導(dǎo)讀：隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，房子的價(jià)值也跟著水漲船高。本來(lái)作為基本生活需求的房子成為生活水平的重要保障，房子對(duì)普通大眾來(lái)說(shuō)成為家庭中最重要的財(cái)產(chǎn)。俗話說(shuō)，“養(yǎng)兒防老”，但是在接下來(lái)的案例中當(dāng)事人卻偷偷把老人的房子給賣掉了。在明律師梁紅麗代理的張某與王某房屋買賣合同糾紛一案中，律師堅(jiān)守法律正義，幫助老太太通過(guò)一審、二審發(fā)回重審，再次二審終于贏得勝利。其中所涉的家庭房產(chǎn)糾紛，值得所有人反思……
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作者丨夏曙浩 北京在明律師事務(wù)所
【案情介紹：先租后賣，老人的房屋懸了】
2002年12月，王乙代理其父親王甲與當(dāng)時(shí)的北京市宣武區(qū)教育委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱宣武教委）簽訂《購(gòu)買房屋合同書》，其中約定宣武教委以成本價(jià)40000元將位于豐臺(tái)區(qū)某處樓房1套出售給王甲。2005年3月，王乙代理其父親（后經(jīng)鑒定授權(quán)委托書簽字系偽造）（甲方）與張丙就涉案房屋同時(shí)簽訂了《房屋租賃合同》及附件《房屋由租賃轉(zhuǎn)換為買賣合同》。通過(guò)附屬的轉(zhuǎn)換合同，王乙事實(shí)上將房屋出售給了張丙。
《房屋租賃合同》是這么約定的：一、租賃期是20年，自2005年4月1日至2025年3月31日為止，年租金10000元，乙方應(yīng)向甲方支付租金20萬(wàn)元；二、在房屋租賃期內(nèi)，甲方必須主動(dòng)向房管部門申請(qǐng)辦理《房屋所有權(quán)證》，以便執(zhí)行合同的附件條款。若在租賃期內(nèi)未能辦理房屋所有權(quán)證，租賃期滿后乙方享有永久性無(wú)償使用及處理此房屋的權(quán)利。
《房屋由租賃轉(zhuǎn)換為買賣的合同》是這么約定的：一、甲方所有的上述房屋的房管單位一旦辦理房屋所有權(quán)證時(shí)甲方立即辦理，并在辦理完成后即刻將房屋轉(zhuǎn)賣給乙方，不得轉(zhuǎn)賣他人，并與乙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；二、房屋售價(jià)為25萬(wàn)元人民幣，其中20萬(wàn)元以乙方原付給甲方的20萬(wàn)元租賃費(fèi)抵沖，其余5萬(wàn)元在辦理完過(guò)戶手續(xù)后，由乙方一次性付給甲方；三、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)及其他辦理過(guò)戶手續(xù)中產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
合同簽訂后，張丙按約定支付了20萬(wàn)元購(gòu)房款。同年4月，甲方將涉案房屋交付給乙方居住至今。同年10月，王甲去世。2006年，涉案房屋經(jīng)房屋權(quán)屬部門核發(fā)房屋所有權(quán)證，所有權(quán)人為王甲。2014年5月，王乙及其母親李丁向公證處申請(qǐng)，對(duì)王甲的遺產(chǎn)辦理了繼承權(quán)公證并于同年6月將涉案房屋所有權(quán)人變更為李丁。
眼看著約定好要由王乙出售給自己的房屋成了李丁的，自己購(gòu)得房屋的目的變得無(wú)望實(shí)現(xiàn)，張丙一氣之下向北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院提起民事訴訟，要求法院判決李丁配合辦理房屋過(guò)戶，履行《買賣合同》義務(wù)。李丁無(wú)奈，遂委托北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師幫助其維權(quán)，希望能保住自己的房屋。
【律師辦案：發(fā)回重審保住房屋】
在案件審理過(guò)程中，王乙稱簽約時(shí)向張丙出示的授權(quán)委托書簽有的王甲字樣為找人代簽。根據(jù)王乙向法院提出的申請(qǐng)，法院依法做了鑒定，經(jīng)鑒定該簽名確實(shí)不是王甲所書寫。
在2016年豐臺(tái)區(qū)法院的一審中，張丙提出了三個(gè)訴訟請(qǐng)求：一、請(qǐng)求二被告履行2005年的房屋買賣合同；二、判決二被告將涉案房屋過(guò)戶到原告名下；三、訴訟費(fèi)用由二被告承擔(dān)。豐臺(tái)法院不僅支持了原告的所有請(qǐng)求，還要求原告在被告辦理完成手續(xù)后三日內(nèi)將剩余房款支付給被告。
豐臺(tái)法院宣判之后，梁紅麗律師指導(dǎo)委托人向北京市二中院提起了上訴。北京市二中院于2017年3月30日作出裁定：一、撤銷豐臺(tái)法院的一審判決；二、發(fā)回豐臺(tái)法院重審。二中院給出的理由是，一審法院未查清李丁對(duì)訴爭(zhēng)房屋出售事宜是否知情。由此，本案中我方當(dāng)事人取得第一階段的勝利。
