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作者丨張念純? ?北京在明律師事務(wù)所
【案情簡(jiǎn)介：直管公房轉(zhuǎn)私房，怎么就轉(zhuǎn)不過去？】
委托人韓女士于2001年向北京宣房房屋經(jīng)營公司購買位于北京市西城區(qū)白紙坊中里的直管公房一套，并于同年12月30日支付了18000元預(yù)付款，宣房公司為其出具了收到預(yù)交房?jī)r(jià)款的收據(jù)。
隨后，委托人的兒子張先生將委托人與其配偶的單位工齡證明和房本交給北京宣房房屋經(jīng)營公司要求為其辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)，北京宣房房屋經(jīng)營公司接受了張先生提供的所有材料后并未給予辦理。
一個(gè)月以后張先生再次到北京宣房房屋經(jīng)營公司要求為委托人辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)，對(duì)方以各種理由推脫不予辦理。自2001年開始張先生幾乎每年都要去宣房公司詢問好幾次何時(shí)辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)，但都無功而返。
直到2015年的一天，當(dāng)張先生再次來到北京宣房房屋經(jīng)營公司要求為其母親辦理房屋的公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)時(shí)，宣房公司的工作人員才告訴張先生他們?cè)缫褜⑽腥说牟牧虾妥C件丟失，因此時(shí)至今日北京宣房公司都未給委托人的房屋辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)，這就給委托人合法房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)造成了巨大的影響和損失。
2016年北京宣房公司向委托人送達(dá)的《購房補(bǔ)交房?jī)r(jià)款通知單》上可以明確看到宣房公司承認(rèn)收到委托人2001年繳納的成本價(jià)購買房款，并通知委托人攜帶購房預(yù)付款收據(jù)和相關(guān)手續(xù)辦理補(bǔ)交房?jī)r(jià)款和公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)。
但是由于委托人家中有事耽擱了幾日，沒有及時(shí)辦理，過后再去宣房公司辦理手續(xù)時(shí)卻被告知不予辦理。2017年委托人得知自己的房屋將要被征收，其子張先生又多次找到北京宣房房屋經(jīng)營公司要求辦理公轉(zhuǎn)私過戶，對(duì)方仍一直未依法辦理。
2019年1月3日，西城區(qū)人民政府在委托人的家門上張貼了一張《房屋征收補(bǔ)償決定》，將委托人列為了第三人，被征收人則是北京宣房經(jīng)營公司。委托人認(rèn)為北京宣房經(jīng)營公司的不履職行為嚴(yán)重侵害了自己的合法權(quán)益，因此找到了北京在明律師事務(wù)所的梁紅麗律師進(jìn)行維權(quán)。
【法律分析：公轉(zhuǎn)私牽涉當(dāng)事人重大權(quán)益】
1.依據(jù)1994年國務(wù)院發(fā)文實(shí)行的城鎮(zhèn)住房制度改革明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，可以按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買已建公有住房。按照成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有?！?/p>
在委托人的補(bǔ)交房款通知上清楚寫明當(dāng)初委托人是以成本價(jià)購買的房屋，因此其在購買房屋的當(dāng)時(shí)已經(jīng)合法取得了房屋的所有權(quán)。
2.依據(jù)《關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中有關(guān)事項(xiàng)的通知》中關(guān)于公房的征收補(bǔ)償部分規(guī)定：公房承租人愿意按照房改政策購買所承租的公房的，應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告發(fā)布之日起20日內(nèi)購買，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)配合做好售房工作。購房后公房承租人作為被征收人與區(qū)、縣房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議。
因此，不論是委托人依法購買房屋還是依據(jù)現(xiàn)行的征收程序，宣房公司均應(yīng)依法辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)，但是宣房公司遲遲不予辦理，再次給委托人的征收補(bǔ)償權(quán)益造成了巨大的影響。
根據(jù)以上兩點(diǎn)，委托人完全可以依法提起行政訴訟，要求宣房公司依法履行自己的行政職責(zé)。在委托人依法向法院提起行政訴訟后，宣房公司竟以自己并沒有辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)的職責(zé)為由請(qǐng)求法院駁回委托人的起訴。面對(duì)這樣無理的要求，梁律師再次指出：首先，委托人將自己的購房手續(xù)交給宣房公司，并前后十幾年要求其履職，宣房公司從未告知過委托人公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)不能、不歸自己管轄，而是接受委托人的材料答應(yīng)辦理，可以看出宣房公司在當(dāng)時(shí)是完全具有辦理公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)的職責(zé)的。
其次，根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，市房屋土地管理局是全市房屋的行政管理機(jī)關(guān)，區(qū)、縣房屋土地管理局是本區(qū)、縣房屋的行政管理機(jī)關(guān)（市和區(qū)、縣房屋土地管理局及其下屬管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)稱房管機(jī)關(guān)）。宣房公司是被授權(quán)經(jīng)營、管理直管公房的事業(yè)單位所屬房屋管理機(jī)構(gòu)，因此其是符合條件的房管機(jī)關(guān)。
此外，《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》第十條第（三）項(xiàng)規(guī)定公房買賣必須按房管機(jī)關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，必須經(jīng)區(qū)、縣房管機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)，辦理立契過戶手續(xù)，按規(guī)定交納稅費(fèi)。就本案而言，委托人已經(jīng)滿足公轉(zhuǎn)私過戶手續(xù)辦理的全部要件，按照要求向宣房公司提出申請(qǐng)，但是卻被拒絕辦理，屬于典型的行政不作為。
目前，本案正在二審過程中。
在明律師最后想提示大家的是，“公轉(zhuǎn)私”這一件事在當(dāng)年或許有很多人沒當(dāng)回事，甚至因?yàn)楦鞣N原因耽擱了。但放到今天公房政策大幅調(diào)整的背景下，可以說是決定命運(yùn)的大事。公房承租系特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，對(duì)這類房屋的征收、騰退及“申請(qǐng)式退租”都應(yīng)充分考慮到實(shí)際居住使用者未來的居住生活需要，滿足其合理的關(guān)切和訴求。在明律師也將持續(xù)服務(wù)公房承租人、購買者，幫助大家獲取公平合理的補(bǔ)償安置。
