導(dǎo)讀：時(shí)下，棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造這類(lèi)“改造”型征收項(xiàng)目遍及城市和近郊農(nóng)村，幾乎儼然成為了房屋征收的必用名詞。而這類(lèi)項(xiàng)目帶給廣大被征收人的一個(gè)切身感受，就是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，尤其是較以往“拆遷許可證”類(lèi)項(xiàng)目低。對(duì)此類(lèi)案件稍加歸納整理便不難發(fā)現(xiàn)，其中的貓膩、陷阱眾多，一個(gè)決策失誤就會(huì)導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償大幅減損，進(jìn)而身臨其境地感受到什么是傳說(shuō)中的“越拆越窮”。本文，在明律師就為你揭露改造中的那些貓膩……

貓膩一：先拆房，后補(bǔ)償現(xiàn)象抬頭

本來(lái)根據(jù)大家熟悉的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“590號(hào)令”）之規(guī)定，“先補(bǔ)償，后搬遷”這一原則是神圣不可撼動(dòng)的。然而改造類(lèi)項(xiàng)目卻因其政策上的特殊性而在地方上享受法規(guī)、規(guī)章上的特殊待遇，其各種“實(shí)施意見(jiàn)”“通知”已客觀上對(duì)590號(hào)令的規(guī)定進(jìn)行了一定程度的修改、變形。實(shí)踐中，“先行搬遷拆除協(xié)議”這類(lèi)莫名其妙的文件往往會(huì)在改造項(xiàng)目中大顯身手，以各種名頭和理由為“先拆了再說(shuō)”這類(lèi)錯(cuò)誤做法遮羞。無(wú)疑，這是極其不正常的現(xiàn)象，程序順序的改變損害的只能是寄希望于程序保障合法權(quán)益的被征收人。

被征收人需要謹(jǐn)記，正常的征收邏輯一定是先簽正式的補(bǔ)償協(xié)議后搬遷，而不應(yīng)以任何其他名頭的“協(xié)議”予以取代。模擬協(xié)議、預(yù)協(xié)議均不能替代正式的補(bǔ)償協(xié)議，更不能以此作為行政機(jī)關(guān)強(qiáng)拆房屋的依據(jù)。對(duì)于此類(lèi)聞所未聞的東西，被征收人完全可以予以拒絕，尤其是在弄不懂其到底是什么意思，會(huì)有什么法律后果的前提下。

貓膩二：強(qiáng)推某種安置方式，剝奪選擇權(quán)

一般而言，補(bǔ)償安置方式就是兩種：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人有權(quán)自行選擇其一。而在許多改造項(xiàng)目中，征收方往往大力推薦某一種補(bǔ)償方式（以往若干年都是純貨幣補(bǔ)償），設(shè)置大量獎(jiǎng)勵(lì)政策——如補(bǔ)償比例上的區(qū)別對(duì)待和直接給付獎(jiǎng)勵(lì)金——來(lái)促使被征收人選擇這一種補(bǔ)償方式。從政策層面上看，獎(jiǎng)勵(lì)、引導(dǎo)都無(wú)可厚非，但事實(shí)上卻造成了被征收人難以獲得實(shí)物補(bǔ)償安置，很多時(shí)候只能被迫選擇貨幣補(bǔ)償?shù)那樾?。顯然，這種情形是不符合590號(hào)令所確立的原則的，也同樣不符合改造項(xiàng)目的政策出發(fā)點(diǎn)。而隨之衍生出來(lái)的購(gòu)房券等補(bǔ)償形式更是存在較大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)被征收人的補(bǔ)償權(quán)益實(shí)現(xiàn)埋下了隱患。

被征收人需要牢固樹(shù)立補(bǔ)償方式選擇權(quán)的權(quán)利意識(shí)，根據(jù)自己的實(shí)際情況大膽、堅(jiān)決地進(jìn)行選擇，不受各種激勵(lì)政策等蠅頭小利的影響，以自己家庭未來(lái)的生計(jì)發(fā)展為重。對(duì)于拒不提供就近地段回遷安置的舊城改造項(xiàng)目，可直接針對(duì)征收決定提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

貓膩三：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不唯一，評(píng)估環(huán)節(jié)被架空

