導(dǎo)讀：這起案件有兩點(diǎn)具有警示性：其一，租房經(jīng)營(yíng)需謹(jǐn)慎，不可租賃違建；其二，租賃合同與補(bǔ)償協(xié)議直接不是主從合同關(guān)系，前者無(wú)效并不必然導(dǎo)致后者也無(wú)效……

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作者丨張新 北京在明律師事務(wù)所

 

【基本案情：層層轉(zhuǎn)租下的千萬(wàn)補(bǔ)償】

太平鎮(zhèn)幸福村的青年才俊王大財(cái)從小精明，腦殼子好使，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)一家家居飾品店，生意紅紅火火。為了擴(kuò)展市場(chǎng)，王大財(cái)于2006年看上當(dāng)?shù)刈畲蟮囊患疑虉?chǎng)，意欲簽訂租賃合同，租下整整一層的房屋以作商用。王大財(cái)?shù)降资莻€(gè)生意人，洞察力機(jī)警敏銳，在簽訂房屋租賃合同時(shí)，除了正常的租金約定之外，他還特意與出租人約定：“租賃期間，如遇政府拆遷或征用未到期的租賃房屋的，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致（甲方為商場(chǎng)，乙方為王大財(cái)），本合同可提前解除。補(bǔ)償金或賠償安置費(fèi)中，建筑物部分歸甲方，裝修和經(jīng)營(yíng)方面政府所給予的賠償乙方得三分之一?！焙贤炗喓?，王大財(cái)對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝修并入駐經(jīng)營(yíng)。

就這么“歲月靜好”的經(jīng)營(yíng)了5年，直到2011年，王大財(cái)租賃房屋所在區(qū)域因拆遷改造項(xiàng)目需要被征收，王大財(cái)作為房屋承租人（使用人）與住建局簽訂了《城市房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議約定，住建局應(yīng)向王大財(cái)支付補(bǔ)償款合計(jì)人民幣近千萬(wàn)元（其中包括被征收房屋的附屬物、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、6個(gè)月的經(jīng)營(yíng)性店面停業(yè)停產(chǎn)補(bǔ)助費(fèi)）。協(xié)議簽訂后，王大財(cái)將租賃房屋騰空交付給住建局，住建局也如約將補(bǔ)償款悉數(shù)奉上。

事情并沒(méi)有到此結(jié)束，商場(chǎng)看到王大財(cái)收獲頗豐，分外眼饞，也想分一杯羹。商場(chǎng)認(rèn)為王大財(cái)從住建局處多領(lǐng)取了征收補(bǔ)償款，這近千萬(wàn)中有一部分是商場(chǎng)應(yīng)得的，于是將王大才和住建局告上法庭。商場(chǎng)的目的很簡(jiǎn)單，希望法院按照房屋租賃合同的約定，將一部分補(bǔ)償款判給商場(chǎng)。可誰(shuí)知，事情的發(fā)展開(kāi)始逐漸失控，已不是商場(chǎng)所能左右的了。

法院在審理案件時(shí)發(fā)現(xiàn)，本案訴爭(zhēng)租賃房屋建設(shè)于上世紀(jì)90年代初，原由某經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心租賃給某公司，后由某公司轉(zhuǎn)租給商場(chǎng)，商場(chǎng)進(jìn)行改建后又轉(zhuǎn)租給王大財(cái)，這么細(xì)數(shù)下來(lái)原來(lái)是三手租賃。且該租賃房屋至今沒(méi)有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及房屋所有權(quán)證，說(shuō)到底，本案訴爭(zhēng)租賃房屋原來(lái)是個(gè)無(wú)證房屋！

如此一來(lái)，疑點(diǎn)重重，《房屋租賃合同》是否有效？《城市房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》效力又如何？萬(wàn)一《房屋租賃合同》無(wú)效，那么是不是會(huì)必然導(dǎo)致《城市房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》也無(wú)效？王大財(cái)整日寢食難安，但在專(zhuān)業(yè)征收維權(quán)律師的幫助下，他最終還是保住了錢(qián)袋子。

【律師說(shuō)法：租賃合同與補(bǔ)償協(xié)議是何關(guān)系？】

北京在明律師事務(wù)所的聶榮律師提醒廣大被征收人，在與商家簽訂租賃合同時(shí)一定要提高警惕，調(diào)查該房屋是否證件齊全，即是否具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證及房屋所有權(quán)證，否則可能導(dǎo)致租賃合同無(wú)效！《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》）第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案訴爭(zhēng)租賃房屋至今未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，商場(chǎng)將該房屋轉(zhuǎn)租給王大財(cái)，雙方為此而簽訂的房屋租賃合同依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

但若發(fā)現(xiàn)租賃合同無(wú)效后，也不用擔(dān)心出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，《房屋租賃合同》和《征收補(bǔ)償協(xié)議》屬于兩個(gè)不同的民事法律行為，不是主從合同關(guān)系，《房屋租賃合同》無(wú)效并不必然導(dǎo)致《征收補(bǔ)償協(xié)議》無(wú)效。

就本案而言，雖房屋租賃合同無(wú)效，但王大財(cái)在簽訂房屋租賃合同后已實(shí)際進(jìn)行裝修并用于經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)該租賃房屋因所在區(qū)域拆遷改造項(xiàng)目需被征收，王大財(cái)作為房屋承租人有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，其與住建局簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖規(guī)定征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，但并未規(guī)定房屋征收部門(mén)不能直接對(duì)被征收房屋的承租人進(jìn)行補(bǔ)償。

在司法實(shí)踐中，很多當(dāng)事人會(huì)認(rèn)為房屋租賃合同與征收補(bǔ)償協(xié)議是主從合同關(guān)系，如果訴爭(zhēng)房屋租賃合同無(wú)效，但卻認(rèn)定以該合同為依據(jù)而簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議有效，難免自相矛盾。實(shí)際上，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》并未禁止承租人與房屋征收部門(mén)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。無(wú)論房屋租賃合同是否有效，都不改變王大財(cái)實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)。從補(bǔ)償項(xiàng)目來(lái)看，征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂的目的顯然是為補(bǔ)償實(shí)際使用人的室內(nèi)裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備搬遷、停產(chǎn)停業(yè)等損失，與補(bǔ)償決定之間具有利害關(guān)系，故其補(bǔ)償?shù)膶?duì)象應(yīng)是王大財(cái)，王大財(cái)?shù)玫竭@近千萬(wàn)元的補(bǔ)償款也是“當(dāng)之無(wú)愧”！