導(dǎo)讀：《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。此即在農(nóng)村宅基地法律領(lǐng)域大名鼎鼎的“一戶一宅”原則的依據(jù)。那么，“一戶一宅”究竟該作何理解？實踐中老百姓經(jīng)常提及的“一戶多宅”又是怎么回事兒？一旦遇到征地拆遷項目，“多”出來的宅能否獲取補償呢？本文，在明律師為大家淺析這一問題……

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作者丨王小明 北京在明律師事務(wù)所

 

“一戶一宅”怎么理解？

根據(jù)《國土資源部關(guān)于進一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實維護農(nóng)民權(quán)益的通知》之規(guī)定，宅基地是指農(nóng)民依法取得的用于建造住宅及其生活附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，“一戶一宅”是指農(nóng)村居民一戶只能申請一處符合規(guī)定面積標準的宅基地。從文義解釋上看，這里面有兩個關(guān)鍵點需要理解清楚：一是何為法律上的“一戶”；二是怎樣理解“符合面積標準”。

一般認為，“一戶”的理解，既不是老百姓所熟悉的“一個戶口簿”，也不是“有本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的一家子”，而是一個“自然戶”——父母加上未婚子女，獨生子女狀態(tài)下就是3個人，這就叫一戶。爺爺、奶奶、姥姥、姥爺甚至兄弟姐妹，雖可算作一家人，也可能在一個戶口簿上，那是另一戶。未婚子女達到法定婚齡又無房分居，就可以依法申請宅基地建房。

至于符合面積標準，是說任何一戶的宅基地都不能超占面積。因宅基地使用權(quán)本身具有政策性、福利性，不能上市交易，沒有市場價格，故國家要從總量上對其進行控制。譬如《北京市人民政府關(guān)于加強農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第6條就指出，村民每戶建房用地的標準，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝。1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標準的，可按每戶最高不超過0.4畝的標準從寬認定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。

“一戶多宅”如何形成？

《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》中規(guī)定，嚴格落實農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規(guī)定。除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。據(jù)此可知，繼承是可能導(dǎo)致“一戶多宅”狀態(tài)的一個重要客觀原因。譬如前文提到的祖父母、外祖父母死亡，其宅基地上房屋依法由其子女繼承。此時，雖然宅基地只有使用權(quán)因而不能繼承，但根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承了長輩房屋的子女是有權(quán)合法享有宅基地使用權(quán)的。

在我國農(nóng)村，各種“歷史遺留原因”層出不窮，都可能導(dǎo)致“一戶多宅”情形的出現(xiàn)。但無論如何，這多處宅基地的面積總和不能超標，否則就可能涉嫌違法了?！稗r(nóng)民新申請的宅基地面積，必須控制在規(guī)定的標準內(nèi)”。

“一戶多宅”該如何處理？

毫無疑問，“一戶多宅”是與《土地管理法》所確立的“一戶一宅”原則不相符合的。故此，及時通過適當處置將其恢復(fù)到“一戶一宅”的狀態(tài)，似乎是符合立法目的的。《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定，各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作。對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。實踐中，政策面上會對自愿退出多余宅基地的村民給予一定的補償或者激勵。當然，對于符合分戶條件的，將“一戶”依法分為“兩戶”，也是解決“一戶多宅”問題的另一個重要方式。

“一戶多宅”遇征收拆遷能否獲得補償？

這一問題的關(guān)鍵在于“多”出來的宅基地是否經(jīng)過合法登記確權(quán)，是否有“歷史遺留原因”客觀存在。如果都沒有，而是村民在已有宅基地的情況下自己跟風(fēng)圈地建的房，則涉嫌違法用地，可能面臨無補償?shù)慕Y(jié)局?！侗本┦屑w土地房屋拆遷管理辦法》（即124號令）第18條規(guī)定，拆遷補償中認定的宅基地面積應(yīng)當經(jīng)過合法批準，且不超過控制標準（北京市原則上統(tǒng)一按0.3畝即200平方米計算）。未經(jīng)合法批準的宅基地，不予認定。經(jīng)合法批準的宅基地超過控制標準的部分，不予補償；但1982年以前經(jīng)合法批準的宅基地超出控制標準的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當補償。（即所謂的“歷史遺留原因”）

事實上，處理此類問題的正確步驟是先對“一戶多宅”進行處置、確權(quán)登記發(fā)證，再啟動征地拆遷等項目。實踐中的情況當然不會這么理想化，這就要求廣大農(nóng)民朋友切實加強風(fēng)險防范意識，及時處置自己面臨的“一戶多宅”問題，盡量為自己的宅基地和房屋確權(quán)辦證。一旦在尚未取得證件時遭遇征地拆遷，要及時咨詢了解補償安置政策，根據(jù)需要及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師依法維權(quán)，盡力爭取公平、合理的補償安置。

在明律師最后想提示大家的是，農(nóng)村的事情是復(fù)雜的，簡單地判斷這樣的“一戶多宅”是合法的，那樣的就是不合法的沒有任何意義，不合法的也不一定就沒有任何補償。而隨著土地管理領(lǐng)域法律制度的不斷完善，“一戶多宅”這種非正常狀態(tài)帶來的糾紛矛盾將有望逐步減少。