征收人控制在最低的比例，令其無法形成氣候，無法對征收項目的推進(jìn)產(chǎn)生實質(zhì)影響。這一程序設(shè)計，明顯有利于舊城區(qū)改建項目的實施，但對被征收人合法權(quán)益的保障是否也同樣有利，則絕對是需要打上一個大大的問號的事情。

另外需要補(bǔ)充的是，由于預(yù)簽約期限僅有6個月，因此征收方勢必會在此期限內(nèi)動用一切手段以最大力度展開政策攻勢和宣傳，大橫幅小喇叭的都會齊上陣，被征收人一定要做足充分的應(yīng)對準(zhǔn)備，不要被“閃電戰(zhàn)”打蒙。在此期間還需要提防常見的早簽約獎勵金等促遷手段，避免犯下因小失大的錯誤。

在明拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，如果您正在經(jīng)歷的征收項目名為舊城改造、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村整治，那么對于此間的所有“模擬”行為，都一定要提高警惕加強(qiáng)重視，就當(dāng)它是590號令中的正式程序來應(yīng)對就可以了。弄明白了這兩點(diǎn)，模擬拆遷這類新名詞，也就不顯得那么邪乎了。