導(dǎo)讀：在現(xiàn)實(shí)的企業(yè)拆遷中，拆遷方為了盡快完成任務(wù)，往往會(huì)使用各種花招，設(shè)下各種圈套。這些圈套本質(zhì)上就是對(duì)被拆遷企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的一種欺騙與恐嚇，以達(dá)到給企業(yè)經(jīng)營(yíng)者施加壓力，讓經(jīng)營(yíng)者妥協(xié)于拆遷方盡早簽字搬遷的目的。那么拆遷方在對(duì)企業(yè)進(jìn)行征收時(shí)，經(jīng)常設(shè)下的圈套都有哪些呢？企業(yè)一方又該作何應(yīng)對(duì)呢？本文，在明律師李順華結(jié)合多年代理此類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)來(lái)談?wù)勂渲械?大問(wèn)題……
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作者丨段雙雙 北京在明律師事務(wù)所
圈套一：打著公共利益的幌子進(jìn)行商業(yè)拆遷
一般來(lái)講，公益拆遷即政府拆遷，其主要是為了實(shí)現(xiàn)和增加社會(huì)公共利益，且不以營(yíng)利為目的；商業(yè)拆遷即開(kāi)發(fā)商拆遷，且是以營(yíng)利為目的。然而在企業(yè)拆遷的實(shí)踐中，當(dāng)開(kāi)發(fā)商作為拆遷一方時(shí)，往往告知企業(yè)經(jīng)營(yíng)者拆遷項(xiàng)目是公益項(xiàng)目，但實(shí)則不然。拆遷項(xiàng)目本身可能是由公益資金進(jìn)行立項(xiàng)的，但在拆遷項(xiàng)目中卻存在大部分商業(yè)配套，而這些商業(yè)配套又并非為了公共利益所需而建，這就是所謂的“掛羊頭賣(mài)狗肉”。例如，一些開(kāi)發(fā)商打著為當(dāng)?shù)厝嗣裥藿▽W(xué)校、發(fā)展教育事業(yè)的名義而對(duì)周邊企業(yè)進(jìn)行拆遷，而實(shí)質(zhì)上這卻是一所私立學(xué)校，營(yíng)利性學(xué)校，而私立學(xué)校的設(shè)立并非廣大公眾共同所需，所以這個(gè)拆遷項(xiàng)目就不是公益拆遷。一般而言，商業(yè)拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償數(shù)額會(huì)有較大的浮動(dòng)空間，而為了公共利益所實(shí)施的征收項(xiàng)目則不會(huì)，這也就是公共利益旗號(hào)“受歡迎”的原因之所在。
應(yīng)對(duì)之策：及時(shí)審查房屋征收決定作出的依據(jù)，必要時(shí)提起復(fù)議、訴訟要求撤銷(xiāo)。
一些被拆遷企業(yè)的廠(chǎng)房、辦公用房因手續(xù)不齊全，很容易就可能被拆遷方認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而被強(qiáng)拆卻不能得到任何補(bǔ)償。但是一些企業(yè)房屋的手續(xù)不全可能是因歷史遺留問(wèn)題、政府方問(wèn)題等多方面原因造成的，這些房屋是不能被認(rèn)定為違法建筑而強(qiáng)制拆除的。在實(shí)踐中，越是廠(chǎng)房往往面積、規(guī)模越大，就越容易讓征收方動(dòng)起“以拆違促拆遷”的歪腦筋。在明律師代理的此類(lèi)涉企業(yè)廠(chǎng)房征收的案件中，鮮有不涉及拆違認(rèn)定的。
應(yīng)對(duì)之策：責(zé)令限期拆除決定類(lèi)文書(shū)一定要堅(jiān)決起訴，且必須堅(jiān)決守房，可自行重復(fù)讀3遍。
圈套三：未經(jīng)被拆遷企業(yè)的同意直接確定評(píng)估機(jī)構(gòu)
我國(guó)的法律法規(guī)明確規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定方式為被拆遷人協(xié)商選定。如果被拆遷人未協(xié)商一致，則應(yīng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票，或通過(guò)搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。然而，在企業(yè)拆遷的實(shí)際中，評(píng)估公司一般都是拆遷方直接內(nèi)定，且這些評(píng)估公司往往都是與拆遷方長(zhǎng)期合作的公司。拆遷方不讓被拆遷企業(yè)參與選定，進(jìn)而達(dá)到拆遷方控制評(píng)估結(jié)果的目的，最終可能導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格普遍很低。
應(yīng)對(duì)之策：第一時(shí)間堅(jiān)決主張選擇權(quán)，若得不到滿(mǎn)足則可向市、縣級(jí)人民政府進(jìn)行舉報(bào)，也可以此為由針對(duì)征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟。
圈套四：采用不利于被拆遷企業(yè)的評(píng)估方法
