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作者丨鈕杰? ?北京在明律師事務(wù)所
【農(nóng)村無證房屋遇征收有補(bǔ)償】
現(xiàn)實(shí)中有很多農(nóng)民由于沒有宅基地使用權(quán)證，遭遇“以拆違代拆遷”，住了幾十年的老宅變作一片廢墟而不得不艱難維權(quán)。
然而我們知道，無證房屋不一定是違法建筑，尤其是在廣大農(nóng)村地區(qū)更是如此。譬如以下幾種無證房屋類型就不宜認(rèn)定為違建：
一、房屋建于上世紀(jì)八十年代或者更早的，礙于當(dāng)時(shí)的社會(huì)發(fā)展水平和法治狀況很多房屋沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)憑證。那么這些房屋不宜直接認(rèn)定為違建，而是要根據(jù)其建造年代、鄉(xiāng)村規(guī)劃現(xiàn)狀和實(shí)際居住使用情況綜合判斷。且根據(jù)自然資源部和各地發(fā)布的規(guī)范性文件，上世紀(jì)八十年代及以前建造的農(nóng)村房屋即使無證也應(yīng)被作為合法建筑予以確權(quán)登記。
二、房屋建造于2008年之前，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》未頒布施行，相關(guān)的規(guī)定與現(xiàn)在又有明顯的區(qū)別。建造房屋只需要宅基地使用權(quán)證，不需要再申請鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，因此在2008年以前有宅基地使用權(quán)而沒有鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的建筑也不宜認(rèn)定為違建。根據(jù)“法不溯及既往”的原理，凡是對于2008年以前建造的農(nóng)村房屋依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定給予處置的，均缺乏法律依據(jù)。
三、給予被征收人補(bǔ)償安置之用的無證房屋。在進(jìn)行拆遷的過程中，被拆遷人上交了原本齊全的房屋產(chǎn)權(quán)憑證。但是在安置過程中，一些地方并未能給被拆遷人提供新的產(chǎn)權(quán)憑證。被拆遷人面臨二次拆遷問題時(shí)卻無相關(guān)的產(chǎn)權(quán)憑證，這種情況是因?yàn)檎块T的過錯(cuò)導(dǎo)致被拆遷人無法獲得相關(guān)的證件，無證的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該由被拆遷人承擔(dān)。為了避免出現(xiàn)這種情況，維護(hù)自身權(quán)益，農(nóng)民朋友應(yīng)積極針對征收時(shí)另行審批的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證的申請。
在明律師黃曉麗提示大家，上述情形下的農(nóng)村無證房屋不宜被認(rèn)定為違建，那么相應(yīng)的其也不應(yīng)被責(zé)令限期拆除，更不應(yīng)在面臨征收時(shí)落得個(gè)零補(bǔ)償?shù)亩蜻\(yùn)。當(dāng)然，這與當(dāng)下仍處于無證狀態(tài)房屋的實(shí)際居住使用者爭取盡早辦理證件是不矛盾的。
【宅基地上房屋遇征收該如何補(bǔ)償？】
不同于國有土地上房屋征收問題，農(nóng)村土地征收不僅需要考慮房屋征收補(bǔ)償，還需要考慮宅基地征收的事項(xiàng)。其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)顯然需要將“房”和“地”的價(jià)值綜合考慮進(jìn)去。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。宅基地使用權(quán)是我國特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)，具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性等特點(diǎn)。
由于宅基地存在已久，可能因?yàn)闅v史遺留問題一直就沒有辦證，但這不意味著沒有宅基地使用權(quán)。需要分階段來看具體的情況，一般情況下拆遷補(bǔ)償款都是按照宅基地證書來補(bǔ)償?shù)模灰凶C書就一定會(huì)按照上面的面積給相應(yīng)的補(bǔ)償款，在補(bǔ)償方面征收方也有一定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方式，基本上都是根據(jù)規(guī)定給老百姓發(fā)放補(bǔ)償款。對于沒有宅基地證，并不意味著就沒有宅基地使用權(quán)，有些情況在征地拆遷時(shí)是可以獲得補(bǔ)償?shù)摹?/p>
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。這就使得宅基地上房屋遇拆遷后的補(bǔ)償安置有了三種不同情形：
其一，拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償款按照宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和被拆遷房屋的重置成新價(jià)確定。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)。
其二，拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，雙方應(yīng)當(dāng)按照前述規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償款，并與安置房屋的市場評(píng)估價(jià)款結(jié)算差價(jià)。
其三，有條件的地區(qū)，可以按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，另行審批宅基地由被拆遷人自建房屋，并對被拆除的房屋按照重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。
在明律師最后想提示大家的是，對宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償應(yīng)與地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)用區(qū)分開來，二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式有明顯不同，僅僅支付一個(gè)房屋的重置成新價(jià)款是不公平、不合理的。即將迎來大修的《土地管理法》將徹底糾正這一錯(cuò)誤處理方式，明確宅基地上房屋的補(bǔ)償為農(nóng)村集體土地征收中獨(dú)立的法定補(bǔ)償內(nèi)容。