二審發(fā)回重審后，豐臺(tái)區(qū)人民法院對(duì)該案進(jìn)行了重新梳理，并歸納了三個(gè)雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。一、合同效力問(wèn)題；二、王乙對(duì)李丁擁有的房產(chǎn)份額部分的出售是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，是否對(duì)合同效力產(chǎn)生影響？三、張丙出示的證據(jù)能否證明李丁對(duì)出售房屋一事明知且同意出售？
針對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，爭(zhēng)論點(diǎn)主要是王乙是否構(gòu)成了表見(jiàn)代理。根據(jù)《民法總則》第172條、《合同法》第49條歸納表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件有四：一、沒(méi)有代理權(quán)，本案中王乙偽造父親簽名，既沒(méi)有父親授權(quán)也沒(méi)有母親授權(quán)，符合這一條；二、有權(quán)利外觀，本案中王乙出示了其代理王甲與宣武區(qū)簽訂的購(gòu)房合同原件，王乙、王甲、李丁一家的《常住戶口登記卡》，王乙、王甲的身份證及處理房產(chǎn)事宜的《委托書》足以使其產(chǎn)生權(quán)利外觀；三、相對(duì)人善意且無(wú)過(guò)失。所謂善意是指張丙不知其無(wú)代理權(quán)，無(wú)過(guò)失是指張丙盡到了交易上的注意義務(wù)。根據(jù)本案的具體情況判斷，張丙符合這一點(diǎn)；四、權(quán)利外觀的形成可歸責(zé)于被代理人。在這一點(diǎn)上在明律師梁紅麗認(rèn)為存在爭(zhēng)議。王乙的父親王甲當(dāng)時(shí)處于84歲高齡，難以起到相關(guān)注意義務(wù)不具有可歸責(zé)性。綜上所述，我們認(rèn)為王乙是否構(gòu)成表見(jiàn)代理具有一定的探討空間。豐臺(tái)法院認(rèn)為，該行為達(dá)到了表見(jiàn)代理的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為王乙構(gòu)成了表見(jiàn)代理。
針對(duì)第二個(gè)問(wèn)題，該房屋為王甲與李丁婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。王乙未出具李丁的授權(quán)委托書即以王甲的名義對(duì)外出售，其對(duì)李丁房屋份額的處分屬于無(wú)權(quán)處分。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋》第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故此案中，法院認(rèn)定雖然王乙的行為屬于無(wú)權(quán)處分，但不影響該買賣合同的效力，認(rèn)定該買賣合同有效。
在最后一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)的交鋒中，原告張丙提供了其妹妹及司機(jī)的證人證言，但雙方分歧較大，難以判斷李丁是否知悉該房屋買賣事實(shí)。另外，果真如張丙所說(shuō)李丁在2007年已經(jīng)知道房屋買賣事實(shí)，在其2008年向宣武教委補(bǔ)繳房款時(shí)應(yīng)該與張丙進(jìn)行溝通，而不是在具備辦理過(guò)戶條件且同意的情況下一直不辦理過(guò)戶。法院綜合認(rèn)為張丙提供的證人證言雖然具有一定的可信度，但不具有高度蓋然性，達(dá)不到認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)論是，李丁對(duì)房屋買賣并不知情。
根據(jù)這三個(gè)觀點(diǎn)的交鋒，基本上可以確定判決的結(jié)果了。豐臺(tái)法院于是作出了重審判決：處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意。張丙提供的證據(jù)難以表明李丁知悉該房屋買賣合同，故王乙以王甲的名義出售涉案房屋侵害了共有權(quán)人李丁的利益，屬于無(wú)權(quán)處分?，F(xiàn)李丁表示不同意出售該房屋，法院無(wú)法支持張丙要求繼續(xù)履行合同進(jìn)行過(guò)戶的請(qǐng)求。由此，我方當(dāng)事人取得第二階段的勝利。
張丙不服判決，于2018年6月4日提起上訴，但是并沒(méi)有提出新的證據(jù)。北京市第二中級(jí)人民法院于同年7月審理此案，駁回了上訴，維持原判。
本案取得勝利的最重要一點(diǎn)是被告李丁對(duì)買賣房屋一事并不知情，對(duì)方也無(wú)法對(duì)此進(jìn)行證明。王乙無(wú)權(quán)處分了共有財(cái)產(chǎn)在沒(méi)有進(jìn)行過(guò)戶的情況下，該合同雖然具有效力但是不具有物權(quán)效力。但是在是否構(gòu)成表見(jiàn)代理上，我們認(rèn)為還值得商榷。
