導(dǎo)讀：在農(nóng)村集體土地征收過程中，除了一些常規(guī)性質(zhì)的問題外，還有一些相對不那么起眼的“邊緣性”問題頗為值得關(guān)注。如果不留神，你的征收補(bǔ)償就會在無形之中被它們所壓低。這頗有些“閻王好惹，小鬼難纏”的道理在。本文，在明律師與大家探討這樣的“兩大怪現(xiàn)象”，教給你一旦碰上該如何應(yīng)對……

怪事一：集體土地上房屋遇征收按“地上附著物”補(bǔ)償？

同為房屋，國有土地上的城市房屋與集體土地上的農(nóng)村房屋在面臨征收時的“待遇”很可能相去甚遠(yuǎn)。原因在于眾所周知的“城鄉(xiāng)二元化”土地模式。在明律師在《農(nóng)村拆遷，我的住宅房屋怎么就成了地上附著物？》一文中對這一問題從理論層面進(jìn)行了全面的剖析，得出了農(nóng)村房屋不應(yīng)被歸為地上附著物，更不應(yīng)按照地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)論。但需要理解的是，在《土地管理法》修改之前，地方上依據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》將集體土地上的房屋列為地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償是沒有問題的，這涉及一個“應(yīng)然”和“實(shí)然”的問題。

被征收人所需要明確的就是，你所在地區(qū)對集體土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣規(guī)定的。若僅僅規(guī)定了一個“重置成新價”，那么涉案補(bǔ)償安置方案的合法性就值得質(zhì)疑了。因?yàn)槲覀兌啻沃v過，房屋的補(bǔ)償通常應(yīng)按照“區(qū)位補(bǔ)償價+重置成新價”來進(jìn)行，前者更多的會考慮到被征收房屋周邊類似房地產(chǎn)的市場價格，雖與590號令所確立的標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，但也有相當(dāng)程序的關(guān)聯(lián)。根據(jù)中紀(jì)委、自然資源部的有關(guān)文件精神，許多地方都開始越來越多的參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、原則制定具體的集體土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。那種過分原始、距590號令過分遙遠(yuǎn)的“標(biāo)準(zhǔn)”，廣大被征收人是要多打上一個問號的。

怪事二：“城中村”改造中房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)畸低

在舊城改造類項(xiàng)目中，有一類項(xiàng)目是比較特殊的，即城中村整治或曰改造項(xiàng)目。這是因?yàn)橐话愕呐飸魠^(qū)改造、危舊房改造、平房院落修繕等項(xiàng)目都是針對國有土地上房屋的，而城中村的房屋則屬于集體土地上的房屋。位處城市之中而腳踏農(nóng)村的集體土地，如此尷尬的處境帶給這些房屋的將可能是畸形偏低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。盡管根據(jù)規(guī)定，這是完全沒道理的事情。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)?！俺侵写濉焙芏嗑蛯儆谏鲜鲞@種情形，其房屋在改造過程中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按590號令的規(guī)定走，以確保城中村居民的居住條件得到切實(shí)改善。

需要指出的是，城中村改造類項(xiàng)目的維權(quán)抓手之一是考查涉案土地是否依法進(jìn)行了征收。如果經(jīng)申請政府信息公開等方式發(fā)現(xiàn)涉案土地并未依法履行征收程序，則征收方無權(quán)對涉案房屋申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，更不得以“征收補(bǔ)償決定”等國有土地上房屋征收程序來實(shí)施征收補(bǔ)償。圍繞相關(guān)程序性規(guī)定，被征收人是有充分的協(xié)商博弈籌碼的。

這里要補(bǔ)充的一點(diǎn)是，很多被征收人關(guān)心“針對集體土地上的房屋能否實(shí)施棚戶區(qū)改造”這一問題?？梢悦鞔_的有兩點(diǎn)：其一，就現(xiàn)行的針對棚戶區(qū)改造所發(fā)的各級各類文件來看，棚改針對的主要是國有土地上房屋；其二，在棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目政策性擴(kuò)大范圍的大背景下，城中村改造被打包列入“舊城改造”類項(xiàng)目范圍事實(shí)上已經(jīng)突破了上述限制。被征收人需要關(guān)注的還是征收方的程序適用是否嚴(yán)格合法，是否按規(guī)定的順序、步驟實(shí)施了集體土地征收與集體土地上房屋改造、補(bǔ)償這兩個階段的動作。如果涉案土地未能依法實(shí)現(xiàn)征收，則后面的改造程序就喪失了啟動的合法性基礎(chǔ)。維權(quán)的抓手，也就來了。

自然，面對這類相對比較復(fù)雜的法律定性上的爭議，及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入是被征收人的理性選擇。