導讀：近期在明律師接待的咨詢不僅僅限于“被征收人”，而是包括了相當一部分被征收房屋的承租人。由于目前法律中對如何保障承租人在征收中的利益缺乏明確的規(guī)定，這一塊兒可謂是法律空白，那么在這種情況下我們該如何最大程度的保障承租人在征收過程中的利益呢？本文，北京在明律師事務(wù)所的黃曉麗律師將為大家做簡單解答……

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作者丨蘇昂 北京在明律師事務(wù)所
一、法律空白：《國有土地上房屋征收與補償條例》將承租人排除在外

在2011年出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）前，對于被拆遷房屋的承租人仍有法律保護，即《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：房屋承租人可以和拆遷人簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，可以向房屋拆遷管理部門申請行政裁決，可以繼續(xù)租賃產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，可以取得搬遷補助費和臨時安置補助費，可以取得停產(chǎn)停業(yè)補償?shù)?。但是，?011年出臺的《條例》中，只規(guī)定了征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。同時，該條例的附則規(guī)定，在征收條例實施前取得房屋拆遷許可的項目，繼續(xù)沿用原規(guī)定。

也就是說，在2011年《條例》公布以前已經(jīng)取得房屋拆遷許可證的項目中，如果涉及有承租關(guān)系的房屋，需要按照原有的條例簽訂拆遷補償協(xié)議，這時承租人是合法的拆遷補償協(xié)議主體。而在《條例》公布之后開啟的征收項目中，承租人不再是合法的拆遷補償協(xié)議主體。因此，現(xiàn)行條例框架內(nèi)，承租人因征收而遭受停產(chǎn)停業(yè)等損失，無權(quán)直接要求房屋征收部門進行補償。

二、住宅和非住宅征收對承租人的利益損害

實踐中，政府征收行為要與承租人利益直接掛鉤，主要是看租賃期內(nèi)是否受政府征收這種不可抗力因素影響而解除合同，還有租賃期限內(nèi)進行的裝飾裝修等補償問題。承租人雖不是被征收房屋的所有權(quán)人，但是，征收活動勢必會影響到房屋承租人的居住、生產(chǎn)經(jīng)營，勢必給其帶來損失。與承租人的法律關(guān)系如何處理，是征收工作能否順利進行的重要問題。

1.住宅類房屋征收

實踐中我們將住宅租賃主要分為公房承租和私房承租。由于歷史遺留問題，公房的租賃關(guān)系十分復雜，也有因為市場原因?qū)е碌乃椒孔赓U關(guān)系，這中間，都可能夾雜著婚姻、血緣、友情、工作職級等各種附加關(guān)系。假設(shè)承租人沒能與出租人通過租賃合同明確約定征收補償歸屬，則會導致承租人因征收產(chǎn)生巨大的財產(chǎn)損失，甚至是居住權(quán)的喪失，附帶的，甚至親情變敵情、友情變陌路、工作職屬變仇敵。這些承租人長期占有、居住房屋，與房屋所有人一樣經(jīng)歷行政征收，卻得不到任何補償，這對承租人而言客觀上并不公平。

對直接通過房屋中介等租賃房屋的承租人來說，居住得好好的房屋說拆就拆，個人的居住權(quán)絕對屈從于行政征收權(quán)，即使沒有對房屋進行裝修，搬遷損失也是較大的。如果承租人與出租人之間無法協(xié)商一致，承租人拒絕搬遷，必然影響征收的進程。而通過解除合同進而申請法院強制搬遷，甚至可能導致承租人流落街頭的窘境。

2.非住宅類房屋征收

其實承租人所受到更多損害的是非住宅類的房屋征收。對非住宅類房屋征收中的房屋承租人來說，經(jīng)營類房屋通常需要對房屋進行裝修或增設(shè)其他附屬物，這需要付出一定成本，征收不僅將造成搬遷和臨時安置等損失，而且會造成停產(chǎn)停業(yè)損失，該損失往往金額特別巨大。此外，經(jīng)營地址變更也很可能造成對供應(yīng)商或客戶的違約，由此產(chǎn)生的違約責任損失誰來承擔？甚至也可能造成部分可得利益或預(yù)期利益的損失，這些損失又由誰來承擔呢？

