導(dǎo)讀：與村委會(huì)（或村集體成員）簽訂租賃合同，或經(jīng)層層轉(zhuǎn)租后，租賃村委會(huì)的土地（破舊廠房）進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。拆遷來襲，作為承租人是否可以獲得應(yīng)有的補(bǔ)償款？可以獲得哪些補(bǔ)償款？又該如何獲得呢？本文，在明律師繼續(xù)為大家解析這一實(shí)務(wù)中牽涉利益矛盾巨大的“疑難雜癥”……
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作者丨劉玉偉 北京在明律師事務(wù)所
【案情簡(jiǎn)介：約定得好好的補(bǔ)償權(quán)益分配轉(zhuǎn)眼不認(rèn)賬】
楊某與段某同為河北省秦皇島市海港區(qū)某村村民。2007年，楊某與段某簽訂租房協(xié)議一份，楊某承租了段某廠房一處，用于食品生產(chǎn)經(jīng)營，租期10年，租金每年2萬元。雙方約定該廠房如遇拆遷，承租后二人共建的200平方米的廠房補(bǔ)償款，一人一半。簽訂租賃合同后，楊某交納了10年租金，在此注冊(cè)成立了秦皇島市某食品有限公司，成為該公司的法定代表人。該公司成立后，一直處于經(jīng)營盈利狀態(tài)，并按時(shí)交納了相關(guān)稅費(fèi)。2011年，廠房果然面臨拆遷，段某與拆遷方簽訂了協(xié)議，并領(lǐng)取了拆遷補(bǔ)償款。楊某找到拆遷方說理，被告知，其與段某簽訂了協(xié)議，補(bǔ)償款已支付完畢，讓他去找段某。楊某在拆遷方那里碰壁后，找到段某。段某告知，拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放對(duì)象就是房屋的所有權(quán)人，而不是承租人，補(bǔ)償協(xié)議并未涉及楊某的相關(guān)利益。楊某提出想具體查看補(bǔ)償協(xié)議，被告知補(bǔ)償協(xié)議在拆遷方手上。就這樣，被踢皮球的楊某無奈之下找到了北京在明律師事務(wù)所的馬麗芬、閆會(huì)東律師尋求法律幫助。
【案件分析：誰動(dòng)了企業(yè)主的奶酪？】
承租了案涉廠房后，楊某在該廠房上參與新建了200多平方米的房屋。這部分廠房是楊某與段某共同出資興建的。毫無疑問，楊某理應(yīng)獲得該部分的補(bǔ)償，但楊某是向拆遷方、村委會(huì)還是段某主張分配拆遷利益呢？
在明律師經(jīng)分析認(rèn)為，依據(jù)《國土資源部關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條之規(guī)定，土地的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)給予村委會(huì)，再由村委會(huì)對(duì)該補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行合理分配。地上附屬物的補(bǔ)償應(yīng)給予房屋所有權(quán)人。本案中，委托人楊某所主張的費(fèi)用不包括土地補(bǔ)償費(fèi)，故與村委會(huì)不存在利益糾紛。其次，拆遷方已與段某簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，并已將補(bǔ)償款支付給段某，如起訴拆遷方，以實(shí)際承租人的身份來主張拆遷利益，想打破既定法律事實(shí)，難度較大。故本案主訴訟應(yīng)為與段某的租賃合同糾紛。但也須對(duì)本案涉及的拆遷事項(xiàng)進(jìn)行初步的督促、查詢工作，了解本案補(bǔ)償款是否已足額支付段某，為是否對(duì)拆遷方進(jìn)行相關(guān)訴訟作準(zhǔn)備。
【程序啟動(dòng)三部曲：律師函、信息公開、查處】
1.督促、函告：律師函
接受委托后，在明律師向區(qū)政府、鎮(zhèn)政府、拆遷公司、段某分別發(fā)送律師函，向其函告楊某已委托本所律師來維護(hù)合法權(quán)益，在明律師必要時(shí)會(huì)采取相應(yīng)的法律措施，以最大限度維護(hù)楊某的合法權(quán)益。其次，表明協(xié)商談判的誠意，先禮后兵。
2.查詢、知悉：申請(qǐng)政府信息公開
既然案涉廠房涉及拆遷問題，勢(shì)必要經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可等程序，發(fā)改委、規(guī)劃局等部門會(huì)有該建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)文件。在明律師分別向發(fā)改委、規(guī)劃局、國土局三個(gè)部門提起政府信息公開申請(qǐng)，申請(qǐng)公開案涉項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地手續(xù)。15個(gè)工作日后，上述部門均作出答復(fù)，案涉廠房并不涉及征收項(xiàng)目，無相關(guān)法律文件。
3.敲打：查處程序
在了解到案涉項(xiàng)目并不存在合法征收項(xiàng)目，而是所謂的“協(xié)議拆遷”后，在明律師果斷向國土部門提起了查處程序，請(qǐng)求國土部門查處拆遷方的違法用地行為。
【主訴訟：4大要點(diǎn)解析不簡(jiǎn)單的租賃合同糾紛】
與請(qǐng)求給付房租、押金等常規(guī)租賃合同糾紛不同，本案訴訟請(qǐng)求為分配拆遷利益。訴訟策略與常規(guī)房屋租賃合同糾紛亦大相徑庭。
1.證據(jù)之王——拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