在企業(yè)拆遷中，常用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、基礎(chǔ)地價(jià)法等。作為拆遷一方往往都是采用成本逼近法，因?yàn)槌杀颈平〞?huì)讓其支付相對(duì)比較少的補(bǔ)償款，從而達(dá)到利益最大化，但卻損害了被拆遷一方的利益。例如，一些被拆遷企業(yè)手續(xù)齊全也在正常營(yíng)業(yè)當(dāng)中，原則上是應(yīng)當(dāng)對(duì)其停產(chǎn)停業(yè)損失通過(guò)采用收益法對(duì)其預(yù)估利益的損失進(jìn)行評(píng)估，然而拆遷方卻采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估，這是需要被拆遷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者注意的。
應(yīng)對(duì)之策：注意審查評(píng)估報(bào)告中對(duì)評(píng)估方法選擇的表述及所適用的對(duì)比參照對(duì)象，若無(wú)此方面信息或明顯不公平、合理則要及時(shí)申請(qǐng)復(fù)核和專(zhuān)家委員會(huì)鑒定。
例如，一些拆遷方對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)施加影響，讓其在入室丈量評(píng)估中，故意對(duì)被拆遷企業(yè)的房屋面積多計(jì)算一點(diǎn)，將本沒(méi)有的機(jī)器設(shè)備添加上等。這樣就使得被拆遷企業(yè)落入到被拆遷方的圈套中，拆遷方就可能以此要挾被拆遷企業(yè)，說(shuō)是被拆遷企業(yè)與評(píng)估公司進(jìn)行了串通合謀，從而給被拆遷方造成壓力，達(dá)到其低價(jià)位補(bǔ)償?shù)哪康?。需要指出的是，這種先給出一份高補(bǔ)償協(xié)議做誘餌，進(jìn)而通過(guò)追究被征收人“虛假提供材料以騙取補(bǔ)償”法律責(zé)任相威脅從而實(shí)現(xiàn)逼遷目的的做法在實(shí)踐中并不鮮見(jiàn)。
應(yīng)對(duì)之策：被征收人無(wú)論如何不可有貪念，且一定要盯緊評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的數(shù)據(jù)，避免簽收事實(shí)認(rèn)定不準(zhǔn)確的報(bào)告，更不要基于這樣的報(bào)告與征收方簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。既不多拿也不少拿，這才是征收維權(quán)之道。
圈套六：以不當(dāng)方式甚至違法方式逼簽
一些拆遷方在拆遷過(guò)程中，如遇到企業(yè)不妥協(xié)，就會(huì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行各種逼遷。比較常見(jiàn)的就是破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，如采取斷水、斷電、斷路等“五斷”方式，或采取挖溝、挖墻腳、雇傭閑散人員威脅恐嚇、故意傾倒垃圾雜物等方式讓被拆遷企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)行，從而迫使其搬遷。也有通過(guò)追究涉案企業(yè)稅務(wù)、環(huán)保甚至企業(yè)負(fù)責(zé)人計(jì)劃生育問(wèn)題等各種途徑實(shí)施“株連式逼遷”的。
應(yīng)對(duì)之策：兵來(lái)將擋水來(lái)土掩，依法一個(gè)一個(gè)提程序進(jìn)行救濟(jì)，堅(jiān)定信念不輕易放棄。
圈套七：以虛假?gòu)?qiáng)拆名義進(jìn)行恐嚇
在企業(yè)拆遷中，拆遷方常用的恐嚇手段就是對(duì)被拆遷企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的虛假?gòu)?qiáng)拆恐嚇。這一方面表現(xiàn)為拆遷方并不實(shí)際強(qiáng)拆企業(yè)房屋，但每天都恐嚇經(jīng)營(yíng)者要進(jìn)行強(qiáng)拆，令被拆遷企業(yè)主終日處于魂不守舍的緊張狀態(tài)中；另一方面表現(xiàn)為在采用正常程序拆除的企業(yè)上做文章，如有的企業(yè)因自愿簽署補(bǔ)償協(xié)議從而房屋被拆，拆遷方就對(duì)外宣稱(chēng)這個(gè)企業(yè)是被強(qiáng)拆的且未得到任何補(bǔ)償，從而讓未簽署協(xié)議的被拆遷企業(yè)產(chǎn)生恐懼心理，進(jìn)而與拆遷方簽署補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)極其不合理的補(bǔ)償協(xié)議。
應(yīng)對(duì)之策：要加強(qiáng)與周邊其他被拆遷企業(yè)的聯(lián)絡(luò)和信息共享，避免被忽悠或者被輕易分化瓦解。
在明拆遷律師最后想提醒廣大被拆遷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，對(duì)于拆遷中的任何細(xì)節(jié)都要慎重考慮，全面把握。尤其是針對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償和企業(yè)職工的失業(yè)補(bǔ)助費(fèi)用，要及時(shí)收集、提供相應(yīng)證據(jù)，對(duì)廠(chǎng)房、辦公用房?jī)?nèi)的機(jī)器、設(shè)備、原材料、半成品第一時(shí)間進(jìn)行拍照、錄像并做必要的說(shuō)明。一旦偷拆來(lái)襲，這些證據(jù)就將發(fā)揮重要的作用。面對(duì)拆遷方設(shè)下的各種圈套，不要往圈里跳，而要時(shí)時(shí)刻刻保持警惕，擦亮眼睛識(shí)別，跳出拆遷方的圈套，堅(jiān)持按照律師的指導(dǎo)按部就班地開(kāi)展維權(quán)行動(dòng)。只要我們自己不亂了陣腳，征收方的圈套也一定會(huì)隨著時(shí)間的推移而逐步衰減下去。（/文）
