導(dǎo)讀：我國(guó)人口基數(shù)大、國(guó)土面積有限，隨之而來的就是住房需求與現(xiàn)有房源的不匹配。因此，我國(guó)出臺(tái)并實(shí)施了一系列住房保障措施，例如修建經(jīng)濟(jì)適用房、出臺(tái)“限購(gòu)”政策等。然而，在這些保障措施的實(shí)際運(yùn)行過程中，卻出現(xiàn)了大量“借名買房”的情形。除此之外，有的當(dāng)事人為了規(guī)避法院強(qiáng)制執(zhí)行其名下財(cái)產(chǎn)而借名買房，有的當(dāng)事人為了隱匿、轉(zhuǎn)移婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)而借名買房，還有的當(dāng)事人為了購(gòu)房?jī)?yōu)惠而借用他人的職工身份購(gòu)買單位建房。如此，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系在某些情況下就變得不明確，從而滋生出大量糾紛。今天，在明律師就為您劃一劃這借名買房的“楚河漢界”，您可以對(duì)照本文看看您是在楚河還是漢界？
借名買房是指實(shí)際買受人與名義買受人之間訂立了口頭或書面的借名買房合同，約定由實(shí)際買受人出資購(gòu)買房屋，并實(shí)際居住、使用、控制房屋，但將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人登記為名義買受人。借名買房的實(shí)質(zhì)就在于合同效力與物權(quán)效力的不統(tǒng)一，具體而言：
根據(jù)《物權(quán)法》第六條、第十四條、第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，并自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記決定其物權(quán)效力，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證載房屋所有權(quán)人為物權(quán)法意義上的房屋所有權(quán)人。
同時(shí)，《物權(quán)法》第十九條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)更正登記和異議登記，第十五條規(guī)定了“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！睋?jù)此，不動(dòng)產(chǎn)登記不能直接決定不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)屬關(guān)系。
因此，從合同效力來看，房屋所有權(quán)人為實(shí)際買受人；從物權(quán)效力來看，房屋所有權(quán)人為名義買受人。兩種效力同時(shí)存在卻不統(tǒng)一，無事則風(fēng)平浪靜，有風(fēng)則波云詭譎。
《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?strong>根據(jù)這條規(guī)定，借名買房合同若是用來規(guī)避信貸政策、隱匿轉(zhuǎn)移非法資金等，就屬于無效合同。
反向思考，一般情況下，主體適格、意思表示真實(shí)、不違背社會(huì)公共利益且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房合同就是有效合同。在借名買房合同被認(rèn)定為有效合同的前提下，借名買房合同就應(yīng)當(dāng)具有一般合同的效力，對(duì)合同雙方當(dāng)事人均有約束力。
借名買房問題在全國(guó)各地均有發(fā)生，然而各地審判標(biāo)準(zhǔn)不一，甚至存在同一地區(qū)判決不同的情況。在明律師通過研讀相關(guān)法律法規(guī)、檢索相關(guān)裁判文書、查閱相關(guān)學(xué)術(shù)論著，將借名買房合同主要分為購(gòu)買政策房和購(gòu)買商品房?jī)煞N情況，為您總結(jié)了如下裁判觀點(diǎn)：
首先，名義買受人將自身的政策性購(gòu)房資格用于借名買房，損失的是自身購(gòu)房資格，未損害他人利益；其次，名義買受人的“借名”行為可以看作贈(zèng)與行為，是其自愿合法的意思表示；最后，結(jié)合全案證據(jù)證明借名人為實(shí)際買受人，即房屋的實(shí)際所有權(quán)人。
一方面，政策性房屋具有保障性、福利性，因此政策性房屋的購(gòu)買資格應(yīng)當(dāng)具有人身專屬性，不得轉(zhuǎn)讓、借用；另一方面，名義買受人將自身政策性購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓給無政策性購(gòu)房資格的實(shí)際買受人，屬于惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，故此類借名買房合同認(rèn)定為無效。
首先，《合同法》第四條規(guī)定，“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，法院尊重當(dāng)事人的真實(shí)合意；其次，借名買房合同可以看作是隱名代理合同；最后，依證據(jù)證明的實(shí)際支付價(jià)款、居住使用狀況，認(rèn)為實(shí)際買受人為房屋所有權(quán)人。
