導(dǎo)讀：根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十七條，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條、第二十四條、第四十條，認(rèn)定雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的房屋無(wú)效，系因坐落在劃撥?chē)?guó)有土地上。但房屋在劃撥?chē)?guó)有土地上建成，并不違反任何法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定。前述法律均未規(guī)定違反后的行為無(wú)效，均非效力性強(qiáng)制規(guī)定，不會(huì)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效的法律后果。
【基本案情：居住經(jīng)營(yíng)10余年的房屋突生變故】
因港口物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，河南省的李先生等27戶被征收人由于對(duì)征收補(bǔ)償方案存在異議，未與征收部門(mén)簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。
但面對(duì)拆遷人員天天叫囂著要強(qiáng)拆，他們決定走上依靠法律維權(quán)之路。經(jīng)過(guò)網(wǎng)上的認(rèn)真比較和仔細(xì)甄別，李先生等27戶最終決定委托北京在明律師事務(wù)所的楊念平、席炎飛律師代理該案。
然而，2019年3月20日，李先生本人收到法院寄來(lái)的應(yīng)訴通知書(shū)。告知李先生因于2007年購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)衛(wèi)生院的房屋這一行為，已經(jīng)被鄉(xiāng)衛(wèi)生院起訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的售房合同無(wú)效。
讓李先生不明白的是，自己付了全款，且經(jīng)營(yíng)了10多年的房屋，自己從未與賣(mài)方有過(guò)任何糾紛，怎么現(xiàn)在一涉及征收，賣(mài)方就要解除合同了呢？
李先生把此事告訴了在明律師。很顯然，這起訴訟純粹是一起惡意訴訟，其目的是為了逼迫李先生盡快簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。
【訴訟之爭(zhēng)：劃撥用地上房屋的買(mǎi)賣(mài)合同究竟效力如何？】
2019年4月12日，法院公開(kāi)開(kāi)庭審理本案。一向作為原告代理人的楊念平、席炎飛律師，還真有點(diǎn)不適應(yīng)坐在被告席上，當(dāng)然這絲毫不影響兩位律師的正常發(fā)揮。
原告在庭審中指出，當(dāng)初出售給李先生的臨街房屋所占用的土地性質(zhì)是劃撥?chē)?guó)有土地，該土地上所建造的房屋依法不得轉(zhuǎn)讓。原、被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
2019年5月30日，河南省周口市川匯區(qū)人民法院作出一審判決，認(rèn)為原、被告買(mǎi)賣(mài)的房屋系原告鄉(xiāng)衛(wèi)生院劃撥土地上改變土地用途的房屋，房屋建成時(shí)未辦理產(chǎn)權(quán)登記，轉(zhuǎn)讓時(shí)未經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，也未辦理土地出讓手續(xù)及補(bǔ)交土地出讓金，有損國(guó)家、公共利益，雙方之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效合同。
然而，在明律師卻認(rèn)為一審判決法律適用錯(cuò)誤，指導(dǎo)委托人向上級(jí)人民法院提起上訴。2019年7月20日，中院開(kāi)庭審理了本案。二審中，在明律師針對(duì)鄉(xiāng)衛(wèi)生院的訴訟理由進(jìn)行有力的反駁：
一、登記、審批是否是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效的條件。
根據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十五條的規(guī)定，債權(quán)合同的效力是獨(dú)立的，是否登記或者交付，影響到物權(quán)變動(dòng)的效力，但對(duì)債權(quán)合同的效力不產(chǎn)生影響。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條第一款雖然規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！钡搶徟袨閮H是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，也即未經(jīng)審批，將無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，但這并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
二、一審法院沒(méi)有區(qū)分效力性規(guī)定和管理性規(guī)定。
《合同法司法解釋二》將《合同法》第五十二條第五項(xiàng)，規(guī)定合同無(wú)效的情形限縮為違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不包括管理性強(qiáng)制性規(guī)定。
效力性強(qiáng)制規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定的最大區(qū)別在于是否存在具體規(guī)范，有以下幾種情形：
第一，法律、行政法規(guī)規(guī)定違反該規(guī)定，將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的，為當(dāng)然的效力性規(guī)定；
第二，法律、行政法規(guī)雖然沒(méi)有規(guī)定違反其規(guī)定，將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立，但違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，這也屬于效力性規(guī)定；
第三，法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定違反其規(guī)定，將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立，雖然違反該規(guī)定，但若使合同繼續(xù)有效并不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，只是損害當(dāng)事人利益的，這屬于管理性規(guī)定。
本案中，委托人與鄉(xiāng)衛(wèi)生院簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并未違反法律、行政法規(guī)的效力性規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定看，第三十八條、第四十條均未直接規(guī)定違反后的行為無(wú)效。
而且在此類糾紛中，認(rèn)定劃撥土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，繼續(xù)履行合同，也不會(huì)侵害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條和第四十條屬于管理性規(guī)定?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條亦不是效力性規(guī)定，也是管理性規(guī)定。
因此，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖然違反上述規(guī)定，但是并不違反效力性規(guī)定。此外，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系轉(zhuǎn)讓房屋的合同，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一條關(guān)于“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效”的規(guī)定規(guī)范的是直接以國(guó)有土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)行為，而非針對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)行為，故該規(guī)定并不適用于本案中合同效力的認(rèn)定。
三、雙方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有損害國(guó)家利益。
本案發(fā)生在房屋拆遷過(guò)程中，被上訴人與28家被征收人均在2007年就簽訂了《購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同》，其中27家在不堪忍受拆遷人員的種種騷擾下，分別和征收方簽訂了安置補(bǔ)償協(xié)議，因此鄉(xiāng)衛(wèi)生院也未對(duì)其購(gòu)房協(xié)議提起任何訴訟。卻唯獨(dú)在上訴人與征收方就安置補(bǔ)償達(dá)不成一致時(shí)，只針對(duì)上訴人一家發(fā)難，顯然，被上訴人口口聲聲的房屋買(mǎi)賣(mài)損害了國(guó)家利益，顯然適用了雙重標(biāo)準(zhǔn)。
針對(duì)雙方當(dāng)事人的訴請(qǐng)和答辯意見(jiàn)，中院針對(duì)法院查明的案件事實(shí)情況以及確認(rèn)涉案售房合同無(wú)效有何影響進(jìn)行了深入探討和研究。考慮到售房合同簽訂時(shí)間已久且該房屋已被納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍，為避免可能激化的社會(huì)矛盾，中院出面主持了雙方當(dāng)事人的和解工作，就當(dāng)前的情況向雙方當(dāng)事人進(jìn)行了法律釋明。最終經(jīng)過(guò)協(xié)商，李先生與鄉(xiāng)政府達(dá)成一致，同意鄉(xiāng)政府撤回起訴，原《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》仍然有效。
在明律師提醒您，房屋征收問(wèn)題復(fù)雜多樣，需根據(jù)個(gè)案情況靈活運(yùn)用法律法規(guī)，才能實(shí)現(xiàn)依法維權(quán)之目的。本案中因征收補(bǔ)償糾紛引發(fā)了頗為復(fù)雜的民事合同糾紛，被征收人自己顯然難以應(yīng)對(duì)，此時(shí)就彰顯了專業(yè)征收維權(quán)律師的重要價(jià)值。
