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作者丨在明律師
棚改五年多，今年進(jìn)入了攻堅階段。棚改是好事兒，可是在明接到的案子中，不少都是“被棚改”，一個“被”字，透出了多少無奈心酸和憤懣。聽起來是好事兒為什么老百姓不買賬呢？我們必須要搞清楚棚戶區(qū)改造到底是什么回事。
首先，必須明確，棚戶區(qū)改造沒農(nóng)村什么事兒。要是您家宅基地上的房“被棚改”了，那這棚改十有八九是有問題的。
為什么這么說？我們來看看中央兩次關(guān)于棚戶區(qū)改造的指導(dǎo)意見。
2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，從名稱中即可看出棚戶區(qū)改造僅包含兩類位置的房屋：一是城市范圍內(nèi)的國有土地上房屋；二是國有工礦區(qū)。這里面顯然就沒有農(nóng)村集體土地上房屋的事兒。2013年《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中更是將棚戶區(qū)改造分為了4類：城市棚戶區(qū)改造、國有工礦棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造和國有墾區(qū)危房改造。農(nóng)村集體土地上房屋依舊不屬于棚戶區(qū)改造的范疇。
很多城中村“被棚改”，其實是違背了這個指導(dǎo)意見的，因為城中村的土地，實際上也是集體土地。但是由于一些城中村、城邊村確實已與繁華的都市相接壤，并且存在連片密集的、有安全隱患的簡陋住房，所以也被列入了棚改計劃。像北京市2013年發(fā)布的《北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見》就規(guī)定，適用于全市實施舊城區(qū)改建范圍的房屋征收項目。舊城區(qū)改建具體包括中心城區(qū)棚戶區(qū)改造、平房區(qū)院落修繕、危舊房改造（不含解危排險等緊急情況）、城中村邊角地環(huán)境整治等項目。
所以，如果農(nóng)村集體土地的房屋“被棚改”，那一定是政府開中了這塊地，想搞商業(yè)開發(fā)。在沒有經(jīng)過審批的情況下，私自將集體土地“轉(zhuǎn)換”為國有土地，妄圖打著“棚改”的旗號，把老百姓的宅基地給“商業(yè)開發(fā)”了，這種行為是嚴(yán)重違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的。如果您覺得權(quán)益被侵犯了，那么就收集證據(jù)，找專業(yè)律師，和政府打官司爭取最大權(quán)益吧。
其次、哪些房子才是棚戶呢？
這個問題相當(dāng)重要，然而不幸的是，法律上并沒有明確的界定。根據(jù)實踐，所謂“棚戶區(qū)”，一般指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風(fēng)差的房屋集中的地方。可是這兒差（四聲）那兒差（四聲）都沒有任何的標(biāo)準(zhǔn)，說你差你就差，不差也得差，不少好好的房子”被棚戶”，就是這樣來的。
碰到這種情況怎么辦？在明律師提醒您：
其一，一定要明確，棚戶區(qū)改造拆遷的進(jìn)行必須嚴(yán)格依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，嚴(yán)格走程序，保障被征收人的各項權(quán)利。因此，棚改絕不是什么如騰退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的征收項目中的一類。
其二，棚戶區(qū)改造拆遷禁止強(qiáng)拆強(qiáng)遷。若要對被征收人的“棚戶”實施強(qiáng)拆，政府必須先下征收補償決定，再申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。實踐中因為是“棚子”就隨便推、拆的情形，是嚴(yán)重違法的。
其三，對于明顯不屬于棚戶區(qū)而被硬塞進(jìn)這個“筐”里的征收項目，被征收人可以考慮聯(lián)合起來，起訴征收決定，看看能不能將其予以撤銷，從而釜底抽薪將整個項目搞掉。就實踐而言，撤銷征收決定的難度雖然很大，但絕非完全不可能。而且，在這一博弈過程中，也許會有意想不到的“收獲”被激發(fā)出來，對被征收人而言有益無害。
第三、貨幣化安置和實物安置是怎么回事？
簡單說，貨幣化安置就是給錢，自己拿錢去買房，而實物安置就是給房，給你回遷房或者換同等房，孰好孰壞，其實因人而異。不過，國務(wù)院的指導(dǎo)意見這幾年卻從“積極推進(jìn)貨幣化安置”轉(zhuǎn)變到了如今的一些市縣要“盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，政策變化傳導(dǎo)出來的信息是什么呢？
我們先要搞清楚為什么最初國務(wù)院鼓勵貨幣化安置，因為那會兒全國面臨著一件大事，那就是“去庫存”，貨幣化安置既能改善困難群眾住房條件，又能推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，一箭雙雕。于是我國棚改貨幣安置比例從2014年的10%，到2016年達(dá)到48.5%，而到2017年部分地區(qū)已達(dá)到100%，去庫存的效果非常顯著。然而，這樣也帶來了負(fù)面效應(yīng)，那就是房價上去了，一些三四線城市房價蹭蹭往上漲，漲到了老百姓幾個錢袋子都負(fù)擔(dān)不起的地步。于是近期，國務(wù)院又提出了“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。
不過，不管政策如何變，在明律師提醒您把握住兩點以應(yīng)萬變：
其一、要房還是要錢，堅持自己選。《國有土地上房屋征收與補償條例》及自2009年棚戶區(qū)改造工作全面鋪開以來的若干政策性文件均明確賦予了被征收人補償安置方式的選擇權(quán)，這是任何引導(dǎo)、刺激政策所不能剝奪的。錢和房各有利弊，還需自身權(quán)衡清楚。需要提醒的是，交付在建期房的時間可能因各種客觀原因而延后，老百姓可能由于他人的一些做法、選擇而“躺槍”面臨長期在外過渡的情形。
其二、謹(jǐn)慎選擇購房券這一補償安置方式。一般認(rèn)為，購房券的性質(zhì)更接近于實物安置，即它只能用來買房，而很難再兌換成現(xiàn)金。而在實際使用中，購房券所面臨的種種限制、附加義務(wù)已廣為被征收人所詬病，由“券”到“房”這個過程也絕非順順當(dāng)當(dāng)就能完事兒的。