遺憾的是，目前房屋租賃合同通常都不能清楚的約定補償項目，出租人與承租人之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、合同期限等，均將對各方利益產(chǎn)生或多或少的影響，而這種影響往往不能協(xié)商一致。出租人在房屋租賃關(guān)系中似乎一直占據(jù)強勢地位，而承租人卻往往不得不面對“一旦房屋遇征收拆遷，合同即告終止，承租人需立即配合搬離房屋”這樣的不利條款。

三、房屋承租人獲得補償權(quán)益的法律依據(jù)

通過以上分析，在房屋征收過程中對于承租人的確存在種種不公以及利益損害，那么，房屋承租人的損失，就該被法律規(guī)范這樣不公平、無情的無視嗎？明顯不可能！但是承租人拿到補償權(quán)益的依據(jù)又是什么呢？

承租人對房屋享有的租賃權(quán)為用益物權(quán)。在民法理論中占主導地位的理論是，房屋租賃權(quán)利是所有權(quán)派生的物權(quán)，是一種他物權(quán)。在當事人只簽訂租賃合同還未將不動產(chǎn)交付給承租人時，當事人之間只存在債權(quán)關(guān)系，承租人只享有債權(quán)；當事人之間一旦交付房屋，交付行為屬于物權(quán)行為，該物權(quán)行為設(shè)定了租賃權(quán)，承租人的債權(quán)就因此而消滅，租賃權(quán)這一用益物權(quán)就是租賃合同所產(chǎn)生的承租人債權(quán)的歸宿。承租人作為他物權(quán)人，雖然對財產(chǎn)所有權(quán)無權(quán)處分，但是基于租賃關(guān)系對所有權(quán)人財產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利，是獨立于所有權(quán)而存在的權(quán)利，與土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、自然資源使用權(quán)并列為用益物權(quán)。所以，物權(quán)法理論中將承租人列為用益物權(quán)人。

而用益物權(quán)人是可以得到補償?shù)??！段餀?quán)法》第一百二十一條規(guī)定：因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。所以，在房屋征收過程中，一旦房屋的使用人即承租人得不到補償，仍然會拒絕搬遷，直至征收方在補償權(quán)益彌補上作出合理妥協(xié)。

四、承租人該如何最大化維護自己的利益？

依據(jù)《條例》規(guī)定可知，如果承租人向房屋征收部門主張權(quán)益，征收部門將以房屋承租人不是房屋所有權(quán)人為由，主張向其支付補償款沒有法律依據(jù)；如果房屋承租人向房屋所有權(quán)人主張權(quán)益，房屋所有權(quán)人將以租賃合同沒有約定或約定不清為由，主張向其支付補償款既無合同依據(jù)也無法律依據(jù)。因此，面對征收，承租人只能從《合同法》和《物權(quán)法》兩個角度，再結(jié)合最高人民法院《關(guān)于辦理申請人強制執(zhí)行國有土地房屋征收與補償決定若干問題的規(guī)定》，來最大限度的維護自己的利益。

1.合同中要爭取明確約定

首先，通過租賃合同約定好補償項目和標準等，房屋所有人獲得征收補償后，承租人依據(jù)租賃合同向房屋所有人主張補償。如果在租賃合同中，各方可以合理預(yù)見到征收問題，具體情況具體對待，并就相關(guān)補償項目、條件、金額等達成一致意見，全部在合同中約定清楚明確，這樣將為承租人減少很多不必要的麻煩。而且，即使有爭議，也是承租人和房屋所有人的爭議，可以依據(jù)合同法理論進行起訴，有利于爭議的有效解決。

2.依靠《物權(quán)法》《合同法》等法律規(guī)定

如果沒有合同依據(jù)，向房屋所有人主張損失無門的前提下，承租人可以依據(jù)實際占有房屋的優(yōu)勢，作為直接利害關(guān)系人依據(jù)《物權(quán)法》理論，直接向征收方主張相應(yīng)的損害賠償。當然，這中間要合理考慮剩余租期、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷安裝費用及其他損失等項目，不能漫天要價，故意影響征收進展。

在明拆遷律師最后想提示廣大房屋承租人的是，根據(jù)各地的地方性規(guī)定，公房承租人是能夠直接向房屋征收部門主張補償權(quán)益的，即地方性規(guī)定彌補了《條例》在這一問題上的空白。而一般的房屋承租人尤其是準備租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的朋友則要在簽訂租賃合同時將房屋可能遭遇征收這一問題作為風險考慮進去，未雨綢繆，居安思危，盡量避免征收可能造成的動蕩與糾紛。