國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上只有一個(gè)：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于被征收房屋周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。這是590號(hào)令所明文規(guī)定的，任何其他層級(jí)的紅頭文件都無(wú)權(quán)進(jìn)行篡改，也就是所謂的“市場(chǎng)比較標(biāo)準(zhǔn)”，拆你一頭牛，補(bǔ)你一頭牛，可能額外再多給一些作為獎(jiǎng)勵(lì)或提升居住條件的政策。

然而北京在明律師事務(wù)所的李群杰律師代理的一起寧夏的棚戶(hù)區(qū)改造案件中，征收方竟然另辟蹊徑，在補(bǔ)償方案中規(guī)定了兩類(lèi)并行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：一是被征收人可以選擇由征收方直接設(shè)置好的“一刀切”式補(bǔ)償模式——每平方米房屋就是那么多錢(qián)，按面積一算就可以領(lǐng)錢(qián)走人；二是被征收人如果不認(rèn)可上述“一刀切”標(biāo)準(zhǔn)，也可以選擇由評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能是由房屋征收實(shí)施單位指定的那一家，被征收人沒(méi)有選擇的權(quán)利。在這樣一個(gè)獨(dú)具匠心的設(shè)計(jì)中，征收方人為的設(shè)置了兩種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，意圖引導(dǎo)被征收人選擇“一刀切”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而變相剝奪被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)并按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格獲取補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。這樣的做法，表面上看似乎是給足了被征收人選擇的權(quán)利，實(shí)際上卻是對(duì)被征收人依法獲取評(píng)估結(jié)果的權(quán)利予以了減損，讓補(bǔ)償安置的多寡成為了征收方自己說(shuō)了算的事情。最終，在李群杰律師的據(jù)理力爭(zhēng)下，根據(jù)這樣一份奇葩補(bǔ)償方案作出的征收補(bǔ)償決定被當(dāng)?shù)刂性号袥Q撤銷(xiāo)，法院在判決書(shū)的理由部分也著重否定了這種“創(chuàng)新”出兩個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的做法，再次強(qiáng)調(diào)了嚴(yán)格依據(jù)590號(hào)令規(guī)定，只能有一個(gè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則。

貓膩四：逼遷手段改進(jìn)升級(jí)，高墻圍堵漸成常態(tài)

北京在明律師事務(wù)所的周濤律師、馬麗芬律師、閆會(huì)東律師共同代理的一起河北省的棚戶(hù)區(qū)改造案件中，被征收人所有的臨街店鋪房屋遭遇高達(dá)6米，綿延數(shù)公里的堅(jiān)實(shí)圍墻圍困，致使其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)完全停滯，出行、采光遭遇困難，生活不便的同時(shí)也蒙受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。無(wú)獨(dú)有偶，在明律師陳麗芳近日接待的來(lái)自湖北省的一起案件咨詢(xún)中同樣出現(xiàn)了類(lèi)似的情節(jié)，被征收人曾嘗試自行雇傭人手在圍墻上“開(kāi)口子”以解決通行和經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，不料卻在花費(fèi)較大人力成本的情況下遭看守圍墻的不明身份社會(huì)人員威脅、毆打，且剛剛打開(kāi)的口子又很快被封堵上。

在河北省的這起案件中，在明拆遷律師直接將房屋征收與補(bǔ)償辦公室（即“拆遷辦”性質(zhì)的房屋征收部門(mén)）訴至法院。庭審中對(duì)方竟以《大氣污染防治法》所規(guī)定的對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)加裝圍擋以減輕環(huán)境污染為由進(jìn)行答辯，最終這一明顯行政目的不當(dāng)、違反“比例原則”的做法被法院判決確認(rèn)違法。

在明拆遷律師最后想提示大家的是，棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造類(lèi)項(xiàng)目絕非法外之地，各地方制定的規(guī)章政策不得與590號(hào)令的規(guī)定相抵觸，否則其棚戶(hù)區(qū)改造行為就可能涉嫌違法。對(duì)于上述種種貓膩以及在實(shí)踐中仍在不斷發(fā)展、衍生出來(lái)的新陷阱，被征收人要在守住590號(hào)令，站穩(wěn)法律底線(xiàn)的前提下予以認(rèn)真的識(shí)別研判，接受其中合法合理的政策變通，對(duì)不合法不公平的部分堅(jiān)決說(shuō)不，從而捍衛(wèi)自己的補(bǔ)償權(quán)益，讓“越拆越窮”的悲劇不在自己身上上演。