首先，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示公信效力，不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力大于民事主體簽訂的產(chǎn)權(quán)協(xié)議；其次，實(shí)際買受人出于規(guī)避信貸政策、隱匿轉(zhuǎn)移非法資金等目的借名買房，合同無效；最后，《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
從以上主要裁判觀點(diǎn)，我們可以明確的是證據(jù)的重要性！證據(jù)是否充分，證據(jù)鏈?zhǔn)欠裢暾?，證據(jù)的真實(shí)性、客觀性、關(guān)聯(lián)性是否符合要求等，都是當(dāng)事人在舉證時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的問題，其間稍有偏頗就會(huì)影響裁判結(jié)果。因此，當(dāng)事人對(duì)證據(jù)問題一定要加以重視，必要時(shí)還應(yīng)咨詢專業(yè)律師。
四、強(qiáng)制執(zhí)行與確權(quán)之訴
有的當(dāng)事人認(rèn)為，借名買房的房屋在遭遇法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，可以參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，即“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”案外人即實(shí)際買受人認(rèn)為，只要滿足已簽訂書面買賣合同、已合法占有等條件，就可以對(duì)抗普通債權(quán)人提出的強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。
然而，借名買房合同與普通的房屋買賣合同不能等同。根據(jù)既往判例，基于借名買房合同，案外人即實(shí)際買受人提出的執(zhí)行異議，法院一般予以駁回。法院認(rèn)為：一方面，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，意在通過不動(dòng)產(chǎn)登記的公示公信力，保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和善意第三人的合法權(quán)益，民事主體之間訂立的借名買房合同有規(guī)避法院強(qiáng)制執(zhí)行之嫌；另一方面，民事主體在訂立借名買房合同之時(shí)，就應(yīng)當(dāng)意識(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)糾紛以及房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，訂立借名買房合同是民事主體自陷風(fēng)險(xiǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)相應(yīng)后果。
那么，已經(jīng)簽訂借名買房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如何避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛以及房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)呢？在明律師給您支一招——確權(quán)之訴！
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！?strong>依據(jù)這條規(guī)定，實(shí)際買受人可以向法院提起確權(quán)之訴，以確認(rèn)真實(shí)的房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
同時(shí)，根據(jù)《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第十條借名買房的認(rèn)定和處理，“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。”據(jù)此，實(shí)際買受人可以直接向法院提起合同之訴，請(qǐng)求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)，如此，則一步到位，直接落實(shí)到了最終的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更登記上。在明律師提醒您，確權(quán)之訴或合同之訴都應(yīng)當(dāng)盡早提起，早在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行之類的糾紛發(fā)生之前，方能發(fā)揮應(yīng)有之效。若您等到糾紛發(fā)生之時(shí)再去確權(quán)，屆時(shí)您在“楚河”還是“漢界”就難說了。
在明律師通過這篇文章，為您剖析了借名買房的“楚河漢界”，即合同效力與物權(quán)效力、有效合同與無效合同、政策房屋與商品房屋、強(qiáng)制執(zhí)行與確權(quán)之訴，希望能夠幫助您理清其中的法律關(guān)系和利害關(guān)系。在明律師建議您，將合同效力與物權(quán)效力統(tǒng)一起來才是最佳的解決方案。如若借名買房事實(shí)已然發(fā)生，因?yàn)椴门袠?biāo)準(zhǔn)不一，而后產(chǎn)生的法律糾紛有可能得出不同的判決結(jié)果，此時(shí)就需要您咨詢專業(yè)律師，以尋求最穩(wěn)妥的方案、最完善的證據(jù)、最有力的答辯。
