導讀：在國有土地上房屋征收中，若被征收人在簽約期限內未與房屋征收部門達成補償協議，則很可能會收到《房屋征收補償決定》。對于被征收人來說，一旦收到這一決定，無疑被下了征收過程的最后通牒——如果補償決定生效，房屋將面臨司法強拆，而補償安置則可能被補償決定蓋棺論定。但值得注意的是，并非每一份征收補償決定都是合法的。本文，在明律師黃艷將結合司法實踐經驗告訴你，哪些情形可能導致你所收到的補償決定失效，即可以被復議、訴訟撤銷或確認違法。

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作者丨黃艷 于艷 北京在明律師事務所動態(tài)針分割線

情形一：征收決定合法性不足

征收決定是整個房屋征收與補償活動的根基，征收決定合法是補償決定合法的前提條件。如果征收決定違法，那么補償決定必然違法。如果被征收人對補償決定提起行政復議或行政訴訟，而此時征收決定尚不具有執(zhí)行力，復議機關或法院通常會對征收決定進行效力性審查，如發(fā)現征收決定明顯不具有合法性且影響到征收補償決定的效力，會告知被征收人有權對征收決定另行提起訴訟，并中止補償決定復議／訴訟案件。不過，如果此時征收決定的6個月起訴期限已經屆滿或者已經有生效裁判文書確認征收決定合法，復議機關、人民法院將不再考慮房屋征收決定這一層因素。

情形二：征收補償方案合法性不足

市、縣級人民政府在發(fā)布房屋征收決定公告時，公示的一項重要內容即征收補償方案。針對具體的被征收人的補償決定，補償安置的實質內容應當符合征收補償方案。如果補償決定符合征收補償方案，而征收補償方案存在不合法情形，譬如補償范圍不全面、補償方式不當限制了被征收人的選擇權利、未經論證并征求公眾意見30日以上、應當組織聽證而未聽證、未囊括《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的必要內容等，那么征收補償方案與補償決定均不具有合法性。如果征收補償方案不合法，但補償決定是根據征收補償方案的補充性文件，如操作口徑、告居民書等作出，而后者符合法律規(guī)范相關規(guī)定，那么被征收人合法權益并不因征收補償方案不合法而受到影響，此時征收補償方案的違法并不必然導致補償決定違法。

根據最高人民法院的相關裁判，對征收補償方案的實質性審查將主要體現在對征收補償決定的訴訟中。

情形三：遺漏被征收人

有的被征收房屋存在兩個或兩個以上的所有權人，如果補償決定僅針對一個或部分所有權人作出，就存在遺漏了共有產權人的違法情形，將會導致補償決定因事實認定不清而合法性不足。

情形四：被征收房屋基本情況認定不清或有誤

如果補償決定中對被征收房屋的用途、建筑面積、占地面積、土地使用權、是否存在需要適用住房保障的情形等基本情況認定不清或存在錯誤，亦將導致補償決定中補償事項可能不準確、全面，侵害被征收人合法權益從而正當性不足。例如，黃艷律師曾辦理的一起撤銷補償決定行政案件中，被征收人的房屋實際用于經營，并取得有營業(yè)執(zhí)照，案涉征收補償方案中存在“住改非認定及補助”的相關規(guī)定，但補償決定中未就被征收房屋是否適用“住改非認定及補助”規(guī)定進行認定，后法院據此判決撤銷了補償決定。

情形五：限縮補償安置方式選擇權

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。即便被征收人超過簽約期限，由征收方對其作出補償決定，仍然應當保障其選擇貨幣補償或產權調換的法定權利。如果補償決定中單方面決定對被征收人給予貨幣補償或者產權調換，將使得補償決定缺乏正當性。一般而言，征收補償決定會優(yōu)先滿足房屋產權調換的補償方式，若被征收人選擇純貨幣補償，則比較容易實現。反過來只給貨幣補償，安置房源很可能就沒有了，將可能對被征收人的權益造成影響。

情形六：房屋價值評估報告存在違法情形

補償決定對被征收房屋價值的確定，依賴于評估機構所作的分戶評估報告。如果評估機構的選定不合法、公正，或者評估機構、估價師不具有相應的法定資質，或者估價師未實地查勘、估價作業(yè)期限早于征收決定作出時間，又或者評估對象有誤、評估時點、估價原則、評估方法等方面不符合房屋征收評估辦法的相關規(guī)定，抑或評估報告未依法送達被征收人，都將導致評估結論不具備有效性或公正性，進而導致補償決定因欠缺合法有效的核心依據而合法性不足。

需要指出的是，在征收補償決定的審理中一般僅對評估報告進行所謂“適度審查”。其審查專業(yè)性、深度不能取代復核評估及申請專家委員會鑒定。故此，在明律師還是建議大家積極行使申請復核和專家委員會鑒定的權利，避免到了訴訟階段難以推翻涉案補償決定。

情形七：未就未經登記的建筑面積進行合法性認定

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理，以確定該部分建筑面積是否補償、如何補償。倘若補償決定中未處理未經登記的建筑面積補償問題，或者直接視同違法建筑不予補償，亦應當認定補償決定違法。

老百姓所關心的“無證房屋”與不予補償之間存在著這樣幾層邏輯：涉案無證房屋是不是違法建筑，還是確因歷史遺留原因而導致的無證；涉案無證房屋是否應當責令限期拆除或被沒收，還是可以通過改正、交納罰款等途徑消除對規(guī)劃實施的影響，獲得合法身份；涉案無證房屋能否獲得征收補償，以及能夠獲得怎樣的補償（完整補償還是適當補償）。這些問題都是需要行政機關理清的，而不能直接不予補償也不對其作出任何認定。

在明律師最后想提示廣大被征收人的是，房屋征收補償決定的案件通常十分復雜，對專業(yè)知識要求較高。如被征收人已接到補償決定，應及時拿起法律的武器，委托專業(yè)律師審慎應對，以保障自身的合法權益。一旦對補償決定的救濟期限經過，將進入申請人民法院強制執(zhí)行的環(huán)節(jié)，這對被征收人而言將是極為不利的，提升補償的可能性也將大幅縮小。