由拆遷引起的租賃合同糾紛，關(guān)鍵證據(jù)為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。作為承租人，楊某無法取得案涉補(bǔ)償協(xié)議，作為被告的段某不可能主動(dòng)提供，這無疑會(huì)影響案件的審理。在明律師以補(bǔ)償協(xié)議由相關(guān)部門保存，楊某確因客觀原因無法調(diào)取為由（《民事訴訟法》第64條第二款和《最高法關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》第94條）向法院遞交了調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)書，請(qǐng)求法院調(diào)取案涉補(bǔ)償協(xié)議。經(jīng)與承辦法官多次溝通，法官最終同意并調(diào)取了補(bǔ)償協(xié)議。
2.補(bǔ)償款該如何計(jì)算、分配？
補(bǔ)償協(xié)議調(diào)出來后，令人意外的是該補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容只有一條，“補(bǔ)償款合計(jì)966000元，此補(bǔ)償款包含段某承包的土地范圍內(nèi)地上附著物的一切費(fèi)用”。無具體補(bǔ)償明細(xì)，無案涉廠房的補(bǔ)償數(shù)額、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也無相關(guān)附圖。楊某無法以此為依據(jù)主張分配補(bǔ)償款。在明律師向法官說明情況后，再次向法官提出請(qǐng)求，調(diào)取了案涉廠房測(cè)量結(jié)果、評(píng)估報(bào)告，該份證據(jù)詳細(xì)記載了被拆廠房的具體平面圖及補(bǔ)償款的計(jì)算明細(xì)。
3.200還是224？
楊某與段某在租賃合同中約定了200平方米廠房如遇拆遷，補(bǔ)償款一人一半。但訴爭(zhēng)部分廠房的面積實(shí)際測(cè)量為224平方米，且廠房測(cè)量結(jié)果、評(píng)估報(bào)告上亦均顯示為224平方米，楊某隨即主張按224平方米來計(jì)算補(bǔ)償款，段某則主張按租賃合同中雙方約定的面積進(jìn)行補(bǔ)償。雙方各執(zhí)己見，爭(zhēng)執(zhí)不下。
在明律師指出，當(dāng)對(duì)合同條款釋義理解有異議時(shí)，應(yīng)結(jié)合行為性質(zhì)、目的，探求該合同訂立時(shí)雙方的真實(shí)意思（法律依據(jù)可參見《民法總則》第142條）。本案中補(bǔ)償協(xié)議雖然共建廠房面積寫成200平方米，但該條款的目的為雙方對(duì)共建廠房部分拆遷利益的分配。而本案中共建廠房的實(shí)際具體位置、面積（經(jīng)法官實(shí)地走訪、測(cè)量，面積為224平方米）雙方均不存在爭(zhēng)議。故，本案應(yīng)探求訂立合同時(shí)雙方的真實(shí)意思表示即共建廠房（224平方米）的拆遷利益分配。
4.搬遷費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)、過渡費(fèi)能否要求分配？
被拆遷人普遍會(huì)遇到的問題是，在這種情況下具體可以要求哪些補(bǔ)償？補(bǔ)償數(shù)額又該如何確定？同樣，楊某也遇到了這個(gè)問題。
拆遷補(bǔ)償款除了房屋補(bǔ)償、土地補(bǔ)償外還包括停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)、過渡費(fèi)等。拆遷補(bǔ)償款的發(fā)放對(duì)象是被拆遷房屋的所有權(quán)人，段某為廠房（廠房總面積1000多平方米）的所有權(quán)人，但楊某參與建設(shè)了案涉廠房（200多平方米），進(jìn)行了投資，楊某為此廠房的所有權(quán)人。故，楊某與段某為案涉廠房（200多平方米）的共有產(chǎn)權(quán)人。楊某在此注冊(cè)成立了公司，公司處于經(jīng)營狀態(tài)。故楊某有權(quán)獲得該部分廠房涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)、搬遷費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)、過渡費(fèi)等。
法院最終采納了在明律師的觀點(diǎn)，支持了楊某請(qǐng)求分配補(bǔ)償款的訴求。楊某取得了其應(yīng)得的補(bǔ)償款，合法權(quán)益得到了維護(hù)。
針對(duì)此案，馬麗芬、閆會(huì)東律師想向廣大企業(yè)廠房承租人提示以下問題：
1.與村委會(huì)（村民）簽訂土地（廠房）租賃協(xié)議時(shí)，因廠房被征收拆遷所得的補(bǔ)償款的分配條款要約定清楚，防微杜漸，防止事后發(fā)生糾紛；
2.涉及征收拆遷的案件，即便是租賃合同糾紛也不能按照傳統(tǒng)民商事的訴訟思路維權(quán)，不然容易避重就輕，裹足不前；
3.本案中承租人均為村集體成員，但非本村人員租賃集體土地或廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的，需取得村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)（《農(nóng)村土地承包法》第四十八條）。
4.征收拆遷案件中的輔助措施不容小覷，不明就里的人往往會(huì)對(duì)專業(yè)拆遷律師提起的相關(guān)措施，包括但不限于查處程序、律師函、審計(jì)程序、信息公開程序、公安機(jī)關(guān)履職程序等提出質(zhì)疑。認(rèn)為上述程序只會(huì)徒增訴累，于案件結(jié)果無益。實(shí)則不然，上述程序?qū)φ莆照魇詹疬w中的相關(guān)事實(shí)，把握相關(guān)部門的違法點(diǎn)至關(guān)重要，會(huì)助力后續(xù)程序，最終促成補(bǔ)償款的取得。
