導讀：隨著拆違行動在全國范圍內推廣執(zhí)行的力度越來越大，生活或生產(chǎn)因違法建設發(fā)生轉折的人們也越來越多。其中，有一類人有個共同的名字，叫房屋承租人。因為，很多經(jīng)營者都需要租賃他人的房屋進行注冊、經(jīng)營。承租人占有、使用租賃的房屋，房屋情況出現(xiàn)變化，也將對承租人的權利產(chǎn)生重大影響。本文所講的情況，就使廣大承租人陷入了尷尬的境地。一旦租賃的房屋在租賃期限內被認定為違法建設，租賃合同還能不能繼續(xù)履行？等待著承租人的又將是怎樣的命運呢？

【案例導入：被起訴的承租人】

2004年11月，北京市朝陽區(qū)的甲公司與乙公司簽訂《租賃合同》，約定乙公司將位于北京市朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)XX街道XX號的一處商鋪出租給甲公司用于娛樂項目經(jīng)營，租期自2005年1月至2013年1月。2013年1月，合同期限屆滿，為繼續(xù)經(jīng)營，甲公司與乙公司約定延長租賃合同期限，甲公司仍舊按照每月3萬元的標準向乙公司支付租金，而乙公司則照舊向甲公司出具了收據(jù)。

2013年4月，租賃商鋪因綠化隔離建設項目被劃入動遷范圍，各方開始就該商鋪的補償安置事宜進行協(xié)商。而甲公司的經(jīng)營條件業(yè)已不復存在，便于2013年7月起，不再向乙公司支付租金。

因動遷補償安置事宜一直未能談妥，乙公司于2014年4月起訴至朝陽區(qū)人民法院，要求甲公司騰退房屋，后又在訴訟過程中稱涉案房屋涉及違建，補充請求確認房屋租賃合同無效。

【以案說法：房屋承租人權益究竟如何保障？】

一、違法建設的界定

違法建設實際上是一個綜合概念。違反土地管理規(guī)定違法占地建設的，叫違法建設；違反水務管理規(guī)定，在河道管理范圍、湖泊管理范圍內建設的，也叫違法建設。當然，還有違反文物保護、園林綠化等管理規(guī)定進行建設的，也都叫違法建設。

類似于本案中的違法建設，是實踐中最為廣泛的情形，即違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理制度的建設。一般包括城鎮(zhèn)違法建設和鄉(xiāng)村違法建設。所謂城鎮(zhèn)違法建設，是指國有土地范圍內未取得建設工程規(guī)劃許可證、臨時建設工程規(guī)劃許可證或者未按照許可內容進行建設的城鎮(zhèn)建設工程，以及逾期未拆除的城鎮(zhèn)臨時建設工程。所謂鄉(xiāng)村違法建設，是指集體土地范圍內應當取得而未取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證、臨時鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者未按照許可內容進行建設的鄉(xiāng)村建設工程。

前述案例中，租賃房屋經(jīng)法庭審理查明，系未取得建設工程規(guī)劃許可證的城鎮(zhèn)建設工程，屬于違法建設。朝陽區(qū)法院確認了該房屋的性質。

二、租賃合同的效力

因違法建設不受法律保護。所以，以違法建設為租賃標的物的租賃合同會被認定為無效合同。對此，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”。

前述案例中，人民法院最終亦適用前述司法解釋的規(guī)定，判決確認租賃合同無效。

三、合同無效后承租人能要求返還租金么？

此前，很多咨詢者在問到這個問題的時候都會說，租賃合同都無效了，房子還是違法建筑，出租方是不是沒有權利收取我的租金？實際上并不如此。合同無效后，法院會參照雙方約定的租金標準并以承租人實際占用房屋的期限計算使用費。因此，承租人應當重點注意實際占用房屋期限的問題，應當及時以合法有效的方式要求出租方收回房屋，并保留證據(jù)。否則，占一天房就多算一天占用費，承租人恐怕會為此而無辜買單。

四、房屋承租人權益如何保護

租賃合同的無效，通常都會導致承租方蒙受損失。如裝修損失、房屋改擴建損失，以及可拆卸物品的拆除、運輸、搬運、倉儲費用損失，還有停產(chǎn)停業(yè)損失等等。

前述案例中，甲公司的前述種種損失就逾百萬。不過，就這些損失，承租方可以向出租方主張賠償。因為按照《合同法》及相關司法解釋的規(guī)定，在合同被確認無效之后，有過錯方應當對無過錯方因合同無效產(chǎn)生的損失進行賠償；如果雙方都有過錯，則按照過錯比例進行承擔。

一般而言，出租方將違法建筑對外出租，應當對合同無效承擔主要的過錯責任。承租人有沒有在確定租賃關系前保持審慎態(tài)度、要求查驗房屋合法手續(xù)，這也是考量承租人是否需要承擔部分過錯責任、承擔多少比例過錯責任的重要因素。而關于損失定價，需要由承租方向法院舉證，舉證越充分、全面，能夠獲得法院支持的可能性就越高。

前述案例中，經(jīng)筆者和合作承辦律師指導委托人進行證據(jù)固定，就逾百萬的損失盡到了充分證明責任。最終經(jīng)法院協(xié)調，承租人與出租方達成調解，獲得了滿意的賠償。

由于房屋并非承租人所有，一旦租賃的房屋涉及違建問題、發(fā)生合同糾紛，承租人就可能處于被動地位。民法領域中，出租方與承租人均為平等的民事主體。即使房屋屬于違法建設、租賃合同無效，但多數(shù)情況下承租人對違建情況并不知情，也不應承擔主要過錯責任。承租人的合法權利也應得到保護。

所以，在明律師要告訴廣大承租人，遇到房屋屬于違建的情況，我們并非無路可走。針對這種可能陷入的尷尬局面，承租人還應提早準備，保留充分的證據(jù)以便維權。如果不再繼續(xù)使用租賃房屋，應當及時與出租方協(xié)商收回房屋，否則依然需要支付使用費。對于自身蒙受的損失，可以主張承租方進行賠償，同時也要提供充分、全面的證據(jù)證明自己的主張。必要時咨詢律師分析案情，也將使維權更有把握。