導讀：目前我國尚無權(quán)威的房屋用途分類標準，實踐中房屋按照用途分類可以劃分為“住宅”和“非住宅”兩類，“住改非”按照通說可以定義為原國有土地、集體土地上的房屋，房屋所有權(quán)證上載明的用途為住宅，但房屋因有沿街等地理區(qū)位優(yōu)勢，實際居住人改做經(jīng)營用途，且依法取得了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等。鑒于各地區(qū)在進行征收補償時對于商業(yè)用房和住宅拆遷補償標準之間的差異對待，對“住改非”房屋補償?shù)挠嬎悖欠课菡魇者^程中一個頗具爭議的問題。

各地區(qū)對“住改非”房屋補償計算標準

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第14條之規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。實踐中，各地方政府在“住改非”征收補償時，會基于區(qū)域特點與社會穩(wěn)定兩方面因素綜合考慮，以自身經(jīng)濟水平狀況制定相應(yīng)的“住改非”房屋補償政策，筆者針對幾個地區(qū)的補償計算方法，簡要地作如下歸納：

（一）上調(diào)補償浮動型

以河南省新鄉(xiāng)市為例，根據(jù)《新鄉(xiāng)市中心城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定，被征收房屋原為住宅，但實際長期用于商業(yè)經(jīng)營的，經(jīng)房屋所有人申請，可由所在區(qū)政府、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道辦事處）、村委會（社區(qū)）認定為“住改非”房屋，按照評估價格適當上浮給予補償。

被認定為商業(yè)房屋需滿足以下條件：

（1）實際用于商業(yè)經(jīng)營且正在營業(yè)；

（2）依法取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，并連續(xù)一年以上依法納稅的；

（3）營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證記載地址與實際經(jīng)營地點一致的。

（二）混合型

以吉林省吉安市為例，根據(jù)《吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收與補償暫行辦法及吉安市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上房屋征收評估技術(shù)細則》規(guī)定，“住改非”房屋是指將具有合法建房手續(xù)的住宅房屋，擅自改變住房用途后作為店面使用，并依法辦理了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過1年以上的房屋。征收“住改非”房屋時30平方米內(nèi)參照非住宅房屋予以評估補償。

營業(yè)用房進行評估時主要運用市場比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法綜合估價以達到合理評估的標準。

（三）分類補償型

以江蘇省宿遷市為例，根據(jù)《宿遷市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)宿遷市市區(qū)房屋拆遷補償評估技術(shù)細則（試行）的通知》規(guī)定，“住改非”房屋評估的方法，根據(jù)其沿街與否，分兩種情況進行估價和補償：

（1）對沿街的“住改非”房屋，其估價是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價格之和作為實際營業(yè)部分的拆遷補償價格。

（2）對非沿街的“住改非”房屋，其實際營業(yè)部分的拆遷補償采用住宅評估價加營業(yè)補助的方法確定，營業(yè)補助的標準根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。

（四）按比例補償型

以湖南省張家界市為例，根據(jù)《張家界市中心城市國有土地上房屋征收補償及獎勵補助標準》規(guī)定，對征收范圍內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅或者其他非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性用房，有經(jīng)營現(xiàn)狀且已依法取得營業(yè)執(zhí)照、照章納稅并連續(xù)經(jīng)營3年以上的房屋的征收，按現(xiàn)狀用途評估值的70%補償。

北京在明律師事務(wù)所資深征收維權(quán)律師紀召兵在多年辦案中，接觸過大量“住改非”房屋估價存在問題致使被拆遷人沒有得到滿意補償?shù)陌咐?。紀召兵律師建議，各地方政府對于“住改非”房屋補償應(yīng)當因地制宜，嚴格按照《物權(quán)法》及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》的法律文件精神，對“住改非”采取不同標準區(qū)別對待，綜合考慮被征收房屋實際情況進行估價，如停產(chǎn)停業(yè)損失、征收確定日與實際動工日的土地價值差價、臨街與非臨街“住改非”房屋的地理位置差價、經(jīng)營年限長短等多種因素確定補償金額，這樣才能妥善解決百姓的實際困難，維護正常的生產(chǎn)生活秩序和社會和諧穩(wěn)定。簡單粗暴的“一刀切”式補償標準則不利于維護被征收人的合法權(quán)益。